REITs試點擴容，發改委＋國務院組合拳租賃市場再迎利好

而早在2018年，國務院辦公廳發布的《關于保持基礎設施領域補短板力度的指導意見》（國辦發﹝2018﹞101號）就已經明確指出，保持基礎設施領域補短板力度，重點推進保障性安居工程建設等社會民生領域重點任務。這一規定，被視為為保障性租賃住房發行基礎設施REITs奠定了堅實基礎。

從以往市場情況來看，保障性租賃住房發展緩慢，參與企業積極性不高。而此次通知將試點范圍明確限定在4個直轄市和29個人口凈流入大城市，包括北京、上海、深圳、杭州、廣州等。這些城市具有穩定的租賃住房市場需求。在這些地區先行先試，既能提高企事業單位、租賃企業等市場主體參與積極性，起到保障住有所居的作用，又能兼顧試點可行性與規范性。

睿和智庫認為，土地成本高、土地規劃及配套不完善、租賃住房不賺錢是社會資本參與租賃住房領域的三大攔路虎。此次發布的政策組合拳，有望解決資產價格高、融資成本高、稅收負擔重、收益率低等行業痛點，利好體現在六個方面。

一、六個利好

土地及項目權屬更清晰

從源頭為REITs發行掃清障礙

從用地來源來看，《意見》首次明確了農村集體經營性建設用地和國有建設用地作為保障性租賃住房的供給定位，同時明確了保障性租賃住房土地和物業所有權標準。

《意見》稱，主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并合理配套商業服務設施；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

此外，《意見》還指出，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，能夠使發行人（原始權益人）以100%股權轉讓方式發行REITs無異議。

合理讓渡地價

解決資產價格高的痛點

據ICCRA研究顯示，對于保障性租賃住房來說，如果要獲得不低于4%的凈現金流分派率，那么地價只能等于周邊普通住宅地價的5%～8%。

而根據國際經驗，各國在發展住房租賃市場伊始，都會側重于在供地階段給予補貼。供地階段的財政補貼最直接的方式就是合理讓渡地價。

此前，按照相關政策，建設單位在變更土地使用性質時需要重新補繳土地價款。

本次《意見》明確提出“用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款”、“土地款項可以分期支付”等細則，從用地源頭進行了合理的地價讓渡，為企業減負。同時，鼓勵“農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房”使土地獲取方式有了更多創新的可能，給保障性租賃住房開發企業提供了更多降低開發成本的契機。

盤活資產，打造“有效租賃產品”

提高行業收益率

此次《意見》給出了一攬子解決方案，允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房；將閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，用作保障性租賃住房；將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%；鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。

此次政策落地，將有效盤活企事業單位各類閑置土地，打造“有效租賃產品”，回收政府投資資金，降低地方政府債務風險。

而保障性租賃住房本身收益符合基礎設施REITs產品要求，穩定的市場需求能夠為項目帶來穩定現金流，且資產收益水平受經濟周期和市場波動影響較小，也為提高行業收益率奠定基礎。

金融端出臺長期政策性貸款

緩解“不敢貸、不好貸、高成本貸”問題

住房租賃行業具有前期資金需求大、盈利周期長、資金周轉慢等特征，而整個行業面臨融資渠道窄、融資成本高、融資難等問題，這是影響著市場健康、穩定發展的最重要原因。

以往，保障性租賃住房資金來源多為政府資金。在金融端，此次《意見》對保障性租賃住房的支持力度前所未有，特別是對市場運營類（非產權方）的支持更加明確。

《意見》提出“加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款”、“支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券進行保障性租賃住房建設”、“建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款”、“給予中央補助資金支持”、“支持商業險資參與保障性租賃住房建設”。

基于此，行業有望破解持有重資產的租賃企業存在的投資回收周期過長的難題。有業內人士認為，下一步，預計專項債會更多向保障性租賃住房傾斜，而REITs試點、國開行、建行低息貸款也在準備中，這些因素疊加起來，未來保障性租賃住房的融資環境有望得到改善。

