以VC促運(yùn)營(yíng)：國(guó)泰奧北科技園的“非典型”園區(qū)開(kāi)發(fā)案例丨睿和案例研究

項(xiàng)目概況

北京國(guó)泰奧北科技園是GT-Park運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)桿產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。園區(qū)位于北京市海淀區(qū)，毗鄰?qiáng)W林匹克森林公園，是城市相對(duì)罕有的生態(tài)商務(wù)園區(qū)。

國(guó)泰奧北科技園總用地面積3.5萬(wàn)平方米，總建筑面積10.4萬(wàn)平方米。2014年園區(qū)初期建設(shè)完工后，入駐第一批企業(yè)，2017年正式開(kāi)園。項(xiàng)目整體分為東、西兩個(gè)區(qū)域，東區(qū)為2棟甲級(jí)寫(xiě)字樓，西區(qū)為24棟小型花園式商務(wù)獨(dú)棟辦公樓。

 國(guó)泰·奧北科技園區(qū)基本情況表

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項(xiàng)目定位

國(guó)泰奧北科技園定位為服務(wù)于人工智能、大數(shù)據(jù)、TMT行業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，現(xiàn)已入駐100多家高新科技企業(yè)。入駐企業(yè)可享受中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)政策和海淀區(qū)加快核心區(qū)“1+4”優(yōu)惠政策及服務(wù)。已入駐企業(yè)包括比特大陸、索為系統(tǒng)、山石網(wǎng)科、集創(chuàng)北方、中鋼設(shè)備、航天長(zhǎng)屏等獨(dú)角獸企業(yè)，16家上市及準(zhǔn)上市公司。2018年園區(qū)內(nèi)企業(yè)總市值就已超過(guò)2000億元，企業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)300億元，納稅額超過(guò)30億元。

國(guó)泰·奧北科技園區(qū)企業(yè)情況表

根據(jù)好租網(wǎng)的數(shù)據(jù)，國(guó)泰·奧北科技園區(qū)西區(qū)獨(dú)棟租賃價(jià)格在10元/㎡/日，東區(qū)寫(xiě)字樓辦公區(qū)租賃價(jià)格8.5元/㎡/日，從定價(jià)上來(lái)看，項(xiàng)目的租賃價(jià)格在其所在的海淀清河區(qū)域處于高位。另外，經(jīng)睿和智庫(kù)簡(jiǎn)單測(cè)算，在當(dāng)前滿租的情況下，奧北科技園的年租金可以達(dá)到2.7億元左右，收益水平較高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：好租網(wǎng) 

項(xiàng)目亮點(diǎn)

奧北科技園高出周邊寫(xiě)字樓租賃價(jià)格30%~50%的水平可謂不易。通過(guò)與GT-Park負(fù)責(zé)人的溝通，睿和智庫(kù)認(rèn)為奧北科技園項(xiàng)目之所以有如此亮眼的表現(xiàn)，主要因?yàn)橐韵聨c(diǎn)：

奧北科技園的運(yùn)營(yíng)公司GT-Park，其背后的“大樹(shù)”是北京國(guó)泰創(chuàng)業(yè)投資集團(tuán)（簡(jiǎn)稱“國(guó)泰創(chuàng)投”）。根據(jù)IT桔子上披露的數(shù)據(jù)，截至目前國(guó)泰創(chuàng)投管理了18支基金，投資了60+家企業(yè)，投資領(lǐng)域集中在TMT、醫(yī)療健康、金融、硬件、大數(shù)據(jù)等高新科技類企業(yè)，投資金額超10億元。

國(guó)泰創(chuàng)投投資數(shù)量&投資金額情況 

來(lái)源：IT桔子

 國(guó)泰創(chuàng)投分行業(yè)投資情況 

來(lái)源：IT桔子

前期，國(guó)泰創(chuàng)投在投資板塊的積累為其在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)力提供了十足的底氣，奧北科技園開(kāi)園初期就有10個(gè)被投高新科技類企業(yè)導(dǎo)入園區(qū)，園區(qū)的核心屬性——產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)自然生成。在園區(qū)引入了部分企業(yè)之后，企業(yè)吸引企業(yè)的法則開(kāi)始發(fā)揮效應(yīng)，GT-Park的園區(qū)招商進(jìn)程大大加快。

