杠桿地產 作者：桿姐
近日，寶龍商業(yè)發(fā)布公告：
由于集團就完成交易后收回物業(yè)部分的空置管有權作自用取得承租人同意存在實際困難，并鑒于當前市場環(huán)境及資本市場近日波動，董事會經慎重考慮后，議決主動終止協(xié)議項下的交易。因此，于2022年6月6日，公司子公司上海商盛與寶龍控股子公司寶龍富閩訂立終止協(xié)議，以即時終止協(xié)議。上海商盛并未向寶龍富閩支付保證金。鑒于終止事項，交易不會進行，上海商盛與寶龍富閩在協(xié)議下各自所有的責任及義務應予釋放和解除。
債務壓頂?shù)膶汖埖禺a，制定了龐大的資產處置計劃。
01債務壓頂
根據(jù)寶龍地產年報的披露，截至2021年末，借款總額約為729.58億元。
如果只看增長的幅度，似乎也還好，但如果把絕對數(shù)字和銷售、營收拿來比較一下，還是要震驚。
2021年，寶龍地產合約銷售額首次突破千億元，剛好1000億元出頭，而營收只有399億元。
這么一看，寶龍地產的債務壓力，也就更方便桿友理解。
3億元、商業(yè)按揭支持證券約23.29億元、資產支持證券約12.76億元，以及及優(yōu)先票據(jù)約161億元。
在借款總額中，杠桿地產看到年報披露，寶龍地產1年后到期的借款約509.35億元。
感受如何？
而截至2021年末，提寶龍地產現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及受限制現(xiàn)金250.68億元，這其中受限制存款及現(xiàn)金約有56.61億元，也就是說寶龍地產能自由支配的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為194.07億元，不足以覆蓋其1年內到期的220.23億元短債。
基于此，寶龍地產2021年的凈負債比率比2021年上升2.8個百分點，為76.7%。
如果看總負債，更是高達1800億元，比2020年末增加了近400億元，其中約有162億元是合同負債增加的，其他主要增加項除了借貸外就是貿易及其他應付款。
對了，“小債看市”統(tǒng)計，目前寶龍地產存續(xù)數(shù)只美元債，存續(xù)規(guī)模超20億美元，其中將有兩只合計5億美元債于年內到期。
年報挨個披露了每一筆債務，包括美元債務。
02經營不易
根據(jù)2022年4月寶龍地產的未經審核營運數(shù)據(jù)，當月寶龍地產合約銷售額30.96億元，前4月合約銷售為152.11億元。
按照中國指數(shù)研究院的數(shù)字，杠桿地產看到，寶龍地產1-5月銷售額190.2億元，同比減少55.2%，當月排43名。
應該說，這個情況沒有任何意外、大驚小怪，幾乎很少有房企例外，大家都是這樣。
而沒有較多的銷售額，現(xiàn)金流怎么維持、債務壓力如何對付？
這一個觀察，此前我也寫過。
比如營業(yè)收入同比增速12.4%，似乎是近9年來僅次于2017年的第二低。比2020年低了20多個百分點。
不過寶龍地產營業(yè)收入能增長已經很不錯，之前地產年鑒里還寫了很多負增長的房企。
毛利潤寶龍地產2021年也降了，數(shù)據(jù)為125.19億元，同比降幅2.3%；凈利潤73.36億元，同比降幅16.78%，歸屬凈利潤降幅1.66%，為59.92億元。
同樣下降的是寶龍地產的毛利率和凈利率，2021年分別為31.37%、18.38%，同比分別下降約5、6個百分點，這個降幅放在2021年其實也還好。
另一降幅明顯的是拿地。2021年寶龍拿地29塊，總建筑面積約534.38萬平米， 同比大幅減少43.2%。按面積計算，其全口徑拿地銷售比從去年同期的1.76明顯下滑至0.83。這也是大部分房企的過冬手段。
值得注意的是，寶龍2021年新拿的地里很多都是三四線城市。
融資成本降了一點點，從2020年的6.44%降到6.42%，這個數(shù)據(jù)對于民營房企來說，還算馬馬虎虎不錯了。
2022年4月初，杠桿地產注意到，寶龍地產曾發(fā)布一則公告，“海外監(jiān)管公布償還于2022年到期的3.9%優(yōu)先票據(jù)的資金匯款”。
這事關信用，事關未來的機會和前途。
如杠桿地產上文所述，寶龍地產的壓力是顯著的。
比如寶龍商業(yè)決定，終止收購寶龍旗下這棟位于上海的辦公大樓，假設近期可以賣給其他競購者，還行，假設賣不出去，那意味著資產處置的進度似乎不理想。
放在好的歷史光景，不就8、9億元，但是放到現(xiàn)在大概是另外一個概念。
寶龍方面最初開價接近30億元人民幣，近期已降至19億元人民幣。有消息人士表示，這筆交易近期落地存在難度，因為華融對位于一二線城市的住宅資產更感興趣，且該寫字樓包含不超5億元人民幣的存續(xù)債務。
報道說，據(jù)YY評級報告，寶龍6-12月還有45.15億元境內債（含ABS）+6億美元境外債面臨行權或到期，折合人民幣約85億元。
我們暫時無法判斷是否實現(xiàn)。
祝寶龍地產好運。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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原標題： 寶龍地產能否等到利好
