銀行終于給力了

上周，REDD Asia報道稱，中國人民銀行要求部分銀行每周上報其對10家國有房企、5家無實際控制人的房企（指萬科、綠地、綠城、金地、遠(yuǎn)洋5家非國有企業(yè)）和50家民營房企的風(fēng)險敞口；央行選中了一部分在房地產(chǎn)行業(yè)有較大敞口的銀行，要求他們在上周上報4月和5月持有的債券、開發(fā)貸和按揭數(shù)據(jù)；央行可能會根據(jù)環(huán)比數(shù)據(jù)，判斷銀行是否增加了對房地產(chǎn)行業(yè)的敞口。市場方面預(yù)計，銀行在6月份對房企的實際投放資金額可能達(dá)到4-5月份的好幾倍，房企的流動性壓力也將大大緩解。

5月31日，寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于支持剛性和改善型住房需求的通知》，該通知中提到“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以使用銀行保函替換商品房預(yù)售項目的預(yù)售資金相應(yīng)監(jiān)管額度，商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行不得拒絕接受合規(guī)的銀行保函。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在確保資金安全、不影響項目正常建設(shè)工程款支付的前提下，使用超出重點監(jiān)管額度的預(yù)售資金支付本市土地競買保證金，使用期限不得超過45天”。

6月1日，惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度管理的通知》，我們認(rèn)為，這是一份非常具有借鑒意義的政策性文件，具體附圖如下：

今年2月份，監(jiān)管層出臺了全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法，但政策的執(zhí)行效果非常一般，主要原因是很多地方采取了保護主義，從嚴(yán)監(jiān)管，以防止出現(xiàn)爛尾樓風(fēng)險，不過這也跟房企的流動性風(fēng)險有關(guān)。4月29日，中央政治局會議對房地產(chǎn)的表述中提到了“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”，此后惠州、徐州、梅州、連云港、岳陽、長春、寧波等多地密集出臺的穩(wěn)地產(chǎn)政策中，在預(yù)售資金監(jiān)管方面都提出了優(yōu)化措施，而惠州6月1日出臺的《關(guān)于實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度管理的通知》在可執(zhí)行性方面無疑邁出了重要的一步。

市場方面認(rèn)為，不管是央行要求銀行端增加對房地產(chǎn)行業(yè)的敞口，還是預(yù)售監(jiān)管資金的實質(zhì)性放松，對于改善房企的流動性壓力來說，目前都能起到及時雨的作用。從我們地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的角度來說，銀行貸款（尤其是開發(fā)貸）與預(yù)售資金監(jiān)管的放松為地產(chǎn)投資機構(gòu)前融資金投放的還款來源提供了更好的退出保障，因此地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)接下去有望快速恢復(fù)。

需要注意的是，不少同行對目前政策調(diào)整后的實施效果依舊存在疑慮，一是銀行不太可能同意給出險房企開具保函以置換監(jiān)管賬戶中的資金；二是地方政府在保交樓的壓力下有很大的動力去留住監(jiān)管賬戶中的資金，也即不會輕易放松監(jiān)管讓開發(fā)商把錢轉(zhuǎn)走，因為對地方?jīng)]有什么好處；三是很多城市都已經(jīng)明確了即便是已交樓項目也不終結(jié)監(jiān)管，因為當(dāng)?shù)剡€有這家房企的其他項目可能會出險，需要補充建設(shè)資金以防止?fàn)€尾。寧波5月31日的《關(guān)于支持剛性和改善型住房需求的通知》允許“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在確保資金安全、不影響項目正常建設(shè)工程款支付的前提下，使用超出重點監(jiān)管額度的預(yù)售資金支付本市土地競買保證金，使用期限不得超過45天”，實際上也是地方政府想把監(jiān)管賬戶資金留在本地。如果按照上述邏輯來分析，房企對預(yù)售監(jiān)管賬戶的資金其實還是沒有足夠的話語權(quán)，也即通過預(yù)售資金監(jiān)管的放松改善房企的流動性存在現(xiàn)實操作層面的一些難題。

回到先前一直討論的樓市回暖時間的問題上，有同行認(rèn)為房貸利率在沒有進(jìn)一步下調(diào)前，銷售端不太可能出現(xiàn)根本性的好轉(zhuǎn)，因為這一波房地產(chǎn)行業(yè)下行的根源性問題是居民收入的受損和對未來收入預(yù)期的下降。截止當(dāng)前，強二線以上城市核心區(qū)域的樓市銷售情況已有明顯回暖，但樓市整體的企穩(wěn)回暖卻遠(yuǎn)不如預(yù)期。回到按揭利率繼續(xù)調(diào)低的可能性問題上，因大幅下調(diào)居民貸款利率會引起銀行盈利明顯降低的問題，而過去幾年房貸利率事實上持續(xù)高于其他貸款利率，也即居民部門一直在補貼其他企業(yè)部門，如果房貸利率下調(diào)過快，那可能其他行業(yè)的利率就要上調(diào)以維持銀行利潤，或者就是整個利率中樞進(jìn)一步下移，包括存款利率，而要按這個路徑去嘗試，則難上加難，畢竟美聯(lián)儲加息以及地緣政治沖突帶來的國際國內(nèi)壓力實實在在地擺在那里。

當(dāng)然，就我們自己的判斷而言，強二線以上城市的樓市已在企穩(wěn)回暖，到今年第四季度，房地產(chǎn)及樓市整體也將逐漸企穩(wěn)。