同時(shí)，科創(chuàng)園區(qū)的發(fā)展又在反哺著投資條線。GT-Park運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在長(zhǎng)期與入駐企業(yè)的互動(dòng)中，可以直觀感受到入駐企業(yè)的業(yè)務(wù)內(nèi)容、人員屬性，這不僅加深了其對(duì)被投賽道的理解，還能將合適的入駐企業(yè)推介給投資團(tuán)隊(duì)。據(jù)GT-Park負(fù)責(zé)人透露，目前奧北科技園區(qū)內(nèi)被國(guó)泰創(chuàng)投投資的企業(yè)中將近一半的企業(yè)是入駐之后被投資的。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)的過(guò)往大多數(shù)案例中，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商提供增值服務(wù)基本就是個(gè)偽命題。入駐企業(yè)對(duì)運(yùn)營(yíng)商提供的“流水線”式的基礎(chǔ)服務(wù)、配套服務(wù)并不感冒；而企業(yè)所亟需的資源對(duì)接、技術(shù)服務(wù)、成果轉(zhuǎn)化這些專業(yè)化服務(wù)，一般的運(yùn)營(yíng)商又做不到。

園區(qū)企業(yè)對(duì)專業(yè)化資源的需求恰恰是GT-Park的優(yōu)勢(shì)所在。

在產(chǎn)業(yè)資源方面，GT-Park積累的20+行業(yè)協(xié)會(huì)資源，20000+高新科技產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)資源、200+投資機(jī)構(gòu)資源，能夠?yàn)槿腭v企業(yè)提供專屬資源的導(dǎo)入；同時(shí)GT-Park還聯(lián)合其產(chǎn)業(yè)資源，每年主辦如中國(guó)機(jī)器人產(chǎn)業(yè)論壇、集成電路產(chǎn)業(yè)峰會(huì)等行業(yè)會(huì)議，每月組織走進(jìn)園區(qū)企業(yè)活動(dòng)，還設(shè)立了方便園區(qū)內(nèi)企業(yè)間溝通的高管餐廳……不僅使相關(guān)入駐企業(yè)在行業(yè)上提高了聲量、挖掘了資源，也進(jìn)一步擴(kuò)大了自身的資源池。

在人才資源方面，GT-Park與清華、北大、北航、中科院等高校院所互動(dòng)密切，能夠?yàn)槿腭v企業(yè)招引更多高科技人才。

復(fù)合型專業(yè)人才缺乏，是在睿和智庫(kù)產(chǎn)辦沙龍上頻繁被產(chǎn)業(yè)園高管提及的痛點(diǎn)。“不能深入理解業(yè)態(tài)”、“不懂如何對(duì)接平臺(tái)”、“沒(méi)有行業(yè)資源”……都是產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)中常出現(xiàn)的人才問(wèn)題。

GT-Park針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有借助外部團(tuán)隊(duì)，而是在已有團(tuán)隊(duì)中成立了資源中心，在其績(jī)效中著重加入了對(duì)“有效資源對(duì)接”的考核。“每月對(duì)接了多少有效資源？”、“與多少平臺(tái)、企業(yè)、協(xié)會(huì)達(dá)成了合作關(guān)系？”、“為投資團(tuán)隊(duì)輸送了多少項(xiàng)目？”等這些問(wèn)題都包含在考核中。

GT-Park認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)不是單單服務(wù)入駐企業(yè)，而是要能夠擁有對(duì)接政府、行業(yè)組織、企業(yè)等各方資源的能力。只有“池子”不斷注入活水，魚(yú)兒才能活起來(lái)。