“50輛賓利”撕開(kāi)深圳車(chē)位糾紛 開(kāi)發(fā)商涉違規(guī)操作“埋禍根”

作者：婷婷王

6月5日，“女子稱開(kāi)50輛賓利堵截被占車(chē)位”話題沖上熱搜。事涉深圳寶能公館（又名寶能城市公館）業(yè)主因車(chē)位占用問(wèn)題發(fā)生糾紛，在地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)發(fā)表過(guò)激言論。

流傳出的現(xiàn)場(chǎng)視頻中的女子稱，“我的車(chē)位有買(mǎi)賣(mài)合同，這個(gè)車(chē)位誰(shuí)敢說(shuō)是他的？”并揚(yáng)言要開(kāi)50臺(tái)賓利堵車(chē)位一個(gè)月。

（網(wǎng)傳現(xiàn)場(chǎng)視頻的部分截圖）

據(jù)了解，事件的導(dǎo)火索是寶能公館小區(qū)的車(chē)位糾紛。流出的小區(qū)業(yè)主聊天記錄顯示，開(kāi)發(fā)商售賣(mài)公寓時(shí)承諾了“公寓專用車(chē)位”（贈(zèng)送30年的固定車(chē)位使用權(quán)），部分公寓車(chē)位設(shè)置在住宅區(qū)樓下，并裝了地鎖。而住宅區(qū)業(yè)主認(rèn)為車(chē)位是公用的，并且一部分業(yè)主聲稱購(gòu)買(mǎi)了車(chē)位使用權(quán)，因此兩方業(yè)主經(jīng)常就車(chē)位發(fā)生糾紛。

小區(qū)物業(yè)人員曾向媒體稱，開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)與賓利女車(chē)主簽過(guò)合同，其有相關(guān)車(chē)位的使用權(quán)。6月5日，小區(qū)所在的福田香蜜湖街道辦表示，就此事已多次開(kāi)會(huì)協(xié)商，派出所也已經(jīng)介入調(diào)解。賓利女車(chē)主網(wǎng)傳有婚戀關(guān)系的男主所在單位深振業(yè)也進(jìn)行了審查和處理通報(bào)。

后續(xù)據(jù)鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》了解，小區(qū)物業(yè)已將公寓專用停車(chē)位地鎖拆除，并在業(yè)主群表示，會(huì)積極主動(dòng)搭建平臺(tái)，盡快推進(jìn)（車(chē)位協(xié)調(diào)）工作。

（相關(guān)方面的事件回應(yīng)）

寶能公館的停車(chē)位問(wèn)題為這次糾紛埋下“定時(shí)炸彈”，而這背后折射出的是深圳車(chē)位能不能買(mǎi)賣(mài)，開(kāi)發(fā)商是否違規(guī)售賣(mài)車(chē)位使用權(quán)，是否存在虛假宣傳等一系列問(wèn)題。

01 消失的停車(chē)位？

據(jù)鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》了解，此前深圳寶能公館在多個(gè)平臺(tái)宣發(fā)了樓盤(pán)車(chē)位信息，從信息可見(jiàn)，項(xiàng)目住宅曾宣傳車(chē)位比1:2，公寓則有車(chē)位比1:1.5、1:1.8兩個(gè)版本。搜索小區(qū)二手房信息甚至能發(fā)現(xiàn)“帶固定車(chē)位”的字樣。

不過(guò)寶能公館周邊二手房中介人士告訴鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》，“帶固定車(chē)位”只是噱頭，小區(qū)的住宅車(chē)位250元每月（租金），沒(méi)有固定車(chē)位，根據(jù)深圳規(guī)定是公用車(chē)位，先到先停。

（深圳寶能公館宣傳信息截圖）

據(jù)了解，深圳寶能公館規(guī)劃了-1、-2、-3三層地下停車(chē)場(chǎng)。但自2018年底小區(qū)業(yè)主陸續(xù)入住，便持續(xù)有業(yè)主投訴“負(fù)一負(fù)二停車(chē)位憑空消失”無(wú)法使用，導(dǎo)致車(chē)位緊張。

業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴稱，小區(qū)銷售時(shí)承諾1:2的車(chē)位配比，但入住小區(qū)兩年多，直到2021年寶能地產(chǎn)及吉祥物業(yè)（寶能旗下物業(yè)）一直不給開(kāi)放-1和-2停車(chē)位，物業(yè)曾經(jīng)在負(fù)一負(fù)二層車(chē)位焊了卷閘門(mén)。后經(jīng)過(guò)協(xié)商才開(kāi)放了極少部分。

（寶能公館業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板投訴）

有業(yè)主稱，停車(chē)場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間封閉不給使用，但開(kāi)發(fā)商賣(mài)公寓時(shí)卻能承諾“專用車(chē)位”。而且車(chē)位屬于業(yè)主公有，開(kāi)發(fā)商出售、贈(zèng)予車(chē)位卻從未和業(yè)主協(xié)商。

對(duì)此事，深圳福田區(qū)香蜜湖街道辦答復(fù)稱，竹園社區(qū)黨委已在2021年9月1日約談了物業(yè)管理處有關(guān)負(fù)責(zé)人，管理處已全部開(kāi)放三層停車(chē)位，目前開(kāi)放1191個(gè)車(chē)位（其中負(fù)一層95個(gè)、負(fù)二層278個(gè)、負(fù)三層818個(gè)），并向?qū)毮艿禺a(chǎn)申請(qǐng)?jiān)黾拥叵萝?chē)位。

