圖解保障性租賃住房公募REITs

首先保障房區別于普通住房，是政府以改善廣大群眾住房條件為目的，面向中低收入人群的一種福利住房。其審批、建造、銷售及租住由政府統一管理，并制定了相應的法律法規、政策規定。

2014年發布《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》，各地廉租住房建設計劃調整并入公共租賃住房年度建設計劃，公共租賃住房和廉租住房并軌運行后統稱為公共租賃住房。

廉租房與公租房并軌運行，實現統一規劃建設、統一資金使用、統一申請受理、統一運營管理。政府不再建設籌集廉租房，由政府直接投資建設、城市更新配建以及通過其他途徑籌集的廉租房納入公租房房源。

雖然并軌運行，但是廉租房與公租房面向人群不同，申請資格也不同：廉租房主要面下低收入人群，一般需要戶口及《低保證》或者《低保邊緣人員救助證》，有著很強的地域限制；而公租房一般面向中低收入住房困難人群、應屆畢業生、外來務工人員。

從上文的保障房分類可以看出來保障性租賃住房基本就是廉租房和公租房，現在兩者并軌運行，我們這里只討論公租房。

這里小編選取了幾個城市的規定，供小伙伴參考。

以北京市為例，北京市租金定價標準一般為周邊商品房租金的80%，租金一般為三年調整一次。但是隨著房價的增長，往后在推移5年，公租房租金就可能變為周邊商品房租金的60%甚至更低。

這就導致一些問題出現:第一，老項目租金定價低，新項目租金定價高，因為新項目是根據周邊商品房最新的租金定價的；第二，老項目一般區位、交通、生活、醫療及教育等配套比新項目好，但租金卻比新項目低，導致租金倒掛；第三，老項目配套設施完善，租金低，新項目配套匱乏卻租金高，導致交通便捷、配套完善的老項目房源供不應求，交通不便、缺乏配套的新項目房源入住率低，甚至有些房源長期空置。

這樣就會出現一種情況，選擇老項目入住率高，但是租金低；選擇新項目租金高，但是入住率低。而保障性租賃住房公募REITs對收益率的要求就很高，這就導致，如何選擇合適的物業成為一道難題。

但是隨著國家對保障房建設規劃的加強及投入力度的加大，以及交通等基礎設施不斷完善，公租房的配套設施也在逐漸加強，一些之前存在一定空置率的公租房，也逐漸變得供不應求。租金的穩定性配合物業的有效的經營管理，是可以滿足公募REITs對收益率的要求。

企事業單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除，超過年度利潤總額12%的部分，準予結轉以后三年內在計算應納稅所得額時扣除。

個人捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規規定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。

2017年開始廉租房與公租房并軌運行管理，標的物業可能存在同時有廉租房及公租房的情況，一般情況下，配售公租房與廉租房時，由房管局及相關政府部門負責核查住戶的各項條件后，進行公示。

保障房的建設資金主要來源于地方政府和銀行信貸，一定程度上限制了規模的擴大，為了更好的適應保障房建設所需投入的資金量大、成本回收期長以及投資回報率低等特點，ABS應運而生，此前發行的保障房ABS多為租賃資產ABS，債權轉讓模式，且多增加一層信托計劃作為SPV來解決現金的穩定性和可預測性。

但是以租賃為主的保障房ABS仍然沒有解決保障房相關企業，需要盤活存量資產，釋放不動產的價值和流動性的需求。而公募REITs可以很好的解決這個問題，保障性住租賃房公募REITs的出現，不僅能針對性的解決住房問題，還有助于推動住房租賃的結構性改革。但是保障性住租賃房公募REITs也有一個難點就是如何平衡收益率。

要更好的平衡收益率，就要選取適合的保障房項目，加以配合“優惠”的稅收政策。我國保障房體系主要分為廉租房、公租房（2014年后廉租房與公租房并軌運行）、經濟適用房、限價商品房和棚戶區改造安置住房。與其他幾種相比，公租房是租賃性住房，“保障性”突出，但是公租房相對較低的租金，也導致收益率達到發行公募REITs標準的難度。另一方面，較低的租金需要加以“優惠”的稅收政策輔助，才能更好的達到收益率的要求。

第一，公租房最主要的特征是具有保障性，所以是準公共物品。公租房主要是一種保障住房困難人群的產品，它主要是由政府提供，而不是由市場提供的特殊產品。

第二，正因為公租房是準公共物品，不是由市場提供的一般產品，所以需要獲得政策的支持。政府建設收購公租房滿足住房困難人群的居住，是為了政府的社會責任，而不是為了盈利，所以公租房必須有國家的政策支持才可以。

第三，租賃性。這是公租房區別于原來的經濟適用房、限價商品房的核心特征。經濟適用房、限價商品房是為住房困難人群提供有產權的住房，公租房則是提供給住房困難人群沒有產權的住房。這也符合租售并舉、以租為主的政策。

與普通的ABS項目相比，保障性住租賃房公募REITs需要定期分紅，更加需要現金流的穩定性，而與其他資產類型公募REITs相比，保障性住租賃房公募REITs的收益相對較低，則更依賴于物業經營管理水平。

但是與其他租賃市場相比，公租房因為價格較低，一般處于供不應求的狀態，出租率很高，且具有一定的可持續性。但是由于公租房新老項目及地區分布也會造成租金不平衡的問題。

1、標的物業符合以下標準之一

（1）項目公司合法持有標的的《不動產權證書》，享有標的物業房屋所有權和土地使用權；

（2）同時符合以下列條件的標的物業：

① 根據符合中國法律規定、已生效的資產收購協議及網簽合同等相關協議的約定，標的物業轉讓方擬將標的物業的權屬轉讓給項目公司；

②標的物業已完成竣工驗收備案，且標的物業轉讓方已向項目公司交付標的物業，項目公司已有權合法實際占有和使用標的物業，并有權享有與蓋標的物業相關的全部收益；

③項目公司在專項計劃設立日起一定時間內取得標的物業的《不動產權證書》，被登記為標的物業《不動產權證書》記載的唯一權利人。

2、標的物業不存在抵質押等擔保負擔或者其他任何權利限制或權利負擔，或既有權利限制或權利負擔可以在專項計劃設立日后規定時間內解除；

3、標的物業不涉及任何未決訴訟、仲裁、破產或執行程序；

4、標的物業的土地使用權為建設用地使用權，且建設用地使用權期限的截止日不早于專項計劃的法定到期日；

5、標的物業能夠由項目公司對外租賃與使用，或作為其他合法用途對外租賃與使用；

關于整租合同的標準

1、整租合同在中國法律項下合法、合規、有效；

2、整租合同在不存在質押等擔保或者其他權利限制或者權利負擔；

3、整租合同不涉及任何未決訴訟、仲裁、破產或執行程序；

4、整租合同項下約定的起租時間不晚于專項計劃設立日，并且租期屆滿日不早于專項計劃法定到期日。