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    虎年物管第一股:為什么金茂服務“一路綠燈”?

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    2022-02-15 19:03 2169 0 0
    虎年物業第一股,不在“流血”上市潮中成為先烈,選擇了在前人趟平的大道上成為先驅。

    作者:陳婷婷

    來源:風財訊(ID:fengcaixun)

    虎年物業第一股,不在“流血”上市潮中成為先烈,選擇了在前人趟平的大道上成為先驅。

    據港交所2月6日披露,金茂服務通過港交所上市聆訊,歷時160天,整個過程可以用“一路綠燈”來形容。

    截至2022年1月31日,共有51家內地物業管理公司在香港掛牌上市。不久后,拿到港股上市“綠卡”的金茂服務,在完成路演、招股、掛牌等一系列動作后,有望成為下一個掛牌隊友。

    風財訊翻閱其招股書發現,作為體量不算大的物管公司,金茂服務“城市運營商”的身份別具特點,其中有不少細節值得揣摩。

     01 基本面:背靠大樹,面向新海
      
    招股說明書,雖然也常被戲稱為八股文,但是要從中萬里挑一,既要過證監會的法眼,還要吸引投資人的注意,還得有幾把刷子。
     
    金茂服務更名自金茂物業,前身可追溯至1993年,中化酒店作為中化集團的附屬公司成立,為其控股股東中國金茂的前身及其附屬公司開發的物業提供物業管理服務。
     
    背靠金茂集團及中化集團的金茂服務,可以說是妥妥的“根正苗紅”。再加上中金公司、匯豐為其聯席保薦人,上市之路并無懸念。

    出身雖好,不過近30年來可以說“深居簡出”。金茂服務分拆上市,意味著將獨立運營、獨立承擔風險,獨立成長。

    從規模來看,比起龍頭企業的體量,目前的金茂服務并不突出。截至2021年9月30日,合約建筑面積約4570萬平方米,其中67.8%位于一二線城市,在管面積為2320萬平方米。

    縱觀全行業,截至2021年中期,上市物業合約面積均值達1.78億平方米。

    盈利指標方面,在過去的2018年、2019年、2020年,金茂服務分別實現收入約5.75億元、7.88億元、9.44億元;2021年前9個月,實現收入約10.49億元。同期實現利潤分別約為1750萬元、2260萬元、7710萬元、1.09億元。

    在管面積占比方面,截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日,金茂服務管理金茂集團及其合營企業及聯營公司所開發物業總建筑面積的約91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。

    換句話說,近三年來,金茂服務的合約面積有超九成來自母公司。
     
    截至2021年9月30日,金茂服務來自第三方物業的合約及在管面積分別僅440萬平方米、310萬平方米,占比分別為9.62%、13.36%。
     
    金茂服務上市募集資金,其用途也就十分明顯,并非用于開展原有業務,而是為新業務的開拓籌備糧草,將正式加入物管行業“大吃小、強吃弱”的隊伍當中。
     
    招股書顯示,“募集到的資金將用于有選擇地物色與從事物業管理、城市運營服務方面的公司的戰略投資及收購機會,擴大規模及鞏固行業地位。”
     
    如此看來,“收并購”的目標呼之欲出。

     02 新海與紅海
     
    皇帝女兒也愁嫁。縱使有央企背景,進入“三十而立”的金茂服務,也將直面疾風驟雨的殘酷現實。
     
    在招股書中,金茂服務也直面現實:

    承認對母公司的依賴,并表示無法控制母公司的管理策略,以及未來房地產市場調控的走向。
     
    而這一過程,金茂服務將面對的勢必是那些已經搏擊過風浪,見過“世面”的同路人。
     
    “我們可能對地方物業管理服務市場的了解有限,或在我們可能進軍的新市場中過往業務經驗很少甚至毫無經驗。”
     
    尤其是在物企諸侯紛爭的環境下,“可能面臨其他物業管理公司或管理自有物業的物業開發商更激烈的競爭。”

    言外之意,如果干不好,請多擔待,新手上路,請給一些適應時間。

    或許,成熟的城市運營服務能力,是金茂服務在這個賽道上前行的帆與槳。
     
    眾所周知,金茂集團作為國內城市運營服務行業的先驅,憑借國企身份的優勢,通過與地方政府和商業伙伴合資,成為城市運營項目開發商。
     
    城市運營在技術和經驗方面均有很高的進入門檻,在資源方面,金茂服務顯然“近水樓臺先得月”。 

    從招股書列舉的案例來看,2021年2月,與嘉善經濟開發區物業管理有限公司成立合營企業,為嘉善占地60平方公里的經濟開發區(包括市政花園、公園、道路、河道及地下管道)提供城市運營服務;2021年5月,與舟山政府簽訂合作協議,為占地12平方公里的舟山經濟開發區提供城市運營服務。 

    與此同時,以標準化、智慧化領銜的金茂服務,也強調了對先進技術及數字化的運用,通過信息技術升級來加強企業競爭力、降低運營成本及減少對人力勞動的倚賴。

    資本市場越來越青睞“有故事”的企業,金茂服務不失時機地進行“凡爾賽”:“未來我們在獲得來自獨立第三方的城市運營服務領域市場機遇方面占據有利地位。我們通常尋求與政府部門及國有企業訂立戰略合作協議,優化社會資源分配,構建多維度的城市運營服務業務管理機制。”

    從挑不出錯的招股書來看,業內對金茂服務的未來相對看好。IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為,一方面是由于大股東的實力給予了金茂服務較大的業務規模、每年的新增管理面積以及更加優化的業務結構,另一方面也是因為該企業本身的央企性質在當前的市場環境下具有更為突出的信用優勢,這是有利于其通過行業整合的方式推動自身更快發展的。

    那么,即將登陸資本舞臺的金茂服務是否會給行業帶來驚喜?鳳凰網風財訊將持續關注。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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    原標題: 虎年物管第一股:為什么金茂服務“一路綠燈”?

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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