西政財(cái)富 
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作者：西政財(cái)富
來(lái)源：西政財(cái)富（ID:xizhengcaifu)
筆者按：
經(jīng)歷了2021的市場(chǎng)出清，2022年資金機(jī)構(gòu)的投資活動(dòng)陸續(xù)恢復(fù)，不過(guò)目前他投資機(jī)構(gòu)的投資策略都有所變化，交易對(duì)手的選擇更加傾向于國(guó)央企以及穩(wěn)健的地方龍頭作為交易主體；資金來(lái)源方面，基于散戶的風(fēng)險(xiǎn)承受能力考慮，則更加青睞機(jī)構(gòu)資金。投資方向?qū)用?，以我們?yōu)槔壳爸饕鋈缦聨最?lèi)的投資業(yè)務(wù)，第一類(lèi)是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的前融（需房企繳完土地款）、并購(gòu)融資、共益?zhèn)顿Y、城市更新項(xiàng)目融資等業(yè)務(wù)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要為優(yōu)先股形式；第二類(lèi)是針對(duì)城投平臺(tái)的棚改、城市更新、基建項(xiàng)目等的融資，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要為股加債形式；第三類(lèi)是針對(duì)國(guó)央企施工單位的保理融資，包括了正向保理、反向保理等各種產(chǎn)品形式。對(duì)此，我們結(jié)合目前市場(chǎng)上資金機(jī)構(gòu)及我們投資操作的業(yè)務(wù)整理本文，以供同行溝通、參考。
一、地產(chǎn)投資類(lèi)業(yè)務(wù)
（一）地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)（優(yōu)先股融資方案）
1. 投資架構(gòu)：我們作為GP與指定的機(jī)構(gòu)（含國(guó)央企、信托計(jì)劃等）共同設(shè)立合伙企業(yè)。
2. 投資方式：有限合伙以受讓股權(quán)或增資的方式取得平臺(tái)公司的股權(quán)，具體持股比例根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況與監(jiān)管要求進(jìn)行調(diào)整，有限合伙就項(xiàng)目的施工進(jìn)度、銷(xiāo)售情況等與開(kāi)發(fā)商對(duì)賭，觸發(fā)對(duì)賭條件后開(kāi)發(fā)商按約定回購(gòu)股權(quán)。
3. 投資金額：根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，按照土地款總額或項(xiàng)目資金峰值設(shè)定放款比例，在房企支付完畢土地款后放款。
4. 投后監(jiān)管：平臺(tái)公司與項(xiàng)目公司章證照納入監(jiān)管，合伙企業(yè)并向平臺(tái)公司、項(xiàng)目公司派駐董事、財(cái)務(wù)副總監(jiān)等人員。
5. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔(dān)保措施等根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。
（二）地產(chǎn)收并購(gòu)配資業(yè)務(wù)
1. 投資架構(gòu)：我們作為GP與指定的機(jī)構(gòu)（含國(guó)央企、信托計(jì)劃等）共同設(shè)立合伙企業(yè)，合伙企業(yè)與開(kāi)發(fā)商共同成立平臺(tái)公司，平臺(tái)公司通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式受讓轉(zhuǎn)讓方持有的項(xiàng)目公司股權(quán).
