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    旭輝尚未度過黎明前的黑暗

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    2022-03-31 15:14 3560 0 0
    這些非全資項目中,旭輝、其他民企、國企+港企、金融機構的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。少數股東權益快速上升,恰恰是旭輝的軟肋

    作者:神鎮的貓總

    大灣區某合作樓盤,一個大股東一個小股東,小股東面臨資金問題,想七折將股權賣給大股東,大股東不想要。

    不久后,大股東資金也開始緊張,五折對外出售股權,遍尋買家未果。

    這個笑中帶淚的故事,遠遠還沒有反映出,過去一年里合作項目的全部尷尬。

    房企合作開發樓盤,初衷是為了分擔風險,如今卻出現了一個致命問題:

    銷售不暢、預售資金監管趨嚴、合作方暴雷風險,合作項目公司資金,無法有效歸集至股東方,加劇了房企流動性壓力。

    解決辦法也很尷尬,如果收購合作方股權,一定程度上方便資金歸集,但短時間也需付出一筆現金,以及承擔今后全部開發壓力。

    當然,如果是“明股實債”,或者與合作方簽訂了“抽屜協議”,不得不收購合作方股權,則可能會是另外一個故事。

    典型如旭輝。

    瑞銀的報告指出,旭輝400多個項目公司,80%非全資擁有。這些非全資項目中,旭輝、其他民企、國企+港企、金融機構的持股比例分別為44%、38%、12%和6%。

    總體來看,旭輝的表外債務規模為600-900億元,隨著合作方債務風險加大,旭輝或需投入100-570億元接盤股權。

    作為行業戰略大師,自稱保守派的旭輝老板林中,當然不同意,立刻跳起腳來罵瑞銀:

    你們數據從哪里來,你們這是落井下石,旭輝沒有義務全部收購這些股權。

    業績發布會上,林中也說,旭輝要轉向低負債、輕土儲、高效率、低成本運營模式,同時大股東將入場增持股票。

    林中說的話有些熟悉,因為曾經許家印也有過類似表態。

    其實看看旭輝的財報,你會明白瑞銀的擔心,并不是沒有出處,旭輝也并不是想象中的保守派。

    先看并表部分的數據。

    截至2021年末,旭輝在手貨幣資金下降45億元至467億元,短期有息負債同比下降12億元至177.3億元,總有息負債同比增加近100億元至1141億元。

    長債增加、短債減少,證明旭輝再融資順暢,相比其他房企,表現堪稱亮眼。

    如果不考慮明股實債、表外負債、預售監管資金、以及合作項目資金歸集,旭輝的短期償債壓力確實不大。

    但通常來講,房企目前至少有三成以上資金,為預售監管資金,如果合作項目比例大的話,預售監管資金比例可能會達五成以上。

    少數股東權益快速上升,恰恰是旭輝的軟肋。

    2019-2021年,旭輝總權益分別為672億元、835億元、1074億元,少數股東權益為332億元、440億元、635億元。

    也就是說,旭輝2021年少數股東權益占比高達60%,這大大影響2373億元銷售額的含金量,同時也影響467億元貨幣資金的使用靈活性。

    旭輝的資金壓力,比目前呈現出的優秀“現金短債比”要大得多。

    從資產負債表變化來看,旭輝確實需要收購部分合作方的股權,從而推升整體現金流壓力。

    根據“資產=負債+權益”恒等式,旭輝2021年數據為“4327億元=3253億元+1037億元”。其中資產同比增加534億元,負債和權益分別增加297億元、237億元。

    分項來看,“資產”增加主要來自“投資物業”增加177億元,“擬作出售的開發中物業”386億元;“負債”增加主要來自“應付賬款”和“應付合聯營款項”,以及“有息負債”增加100億元。

    “權益”則是“少數股東權益”增加近200億元。

    這組數據在業務層面解讀為,通過收購全部或部分少數股東股權,并表了大量收租物業以及土地儲備,同時增加了負債和少數股東權益,以平衡資產負債表。

    旭輝管理層主動透露了三個項目。

    比如北京密云項目,接盤了花樣年的股權;天津云湖項目,涉及世茂股權;天津九和府項目,涉及平安和正榮的股權。

    還有其他很多項目,旭輝尚未詳細披露。

    比如北京五棵松項目、普陀旭輝中心50%的股權并購,旭輝增加了高評估價值的投資物業。

    比如增持昆明旭輝商業廣場、天津旭輝·濱海江來的權益,是平安系資金的退出,以及信托系小股東的進入。

    比如長沙旭輝雨金廣場、烏魯木齊旭輝廣場80%權益的增持,是某基金資金的退出;比如福州時代江來股權從33%增持至50.1%,是接盤藍光的股權。

    諸如此類動作,旭輝得到了不易變現的資產,付出了現金,以及在表內騰挪的巨額少數股東權益和應付款項等,旭輝整體資產負債表得以擴張。

    整體來看,相對于旭輝權益占比較低的現狀,旭輝整體拿地力度并不小。

    整個2021年,旭輝增加土地儲備建筑面積5250萬平方米,應占權益2840萬平方米,僅略少于2020年,其中多數為上半年拿地。

    旭輝目前最慶幸,是最終沒有收購廣西彰泰,不過旭輝還是將錢撒向了并購市場。

    再來看看表外數據。

    旭輝主動披露,表外權益后有息負債為203.9億元,按照股權比例擔保余額為157.9億元。

    整體來看,旭輝2021年合聯營權益額并未明顯增加,但形成了對合聯營企業大量應收應付款項,且應付款大于應收款。

    銷售整體下行背景下,這樣的局面,只會加劇旭輝的財務風險。

    面對現金流壓力,以及外界的質疑,其實林中不需要懊惱,也不要覺得委屈,該和金融機構怎么談判就怎么談判,該怎么支持上市公司就怎么支持。

    房地產行業就是重資產、重政策行業,要承認自己預判的出入,畢竟要是誰都說早知道的話,所有企業就退出房地產開發業了。

    王健林夠果斷了,也沒有完全脫身地產開發,旭輝也不錯了,但商業模式仍得從自身找原因。

    確實到了應該反思改變的時候,且徹底貫徹在戰略執行上。

    比如林中說增持股票,不如直接給予上市公司資金支持;比如擺脫重資產模式,不如直接減少拿地,甚至提前盤活出售資產。

    以免長路漫漫,陷入被動局面。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“好貓財經”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 旭輝尚未度過黎明前的黑暗

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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