杠桿地產 作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID:Property-Market)
樓市最近從上至下，從央行、銀保監到各地銀行，都在努力推動樓市平穩、支持剛需。
還如西部大省很強的省會，近期出臺了通知，協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度。
然后11月24日晚，中央《關于加強新時代老齡工作的意見》，專門提到鼓勵成年子女與老年父母就近居住或共同生活，履行贍養義務、承擔照料責任。
反正現在就是各種消息飛，杠桿地產今天挨個做梳理，并提供一點小小的研判。
1、限die這一招只是開始。現在媒體報出來限die的城市，起碼有二三十個了。杠桿地產覺得，悄悄咪咪這樣干的地方，多半還有一些。
目前來說，杠桿地產認為，金融系統這點支持還是力度有限，總體不炒，很多購房者觀望。
然后一堆房企壓力都很大，那么沒有辦法，必須降一點價格。
所以當更多的企業降低售價、打折，更多城市出現die的情況，為了避免當地樓市徹底冷卻、惡性循環，首先限die的城市必然增加。
其次，這當然沒有完，光是限die是不夠的，要維護穩定，還會出很多辦法。
2、直轄市、超級省會也會有扛不住的情況？是的。比如文初杠桿地產提到的北方某直轄市、西部大省很強的省會，其實都出現了這個情況。
西部大省很強的省會，在今年春天之前，總體形勢至少多數板塊新房還是不差的。
但是后來和全國形勢一樣，急轉直下，我們看數據會發現，銷量首先滑坡，接著一些板塊賣得不好。
再接著如上圖，網友反映的情況。
我老說，小氣候會影響大局，甚至局部的突破會掀起全國的高潮；同時，全國大氣候之下，任何地方也很難例外。
大家都不是傻子。
3、明確加大房貸投放的城市會更多。剛才上文杠桿地產說，限die這一招只是開始，光靠這個是不一定能穩住的。
怎么辦？西部大省很強的省會這做法似乎有點用。該市住建局發布的《關于精準應對疫情沖擊全力實現年度目標的通知》明確：
協調金融機構增加房地產信貸投放額度，加快發放速度，保障房地產企業和剛需購房人群的合理資金需求，給予重點企業開發貸款展期、降息。
這一方面鼓勵了剛需；同時也響應了央行等的表態，幫助銀行獲得更多安全的利潤；同時還幫到了房地產企業。
房企的現金流更有保障，就算還有壓力，只要被認為不會出事、倒閉、跑路的，可以貸款適當展期、降息，這樣度過難關。
細節還有很多，比如針對不同信用評定的房企，監管額度內預售資金支取比例上限會有不同管理。
至少從公開報道看，西部大省很強的省會是第一個，公開提出加大房貸投放的城市。
如果沒有意外，杠桿地產認為應該沒有意外。那么這個信號，其他城市也會get到，或者說有些地方已經開始了，沒公開說，或者沒有媒體注意到。
4、加大房貸投放有用嗎？這個要具體看。簡單說如果上頭給的總額度大幅寬松，甚至利率也支持，那么一定會刺激很多人入市。
反過來，就不定了。
或者說回暖尚需時間。
比如以前動輒4個月、半年放款，現在爭取2、3個月。或者說能不拖到明年的，今年爭取放款了。
11月10日晚，央行官方微信號在發布了10月金融數據之后，單獨發文說10月個人住房貸款環比增加了1013億元。
總的來說，涉房貸款環比回升。而之前，央行各種數據、報告，喜歡說房地產貸款增速下降或者房地產貸款占比下降。
但是看這個多增加的額度，放到全國，放到一年10多萬億元的地產銷售額來說，還是不算顯著的。
5、降低利率其實是開發商、購房者更希望的，但期望不能太高。我們看到目前為止，做房奴還是不容易的，房貸利率總體還是漲。央行三季度貨幣政策執行報告前幾天說，貸款加權平均利率持續處于歷史較低水平。
但是呢，個人房貸比2020年12月漲了0.2%，同比漲了0.18%。
具體來說，一般貸款加權平均利率為5.30%，同比下降0.01個百分點。企業貸款加權平均利率為4.59%，同比下降0.04個百分點，處于歷史較低水平，金融對實體經濟的支持效果持續顯現。
9月一般貸款中利率高于LPR的貸款占比為 68.13%，利率等于LPR 的貸款占比為8.36%，利率低于 LPR 的貸款占比為23.52%。
也就是我們常說的，全社會利率下滑了，銀行怎么保證利潤，漲房貸利率唄。
所以，杠桿地產要說，從利率角度，炒樓顯然是不被支持的。
總的來說，貨幣當局有自己壓力，經濟和外部環境有考慮，至少暫時沒辦法對房貸利率開太大口子。
6、調控就是個游戲，二手房參考價之類的都別太當真。杠桿地產一直說，任何正常的國家，房地產都是很重要的，需要時就刺激，有其他壓力自然也就要調控或者打壓。
我們回顧去過20年至少，是不是這樣？
今年春天不少城市有點活躍，然后迎來政策加碼，最后發展到深圳等十多二十個城市搞二手房參考價政策。
好了，真下去了，很多城市二手房交易量慘到不行。現在我們又發現，“廣州有銀行可以不用按照參考價發放二手房貸款”的消息在房地產市場引起熱議。
很多人士出來說了，各地在二手住房交易參考價格、銀行按揭貸款細則上呈現出“一城一策”的特點。
比如有的說，價格本身就是市場供需的指揮棒，因此也沒有硬性要求市場機構要按照參考價來執行或者作為上限，銀行會自身考量是否采納參考價、考量的占比是多少。
還有的說，因為之前也沒有嚴格執行，現在如果不執行的話實質性影響不大。
ok，然后我們可以思考，哪天假設行情全局性上揚，那么上頭壓力來了怎么辦？
7、鼓勵子女父母一起住，利好大戶型，同時二手房市場供給會增加。中央《關于加強新時代老齡工作的意見》，專門提到鼓勵成年子女與老年父母就近居住或共同生活，履行贍養義務、承擔照料責任。
人都有老的一天，我國社會老年人都去養老機構不現實，多數人就是居家養老。
離子女近，終究還是好一點。
現在鼓勵二孩、三孩，生出來子女要上班，誰來帶？
保姆終究不是每個家庭都能請，多數還是得靠父母，而且對外人始終不那么放心。生了小孩的年輕人，多數我想都明白這個道理。
更多的人和父母住一起，或者習慣了住一起，那么老年人的住房需求就會減少。
甚至一個家庭內部，會空出來一套房。
其次，一些房子會流入二手房市場，那么也會增加供應。
同時，現代人生活水平的提高，一些家庭選擇生2、3孩，加上父母照顧小孩或者一起互相照顧，對大戶型、改善型住房的需求會提高。
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