實(shí)際上，引發(fā)業(yè)主車(chē)位糾紛的不僅是寶能公館，據(jù)了解深圳寶能城（西區(qū)）也因涉嫌違建，違規(guī)買(mǎi)賣(mài)車(chē)位被業(yè)主投訴。

（寶能花園城西區(qū)業(yè)主群部分截圖）

02 開(kāi)發(fā)商寶能埋下“禍根”

和賓利車(chē)主事件同樣引起關(guān)注的是，開(kāi)發(fā)商寶能“買(mǎi)賣(mài)與贈(zèng)送車(chē)位使用權(quán)是否違規(guī)？”因?yàn)樵诖蟊娪∠笾校钲诘能?chē)位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，屬于業(yè)主公有，不能售賣(mài)。

據(jù)鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》了解，這主要源于2014年12月發(fā)布的《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車(chē)位建設(shè)及處分管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》，其中明確規(guī)定，配建車(chē)位歸全體業(yè)主所有且禁止買(mǎi)賣(mài)。但正式的《辦法》遲遲未出臺(tái)。

據(jù)深圳資深地產(chǎn)人介紹，有些開(kāi)發(fā)商是按2019年的《車(chē)位管理和分配辦法（示范文本）》（征求意見(jiàn)稿）執(zhí)行的，其中表示車(chē)位可以租賃、受贈(zèng)、購(gòu)買(mǎi)。

但2014年和2019年的管理辦法都是“意見(jiàn)稿”，沒(méi)有正式生效文件，因而引發(fā)深圳車(chē)位歸屬權(quán)和交易的爭(zhēng)議。

據(jù)了解，此前深圳相關(guān)管理辦法因與民法典《物權(quán)法》有所重疊，計(jì)劃將《辦法》的制定發(fā)布進(jìn)行梳理，所以沒(méi)有沒(méi)有出臺(tái)“正式”的車(chē)位管理辦法。

雖然深圳當(dāng)?shù)剞k法未明確界定開(kāi)發(fā)商能否承諾專屬車(chē)位、出售車(chē)位使用權(quán)，但民法典第二百七十五條【車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬規(guī)則】要求：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”

并且根據(jù)2020年3月1日實(shí)行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》要求，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售/現(xiàn)售時(shí)、合同中，必須把出售、附贈(zèng)、出租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量公示清楚。而根據(jù)業(yè)主反應(yīng)寶能項(xiàng)目并未明確這些信息，開(kāi)發(fā)商在多方面涉嫌違規(guī)操作。

03 律師：業(yè)主有權(quán)要求恢復(fù)原狀和歸還盈利

關(guān)于車(chē)位歸屬問(wèn)題，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商真的存在將住宅區(qū)的“公共”停車(chē)位使用權(quán)，贈(zèng)送給公寓區(qū)業(yè)主“作為專用停車(chē)位”，那么開(kāi)發(fā)商此舉明顯侵犯了住宅區(qū)業(yè)主的共有權(quán)利，開(kāi)發(fā)商屬于無(wú)權(quán)處分。

開(kāi)發(fā)商一方面有義務(wù)恢復(fù)原狀，另一方面還應(yīng)當(dāng)賠償在此階段期間給住宅區(qū)業(yè)主所造成的損失。物業(yè)公司也有義務(wù)將車(chē)位恢復(fù)原狀，如果在車(chē)位贈(zèng)送期間還因此而獲益了，相關(guān)的盈利也應(yīng)當(dāng)歸還給業(yè)主。

（深圳寶能公館實(shí)景）

王玉臣律師指出，一個(gè)小區(qū)不同的停車(chē)位，所有權(quán)可能是不同的，具體要看背后的手續(xù)。

目前的小區(qū)車(chē)位一般分為三類：

（1）符合規(guī)劃的，在銷售許可范圍內(nèi)的車(chē)位，手續(xù)完備的可以直接辦理產(chǎn)權(quán)證。

（2）規(guī)劃上沒(méi)有，通過(guò)占用車(chē)道、綠化或其它公共部分改建的車(chē)位。這種一般沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但是從相關(guān)法律規(guī)定而言，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有。

（3）人防車(chē)位。這種也比較多，產(chǎn)權(quán)歸屬國(guó)家，但是日常屬于“誰(shuí)投資誰(shuí)獲益”。如果人防的投資成本沒(méi)有分?jǐn)偟綐I(yè)主的購(gòu)房款中，那么使用權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有；但是如果分?jǐn)偟綐I(yè)主的購(gòu)房款中了，使用權(quán)則屬于業(yè)主所有。

“現(xiàn)實(shí)生活中存在大量的將公共部分改造為停車(chē)位的情況，但是業(yè)主往往是不知道或不清楚的，相關(guān)的收益也被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司掌控。業(yè)主可以通過(guò)一定的法律手段，比如信息公開(kāi)申請(qǐng)、訴訟等方式核實(shí)清楚業(yè)主權(quán)益，另一方面通過(guò)法律手段進(jìn)行確認(rèn)，并拿回公共收益。”王玉臣表示。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“扒財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 風(fēng)暴眼|“50輛賓利”撕開(kāi)深圳車(chē)位糾紛 開(kāi)發(fā)商涉違規(guī)操作“埋禍根”