城中村改造項目的融資放開了

10月24日，新華社報道稱，中央財政將在今年四季度增發2023年國債10000億元，增發的國債全部通過轉移支付方式安排給地方，集中力量支持災后恢復重建和彌補防災減災救災短板，整體提升我國抵御自然災害的能力。市場方面認為，上述舉措意在加大基礎設施投資力度并促進經濟增長，至于是從哪個角度切入，大家已并不在意。

上周，廣州市審議通過了《廣州市進一步促進民間投資高質量發展若干政策措施》，明確了鼓勵民間投資參與的重點領域，包括廣州重大功能片區、傳統基礎設施、城中村改造、清潔能源及綠色低碳領域建設、新型基礎設施、戰略性新興產業和先進制造業、科技創新、社會民生等細分領域。

我們注意到，以廣東省廣州市為代表的南部、東南、東部沿海省市（包括這些區域內的一二線城市）的城投平臺最近終于大幅放松了非標融資，尤其是底層為城中村改造、EOD以及其他基建類的項目，社會資本、民間資金目前都已能順利參與項目投資。

我們近幾個月一直都有提到國務院當前重點支持的超大特大城市的城中村改造項目在推進方面的難度，尤其是社會資本（民間資金）的參與路徑與參與熱情問題，因這些超大特大城市主導城中村改造項目的地方國企與城投平臺先前一直不怎么放開非標融資以大力引入社會資本，由此導致專項債和政府主導的更新基金等方面的資金支持顯得杯水車薪。

市場方面認為，對于面臨日益嚴峻的資產荒問題的投資機構來說，沿海城市的城投平臺放開非標融資是個非常難得的業務機會期。盡管廣州等城市的城中村改造項目本身存在周期長、不確定性高等問題，但因這些沿海城市城投平臺本身的主體征信決定了爆雷風險的降低（準確地說是國家不會允許這些經濟發達區域的城投出現爆雷），加上國央企資金以及銀行資金直接參與城中村改造項目的前期融資都存在涉房業務方面的合規問題，因此對于信托、私募、保理、融資租賃等社會資本（民間資金）來說，目前是相當好的業務切入時機。

從市場的角度來看，就沿海經濟發達地區的城投融資業務而言，因信托、私募、保理、融資租賃等以社會資本（民間資金）參與為主的投資機構在融資成本方面很難和城投平臺的債券融資和銀行融資的低利率競爭，因此沿海城市以前基本都很難放開城投平臺除銀行之外的非標融資業務（核心原因就是融資成本過高的問題）。

我們認為，沿海城市城投非標融資業務的放開與當前經濟和房地產行業下行背景下的地方政府基建投資增長訴求息息相關，尤其是城市更新、城中村改造、EOD等涉及基建類項目的大力上馬（主要是靠基建類投資拉動GDP）。我們此前也一直都有提到，中央和地方目前給予城中村改造那么大的政策支持力度，更多的是希望通過超大特大城市的城中村改造激活樓市需求并全力拉動房地產。

國務院常務會議在今年7月21日審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，《指導意見》中明確提出“鼓勵和支持民間資本參與城中村改造”。如果說《指導意見》為超大特大城市（尤其是沿海城市）主導城中村改造的地方國企和城投平臺提供了非標融資的契機，那么新一輪地方政府的債務風險化解（“一攬子化債方案”的落地）則為投資機構拓展這些區域的城投非標融資業務提供了實實在在的機會。

與上述情況相似，我們在《城投爆雷風險緩解》一文中有提到，中央巡視組檢查結束后，江蘇、山東、天津等多個省市的城投非標業務已開始重新啟動，而且合理的融資服務費用也獲得了重新認可，這個情況也讓我們頗為意外，因為自從城投平臺壓縮融資成本紅線并嚴厲打擊融資中介以來，我們在業務拓展方面一直壓力巨大（很多城投類客戶資源都掌握在中介的手里，具體原因不便闡述），因此這一波整頓之后城投非標融資市場的恢復情況頗為迅猛。

就自身的業務情況而言，我們目前對超大特大城市（主要是沿海城市）城投平臺的城中村改造、EOD項目等的非標投資業務尤為熱衷，一方面是這些超大特大城市（比如廣州等沿海城市）的城投平臺在融資主體信用和投資風險方面有更好的安全邊際，相比之下大多數投資機構對其他城市城投平臺的城市更新、片區開發、城中村改造項目的融資都不敢放開準入；另一方面是可支持城中村改造項目的專項債額度非常有限，國央企資金的直接支持又存在涉房業務方面的合規問題，尤其是銀行參與城中村改造項目的前期融資存在一些合規和風控準入方面的障礙（僅能在項目后期提供拆遷貸和更新貸），因此對于我們民營投資機構來說，非標融資方面不需要太擔心銀行等主流機構的競爭。

需要注意的是，盡管廣州、惠州等沿海城市都放開了城投非標融資，但因城投平臺本身的融資成本紅線依舊很難突破（一般都在年化3%-6%左右），因此我們在做這些優質區域城投平臺的融資業務時，在綜合融資成本方面依舊很依賴于施工單位等提供的額外貼息，這甚至已成為我們介入強區域城投融資業務的核心痛點，畢竟大部分信托、私募、保理、融資租賃等社會資本的年化投資收益要求都到了8%-10%左右。

另外，就投資本身的策略而言，我們目前還是傾向于以“F+EPC”為主的產品形式參與地方國企及城投平臺的城中村改造、EOD等項目的投資，其中重點就是施工單位的貼息問題。如果還需要考慮施工單位的配資問題，那電投、能建、電建等能源電力施工單位肯定是更好的選擇，因為在新能源及儲能大發展的背景下，這類施工單位資金更為充裕且房建、基建等多元化的業務拓展需求更為強烈，貼息、墊資能力也肯定更強。

相比之下，受房地產市場的拖累，中字系等大型央國企施工單位則將更多的精力放在了“保交樓”等項目上，對目前城中村改造等熱點項目方向的參與可能更加有心無力一些。至于一些因資金周轉困難導致欠薪的國央企施工單位，目前似乎已變得更為常見，不過我們在業務層面還是非常關注這類施工單位的應收賬款保理融資業務需求，包括在簽訂擔保、抽屜、兜底或回購協議的安排方面都一直在努力嘗試放寬相關合作條件。

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原標題： 城中村改造項目的融資放開了