2. 投資方式及增信擔(dān)保、投后管理要求：以股權(quán)方式進(jìn)行投資并注入融資款（在增信措施上土地抵押并非必要條件，但需嚴(yán)控資金流向），同時(shí)對(duì)平臺(tái)公司及項(xiàng)目公司進(jìn)行實(shí)質(zhì)性監(jiān)管，具體比如設(shè)置董事會(huì)一票否決權(quán)，委派副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理并進(jìn)行財(cái)務(wù)、成本聯(lián)簽。
3. 項(xiàng)目選擇：主要針對(duì)強(qiáng)主體（如百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商）的并購(gòu)項(xiàng)目，項(xiàng)目所在區(qū)域可為一二線或強(qiáng)三線城市，但項(xiàng)目業(yè)態(tài)需以住宅為主。
4. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔(dān)保措施等根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。
（三）不良處置項(xiàng)目配資業(yè)務(wù)
1. 投資架構(gòu)：我們作為GP與指定的優(yōu)先級(jí)LP、代建方或其指定的主體（劣后級(jí)LP）共同成立合伙企業(yè)，作為不良資產(chǎn)項(xiàng)目的債權(quán)投資主體；優(yōu)先級(jí)LP和劣后級(jí)LP按7:3的比例出資，總出資額度不超過(guò)約定金額。
2. 投資額度：有限合伙投資規(guī)模的設(shè)置根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳盡的調(diào)查并充分考慮市場(chǎng)的各類(lèi)變化因素后，設(shè)置可調(diào)節(jié)的、相對(duì)寬松的投資預(yù)算額度，并在實(shí)際放款時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展分期放款。資金用途限于項(xiàng)目復(fù)工續(xù)建款，不得挪作他用。
3. 投資期限：有限合伙的投資期限為2-4年，如果項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)、施工、銷(xiāo)售順利，可以提前償還該部分投入。
4. 投資收益：優(yōu)先級(jí)LP的投資收益收取固定收益，隨借隨還、利隨本清。
5. 退出方式：在扣除稅費(fèi)、保障后續(xù)開(kāi)發(fā)的前提下，住宅的銷(xiāo)售回款先還利息，再?zèng)_本金。
6. 放款前提條件：
（1）重整投資方案獲得債權(quán)人大會(huì)投票通過(guò)、法院裁定認(rèn)可；
（2）項(xiàng)目公司與各個(gè)優(yōu)先債權(quán)人就優(yōu)先債權(quán)的展期、豁免等條件達(dá)成一致，并簽訂書(shū)面協(xié)議。
7. 風(fēng)控及投后管理：全流程封閉運(yùn)作，在投資退出前，對(duì)項(xiàng)目的管控措施包括但不限于項(xiàng)目公司管控、第三方監(jiān)管以及工程建設(shè)監(jiān)理和工程審計(jì)機(jī)構(gòu)監(jiān)管等等。
（四）城市更新項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)
1. 投資架構(gòu)：以深圳城市更新項(xiàng)目投資為例，我們作為GP與指定的機(jī)構(gòu)（含國(guó)央企、信托計(jì)劃等）作為L(zhǎng)P共同設(shè)立合伙企業(yè)。
2. 合伙企業(yè)通過(guò)股權(quán)投資方式（股權(quán)轉(zhuǎn)讓或增資）投資于項(xiàng)目公司，具體持股比例根據(jù)當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策及項(xiàng)目實(shí)際情況等調(diào)整。
3. 開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)集團(tuán)與合伙企業(yè)簽署對(duì)賭及回購(gòu)協(xié)議，對(duì)項(xiàng)目拆遷進(jìn)度、拆遷率、項(xiàng)目進(jìn)度等設(shè)置對(duì)賭條件。
4. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔(dān)保措施等根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。
二、城投融資業(yè)務(wù)
1. 投資架構(gòu)：我們作為GP與指定的機(jī)構(gòu)（含國(guó)央企、信托計(jì)劃等）作為L(zhǎng)P共同設(shè)立合伙企業(yè)。
2. 合伙企業(yè)通過(guò)股權(quán)投資方式投資于項(xiàng)目公司，并通過(guò)股權(quán)投資和股東借款的方式向項(xiàng)目公司進(jìn)行投資，并最終用于棚戶區(qū)改造、保障房等項(xiàng)目建設(shè)。
