保租房的保障性概念將越來越模糊

根據新華社消息，2022年4月，深圳市人才安居集團保租房項目報送到國家發展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。保障性租賃住房再次成為行業熱議話題

4月20日，第23期睿和公開課在線上成功舉辦，此次公開課的主題正是“抓住保租房的大機遇”。

2020年10月，政府首度提出“擴大保障性租賃住房供給”。而此前，關于“保租房”的試點、政策發布及解讀已持續了多年，多種類型的“保租房”也成功推向市場。如果此次保障性租賃住房REITs項目成功上市，意味著“保租房”的發展路徑已完全打通，行業發展越來越明晰，租賃住房市場乃至房地產市場迎來了“大機遇”。

作為深耕不動產資管領域的研究平臺，2022年以來，睿和智庫走訪了多家租賃住房企業，并實地調研了北京、上海的眾多租賃住房項目。在此基礎上，我們發布了多份關于保障性租賃住房的報告，包括：政策解讀報告，系統分析了近些年來關于保租房的政策；項目調研報告，對市場現階段主要保租房項目進行深度調研分析等等。

在本次睿和公開課上，我也有幸分享了自己對于保障性租賃住房的幾個觀點。

一直以來，有種說法是中國經濟被房地產綁架了。數據顯示，2021年中國房地產增加值7.7萬億，經濟貢獻度6.78%，如果再加上與房地產相關的，諸如裝飾裝修、建筑建材等行業，房地產行業對經濟的影響度要更高。

事實上，房地產對于經濟的影響并不在于體量的問題，而是其金融屬性及周期性變化。從全球范圍來看亦是如此，“十次危機九次地產”，每一次區域經濟的下滑大都伴隨著房地產價格的萎靡。于是，要不要救市、要不要刺激房地產市場都會成為每一次危機中的熱點話題，“夜壺論”也由此而來。

如何讓房地產市場穩定發展，而不是大起大落，從而降低對經濟的沖擊，應該是我們國家構建住房體系的第一個邏輯起點；第二個邏輯起點是“住有所居”，強調房地產市場社會福利屬性。

這樣來看，“德國模式”具有現實的參考意義。根據德國聯邦統計局2019年發布、2020年更新的《德國住房》報告最新數據，2018年德國住房自有率為46.5%，53.5%的人口租房居住。簡單來說，“德國模式”就是實行租購并舉，購房和租房兩條線發展。

可以看到，不同于其他發達國家房地產價格的周期性波動、大幅攀升，德國房地產價格長期穩定，扣除通貨膨脹后，實際漲幅較小。而這一結果顯然得益于德國租賃住房市場的大力發展，租房居住成為德國住房體系的主要特征。

同時，德國租賃住房市場的發展基于其“政府主導、市場參與”模式，根據2018年德國人口普查結果顯示，當年2,370萬套租賃式公寓中，約37%來自機構類開發商和運營商，63%的租賃式公寓來自私人、非機構房東（也稱為業余房東）。

2016年，我國政府在工作報告中正式提出“建立租購并舉的住房制度”，隨后出臺了一系列發展租賃住房的政策。2020年10月，政府首度提出“擴大保障性租賃住房供給”，此后，發展“保租房”成為政策重心。

對于中國租賃住房市場的發展歷程，可以從兩個角度來看：

顯然，建立規模的租賃住房體系，如果完全依賴政府，會受地方政府資源投入所限制；如果完全依賴市場，則需面臨資本逐利性帶來的風險及周期波動。

這也正是“保租房”的由來，“政府主導、市場參與”。如果從2016年算起，保障性租賃住房是長期摸索的結果，從今天的結果來說，也經歷了實踐的檢驗。所以，對于保障性租賃住房，我們需要從中國住房體系建設的角度來看，它具有宏大敘事的基礎。

“政府主導、市場參與”，盡管有德國經驗在前，但“保租房”能否如預期般發展，進而成為新住房體系的基礎，市場存在一定疑問。

根據規劃，“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間）。其中，北京、上海等一線城市規劃均在40萬套以上，相對于2021年底的數據，北京已有機構化運營的集中式租賃住房項目266個，房間規模為4.83萬套(間)；上海共有511個集中式公寓項目，共計房間數11.57萬套（間），保障房的發展空間顯然非常巨大，這也是為什么在2021年開始，“保租房”乃至租賃住房再次成為市場熱點的主要原因。