緩解稅負壓力

此前，房屋租賃企業稅負壓力較大。《通知》明確，對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以中央補助資金支持；降低住房租賃增值稅、房產稅稅負負擔，對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費；利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，執行民用水電氣價格。顯然，此次政策對租賃企業的稅負減壓不少。

此前國務院發文也明確規定，從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。

促進租賃企業提高運營效益

由重向輕轉型

當前，保障性租賃住房的運營管理主體多為國有企業，市場化運行程度不高，服務水平有較大提升空間。如重慶、深圳等地都有專門的國企提供租賃住房運營管理服務，以保障服務民生的公共屬性。

保障性租賃住房發行基礎設施REITs，未來引入專業運營管理機構，有利于提高租賃企業運營水平與服務效益，使部分企業向輕資產化轉型發展。

對于此次政策，睿和智庫整理了部分業內人士觀點，與大家分享。

睿和智庫租住不動產專委會理事長，自如合伙人、資管平臺事業群總經理孟月認為，兩個文件推出充分展現了政府對租賃住房，尤其是保障性租賃住房領域的支持力度。保障性租賃住房，主要包括公租房和政策性租賃住房。從兩個文件的表述來看，在注重公租房供應的同時，政策性租賃住房被擺在更加重要的位置。

保障性租賃住房納入基礎設施REITs基礎資產，讓大家對市場化租賃住房REITs通路有了更多的期待。

當前最關鍵的還是要回歸到有效的投資和高效的運營。這個行業核心驅動力還是高效的運營，運營能力是持續發展和證券化的基礎支撐。

基礎設施REITs試點和此次《意見》都明確要有規模化的運營能力，并且對運營資產的現金流分派率有4%的底線要求。4%的回報率要求對目前長租行業來講，非常有挑戰，對運營機構的要求很高。具有充足的流量、強大的智慧運營系統及高效的線下運營能力的機構將獲得發展先機。

保障性租賃住房目前以國企為主導進行投資運營。自如已在北京和南京與國有保障性租賃住房平臺開啟合作，共同投資和運營保障性租賃住房3500間，走在了市場探索的前列。

高和資本資本市場部助理副總裁連宇認為，此次政策指出，“引導原始權益人履行承諾，將回收資金以資本金注入等方式投入新項目建設”。這實際上與第一批更偏基建領域的公募REITs是一個道理，目的是滿足政府的需求，在去杠桿的大環境下，還能增加股本金來發展基礎設施或者保障性住房，這是政策初衷。總體來看，政策對市場化的長租公寓企業影響有限，但整體趨勢和方向向好。

而第一批基礎設施公募REITs在強基礎設施屬性中，也兼具部分市場化屬性，主要是產業園區與物流，從市場反應來看反應最熱烈的也是這兩個具備市場化熟悉的資產。此次擴容的類別雖然并不市場化，但是讓市場對繼續擴容充滿了期待。快慢不好說，但是若擴容涉及到市場化資產類別，長租公寓REITs一定排在最前面。這也增強了企業進一步布局市場的信心。

華潤置地華北大區長租公寓項目部總經理孫雪鵬認為，兩個文件完全是利好的消息。保障性住房是盈利較難的行業，政策支持非常重要。

兩個文件中提及的將農村集體經營性建設用地用作租賃住房用地、稅費降低、水電費降低等細則，都有正面影響。包括項目認定的程序，審核過程中各環節的審定等，希望這些政策能盡快在實踐中跑通。

至于政策中提及的REITs試點內容，被列入試點可以看成是REITs向長租行業開閘的信號。華潤有巢作為央企，做租賃性住房是企業的社會責任，也是企業發展的方向，是賽道之一。上面提到的這些政策的施行顯然對有巢發展租賃住房有積極正面的影響。此外，有巢重點布局的城市，與文件中提及的人口凈流入大城市是不謀而合的。