3. 增信擔(dān)保措施：施工總包單位對(duì)合伙企業(yè)期間收益提供期間保證金，并對(duì)合伙企業(yè)期間收益差額部分提供擔(dān)保（貼息），城投平臺(tái)的母公司提供擔(dān)保，項(xiàng)目公司章證照共管。
4. 融資成本、資金使用期限、放款額度、增信擔(dān)保措施等根據(jù)項(xiàng)目具體情況確定。
5. 對(duì)于以上架構(gòu)，需注意的是，若資金機(jī)構(gòu)為信托計(jì)劃，則一般信托計(jì)劃將底層是棚改、保障房的項(xiàng)目認(rèn)定為房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目，則占用其房地產(chǎn)額度，在當(dāng)前嚴(yán)控房地產(chǎn)投資的大背景下，信托機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)額度十分珍惜。此外，在與城投合作過(guò)程中，還需特別注意在架構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)是否違反《銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)一步做好地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(銀保監(jiān)發(fā)[2021]15號(hào))等對(duì)地方政府隱形債務(wù)的規(guī)定。若涉及到央企性質(zhì)的施工單位提供擔(dān)保的，還需注意《關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)融資擔(dān)保管理工作的通知》（國(guó)資發(fā)財(cái)評(píng)規(guī)〔2021〕75號(hào)）及國(guó)務(wù)院國(guó)資委印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)中央企業(yè)融資擔(dān)保管理工作的通知》的有關(guān)說(shuō)明對(duì)央企對(duì)外提供擔(dān)保的相關(guān)規(guī)定。
三、國(guó)央企施工單位保理業(yè)務(wù)
對(duì)于國(guó)央企建筑施工單位的供應(yīng)鏈保理業(yè)務(wù)，目前主要的業(yè)務(wù)模式包括以國(guó)央企建筑施工單位未來(lái)應(yīng)收賬款為保理合同標(biāo)的的預(yù)保理業(yè)務(wù)；給予國(guó)央企建筑施工單位授信額度的額度保理；債權(quán)人回購(gòu)保理及業(yè)主貼息保理模式。
（一）預(yù)保理
保理公司根據(jù)建筑施工單位的需求，由建筑單位提供的其以將來(lái)的應(yīng)收賬款作為保理合同標(biāo)的開(kāi)展的保理業(yè)務(wù)，保理公司通過(guò)支付“預(yù)付價(jià)款”的方式提供融資款項(xiàng)。該模式未建、新建、在建項(xiàng)目均可操作，以未來(lái)形成的債權(quán)作為標(biāo)的，解決施工項(xiàng)目前期墊資問(wèn)題，待實(shí)際債權(quán)形成后,可轉(zhuǎn)化為常規(guī)保理。
（二）額度授信保理
保理公司根據(jù)建筑施工單位的資質(zhì)情況及項(xiàng)目的投資總額，為項(xiàng)目核定一個(gè)總的保理額度，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，建筑施工單位根據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度等情況，在授信額度內(nèi)，將項(xiàng)目形成的應(yīng)收工程款分筆轉(zhuǎn)讓給保理公司，保理公司分筆支付工程款。業(yè)務(wù)操作中可搭配“常規(guī)保理”和“反向保理”等多種形式組合操作。后續(xù)通過(guò)簽署《額度保理合同》、《保理業(yè)務(wù)確認(rèn)書(shū)》等方式放款。
（三）債權(quán)人回購(gòu)保理
建筑施工單位將其因提供施工等服務(wù)所形成的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給保理公司，保理公司向建筑單位提供形式無(wú)追（賣(mài)斷）的保理，并以補(bǔ)充協(xié)議模式約定建筑施工單位的回購(gòu)。該模式下，債務(wù)人需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行確權(quán)，且債權(quán)人（施工企業(yè)）有良好的兜底意愿方可適用。
（四）業(yè)主貼息保理
在工程項(xiàng)目采用投融資墊資、F+EPC等中，對(duì)于施工單位資質(zhì)較好，業(yè)主積累大量應(yīng)付賬款的情形，保理公司主要通過(guò)以下方式提供保理資金：在占用施工企業(yè)信用下，業(yè)主方補(bǔ)貼部分融資成本；業(yè)主方承擔(dān)全部融資成本，施工企業(yè)無(wú)息負(fù)債。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 2022還有哪些好做的融資業(yè)務(wù)
