杠桿地產(chǎn) 作者：桿姐
在求穩(wěn)、自救為主基調(diào)的房企圈里，中國(guó)金茂最近干了一件大事。
6月10日，中國(guó)金茂及中國(guó)宏泰發(fā)展發(fā)聯(lián)合公告，中國(guó)宏泰發(fā)展擬被中國(guó)金茂私有化，并撤銷(xiāo)中國(guó)宏泰發(fā)展股份在港交所的上市地位。
中國(guó)金茂以每股2.13港元收購(gòu)其未持有的中國(guó)宏泰發(fā)展股權(quán)，每股注銷(xiāo)價(jià)較停牌前收市價(jià)每股1.84元有溢價(jià)約30.43%。
受此影響，萎靡大半年的中國(guó)宏泰發(fā)展股價(jià)起飛，當(dāng)日漲了20%+，中國(guó)金茂股價(jià)則跌了2.82%。
01“小華夏幸福”業(yè)績(jī)難看
如其官網(wǎng)介紹的，始創(chuàng)于1995年，以產(chǎn)業(yè)構(gòu)建、園區(qū)運(yùn)營(yíng)和基礎(chǔ)設(shè)施投資為核心業(yè)務(wù)。2014年在香港聯(lián)交所主板上市。
官網(wǎng)里中國(guó)宏泰給自己劃分了6大戰(zhàn)略板塊，分別是通航板塊、大文旅板塊、大健康板塊、科創(chuàng)板塊、工業(yè)設(shè)計(jì)、能源板塊。
公告里稱(chēng)，中國(guó)宏泰主要從事業(yè)務(wù)有三大類(lèi)，大型產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及營(yíng)運(yùn)；物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)租賃。
從這里桿友們應(yīng)該看出來(lái)，雖然都是在講產(chǎn)業(yè)、園區(qū)的故事，但中國(guó)宏泰和華夏幸福還是有明細(xì)的不同。
華夏幸福這兩年日子難過(guò)，側(cè)重一級(jí)市場(chǎng)的中國(guó)宏泰也并沒(méi)有多好。應(yīng)該說(shuō)從2019年開(kāi)始，中國(guó)宏泰就開(kāi)始在走下坡路，而2021年尤甚。
圖片來(lái)源|東方財(cái)富（特此感謝）
歸母凈利潤(rùn)下滑更狠，上述時(shí)間段內(nèi)分別為-25.19%、1.94%、-79.79%。
2021年，中國(guó)宏泰的歸母凈利潤(rùn)腰斬不止，為1.71億元。
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02 一個(gè)缺錢(qián)，一個(gè)踩坑？
肉眼可見(jiàn)的是，2021年中國(guó)宏泰的盈利指標(biāo)大都在斷崖式下跌。但另一方面，杠桿地產(chǎn)認(rèn)為其核心資產(chǎn)負(fù)債指標(biāo)似乎并未有較為明顯改觀，有些反而在朝不好的趨勢(shì)發(fā)展。
資產(chǎn)負(fù)債率同比微升——從2020年的57.7%上升到2021年的57.8%，當(dāng)然也不算高哈；流動(dòng)負(fù)債占比依然不低（2021年為54.24%）；
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現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物2021年末進(jìn)一步下降到8.41億元，2020年這一數(shù)據(jù)為9.57億元，2019年為12.61億元。
實(shí)際上2021年中國(guó)宏泰也在想辦法紓困。也就是這一年，中國(guó)宏泰與中國(guó)金茂結(jié)下了不解之緣。
某種程度上，對(duì)中國(guó)宏泰來(lái)說(shuō)這是當(dāng)時(shí)的一筆“救命錢(qián)”，因?yàn)楸藭r(shí)正值其美元債到期的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。
但1個(gè)多月后的8月中下旬，中國(guó)宏泰卻交出了一份讓人大跌眼鏡的半年報(bào)：上市以來(lái)最大的業(yè)績(jī)下滑。此刻杠桿地產(chǎn)默默心疼中國(guó)金茂1秒鐘。
這次的公告，中國(guó)金茂相當(dāng)于把宏泰發(fā)展徹底收入囊中。但買(mǎi)賣(mài)是否劃算估計(jì)也只有雙方自己知道。
在宏泰發(fā)展上市以來(lái)最差成績(jī)單面前，25.65億港元不是一筆小數(shù)目。
03 “金主”的煩惱
不過(guò)對(duì)中國(guó)金茂而言，私有化中國(guó)宏泰發(fā)展的這些錢(qián)或許不算多。
截至2021年末，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有310.51億元。2021年的營(yíng)收也增長(zhǎng)了50%，從600億元到至900.60億元，去年取得這個(gè)成績(jī)的房企實(shí)屬罕見(jiàn)。
但中國(guó)金茂也有一些行業(yè)問(wèn)題，比如增收不增利。2021年無(wú)論毛利率還是凈利率，都更低了。
另外聯(lián)合公告里，對(duì)于這次私有化于各方的裨益如此說(shuō)：
中國(guó)宏泰股份的低交易流通量可能令計(jì)劃股東難以在不對(duì)中國(guó)宏泰股份價(jià)格造成不利影響的情況下進(jìn)行大量場(chǎng)內(nèi)出售。因此，計(jì)劃為計(jì)劃股東提供實(shí)時(shí)變現(xiàn)其投資以換取現(xiàn)金的機(jī)會(huì)，并將接納計(jì)劃的所得款項(xiàng)重新調(diào)配至其他投資機(jī)會(huì)。
在合并這些項(xiàng)目后，金茂的盈利指標(biāo)真會(huì)有所改善嗎？我們拭目以待。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 砸下25.65億港元！中國(guó)金茂接了一塊“燙手山芋”？
