以VC促運營：國泰奧北科技園的“非典型”園區開發案例丨睿和案例研究

項目概況

北京國泰奧北科技園是GT-Park運營管理的標桿產業園區項目。園區位于北京市海淀區，毗鄰奧林匹克森林公園，是城市相對罕有的生態商務園區。

國泰奧北科技園總用地面積3.5萬平方米，總建筑面積10.4萬平方米。2014年園區初期建設完工后，入駐第一批企業，2017年正式開園。項目整體分為東、西兩個區域，東區為2棟甲級寫字樓，西區為24棟小型花園式商務獨棟辦公樓。

 國泰·奧北科技園區基本情況表

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項目定位

國泰奧北科技園定位為服務于人工智能、大數據、TMT行業為主導的產業園區，現已入駐100多家高新科技企業。入駐企業可享受中關村國家自主創新示范區政策和海淀區加快核心區“1+4”優惠政策及服務。已入駐企業包括比特大陸、索為系統、山石網科、集創北方、中鋼設備、航天長屏等獨角獸企業，16家上市及準上市公司。2018年園區內企業總市值就已超過2000億元，企業總產值超過300億元，納稅額超過30億元。

國泰·奧北科技園區企業情況表

根據好租網的數據，國泰·奧北科技園區西區獨棟租賃價格在10元/㎡/日，東區寫字樓辦公區租賃價格8.5元/㎡/日，從定價上來看，項目的租賃價格在其所在的海淀清河區域處于高位。另外，經睿和智庫簡單測算，在當前滿租的情況下，奧北科技園的年租金可以達到2.7億元左右，收益水平較高。

數據來源：好租網 

項目亮點

奧北科技園高出周邊寫字樓租賃價格30%~50%的水平可謂不易。通過與GT-Park負責人的溝通，睿和智庫認為奧北科技園項目之所以有如此亮眼的表現，主要因為以下幾點：

奧北科技園的運營公司GT-Park，其背后的“大樹”是北京國泰創業投資集團（簡稱“國泰創投”）。根據IT桔子上披露的數據，截至目前國泰創投管理了18支基金，投資了60+家企業，投資領域集中在TMT、醫療健康、金融、硬件、大數據等高新科技類企業，投資金額超10億元。

國泰創投投資數量&投資金額情況 

來源：IT桔子

 國泰創投分行業投資情況 

來源：IT桔子

前期，國泰創投在投資板塊的積累為其在產業園區的發力提供了十足的底氣，奧北科技園開園初期就有10個被投高新科技類企業導入園區，園區的核心屬性——產業聚集效應自然生成。在園區引入了部分企業之后，企業吸引企業的法則開始發揮效應，GT-Park的園區招商進程大大加快。

同時，科創園區的發展又在反哺著投資條線。GT-Park運營團隊在長期與入駐企業的互動中，可以直觀感受到入駐企業的業務內容、人員屬性，這不僅加深了其對被投賽道的理解，還能將合適的入駐企業推介給投資團隊。據GT-Park負責人透露，目前奧北科技園區內被國泰創投投資的企業中將近一半的企業是入駐之后被投資的。

在產業園區運營的過往大多數案例中，產業園運營商提供增值服務基本就是個偽命題。入駐企業對運營商提供的“流水線”式的基礎服務、配套服務并不感冒；而企業所亟需的資源對接、技術服務、成果轉化這些專業化服務，一般的運營商又做不到。

園區企業對專業化資源的需求恰恰是GT-Park的優勢所在。

在產業資源方面，GT-Park積累的20+行業協會資源，20000+高新科技產業上下游企業資源、200+投資機構資源，能夠為入駐企業提供專屬資源的導入；同時GT-Park還聯合其產業資源，每年主辦如中國機器人產業論壇、集成電路產業峰會等行業會議，每月組織走進園區企業活動，還設立了方便園區內企業間溝通的高管餐廳……不僅使相關入駐企業在行業上提高了聲量、挖掘了資源，也進一步擴大了自身的資源池。

在人才資源方面，GT-Park與清華、北大、北航、中科院等高校院所互動密切，能夠為入駐企業招引更多高科技人才。

復合型專業人才缺乏，是在睿和智庫產辦沙龍上頻繁被產業園高管提及的痛點。“不能深入理解業態”、“不懂如何對接平臺”、“沒有行業資源”……都是產業園運營中常出現的人才問題。

GT-Park針對這個問題，沒有借助外部團隊，而是在已有團隊中成立了資源中心，在其績效中著重加入了對“有效資源對接”的考核。“每月對接了多少有效資源？”、“與多少平臺、企業、協會達成了合作關系？”、“為投資團隊輸送了多少項目？”等這些問題都包含在考核中。

GT-Park認為，產業園區的運營不是單單服務入駐企業，而是要能夠擁有對接政府、行業組織、企業等各方資源的能力。只有“池子”不斷注入活水，魚兒才能活起來。