同時，2021年7月，住建部表示，新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上。

從規劃的角度來看，驗證了我們的第一個觀點，政府希望能把保障性租賃住房提升到一定規模，在住房體系占據一定比例，真正實現“租購并舉”。

對于如何實現這一規劃目標，目前政府明確提出了五種供給渠道，包括集體土地、國有租賃住房用地、產業園配套用地、存量房改造以及企事業單位的土地。其中，前四種是主要的構成。以上海“十四五”的規劃為例，國有租賃住房用地、空置存量、產業園配套占比分別為30%、30%、17%。

具體來看，國有租賃住房用地大體又分為兩類：純租賃用地和配套租賃用地。前者如上海的R4地塊；后者如2021年12月北京住建委要求各區新供商品住房，每年應按照新供住宅項目建筑面積的一定比例（原則上按20%比例）配建保租房。不同的地方在于，前者由企業自持，后者由政府回購。

目前，包括集體土地、國有租賃住房專用地、產業園配套用地、存量房改造在內的各種保租房項目都有項目成功入市，特別是集體土地、國有租賃住房用地帶來的新型租賃社區項目，將會改觀年輕群體對于租房這件事的認知。

如果要打通保租房的發展路徑，還有一個問題需要解決，即資金的問題。除了傳統的間接融資工具支持外，將保租房納入REITs試點也有了新進展。

2022年4月，深圳市人才安居集團保租房項目報送到國家發展改革委，預計將很快上市。對于保租房項目通過REITs上市，此前市場主要擔心的是投資回報的要求，即能否滿足不低于4%的分紅回報要求。而根據我們測算，單位面積成本1萬的租賃住房，其租金到50元/月/平方米，可達到4%的投資回報率要求，通過對目前已入市的部分項目測算，部分集體土地項目和純租賃用地項目是可以達到投資回報要求的。

從供給到退出的全流程已經完整，所以，我們認為保障性租賃住房的發展路徑已經走通。

之所以提及保租房的保障性概念，在于此前我們在上海調研時，大家常提及“納保”問題，大家都在問自己的租賃住房項目要不要納入保障性租賃住房體系。顯然，目前大家將保障性租賃住房區別于傳統的租賃住房，將整個租賃住房市場分為保障性和市場化兩類。

盡管政府出臺了系列文件，明確界定了保障性租賃住房的范圍和定義，但我的觀點是保租房的保障性概念將越來越模糊，與所謂市場化的項目難以有明顯區分，只會在客群定位上會存在差異。也就是說，如果市場化項目所定位的客群與保租房一致，“納保”與否結果都一樣。

原因在于，政府對于保障性租賃住房的規劃目標較為遠大，其是基于重建住房體系的邏輯來規劃的，無論是在絕對體量上，還是在相對占比上，保租房的影響力將是較大的。

而當保租房成為租賃市場的主體構成時，保障性與市場化的界限也就消失了。

具體來看，目前保租房所提出的保障對象，是符合條件的新市民、青年人等群體，與國內外的租房主流群體一致；保租房所提出的房屋建設標準，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，與國內外的租房主流產品一致；保租房提出實施區域為人口凈流入的大城市，也是與市場邏輯一致的。

目前大家普遍比較顧慮的問題是租金標準，因為政府對于保租房明確提出“租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，漲幅不超過5%”，疑問主要集中在：租金限制會影響原來市場化項目的盈利。

我的看法是，租賃住房市場本身不應該是一個暴利市場，對于租房群體來說，月度租金支付較為舒適的范圍為月收入的20%至30%。而目前主流城市大都高于這個水平，也就是說從租房市場的可持續性來講，目前國內租金的上漲空間本身有限，而從德國的經驗來看，限制租金漲幅并沒有影響租房體系的建立，政府干預的影響整體上是正面的。

顯然，隨著保租房體量的增大，保租房成為整個租賃住房市場的主體，其保障性概念將越來越模糊。