花樣年復活第三股分拆復制“雅生活”？

作者：黃小妹

來源：風財訊（ID：fengcaixun）

“就像一架飛機一樣，花樣年是機身，美易家和彩生活就是兩只機翼。”

2015年中期業績會上，潘軍用這句話形容了美易家與彩生活對于花樣年的重要性。

時至今日，美易家新三板摘牌，“物業第一股”彩生活估值走低，這兩只機翼似乎并沒有帶著花樣年飛得夠高。

如今潘軍的另一步棋開始啟動，分別從美易家、彩生活這兩只機翼各拆出一個葉片，組裝成了一個新的螺旋槳，帶著花樣年再次沖入資本市場。

“做大”美易家

7月26日，花樣年控股和彩生活聯合公告稱，正考慮尋求將各自商業及綜合用途的物業管理業務、商業運營管理業務進行分拆，于聯交所主板單獨上市。

公告顯示，花樣年分拆及彩生活分拆將導致擬于開曼群島注冊成立的一間實體所持單一集團的單獨上市。分拆集團將從事提供有關商業物業、綜合混合用途物業、公共設施、及工業物業的物業管理服務、及商業營運服務。

市場觀點認為，根據公告內容，潘軍正把彩生活剝離出去的商管業務，裝入花樣年旗下的商管平臺美易家，打包沖刺IPO。

“美易家做加法，彩生活做減法，區別于彩生活住宅物業，實現花樣年物業雙子布局，避免與彩生活的同業競爭的同時，易能搶占商管新賽道。”

動作已早早開始啟動。

7月5日晚間，花樣年控股和綠地控股共同發布公告，花樣年擬通過下屬子公司深圳富昌收購綠地全資子公司上海綠閔100%股權，對價12.6億元。

美易家是富昌旗下子公司。4月25日，彩生活聯合富昌商業服務、深圳市美利家投資合伙企業（有限合伙）共同成立深圳市美易家住宅物業服務集團有限公司。

此次交易，花樣年花費12.55億元，按照綠閔物業2020年約237.61萬元的凈利潤計算，此次收購的PE約為530倍，該筆交易溢價超200倍。

即便綠地控股向花樣年承諾，未來五年內，作為戰略優先級商業物業管理服務提供商，花樣年從綠地集團取得每年原則上不低于500萬平方米，且5年總計不低于2500萬平方米的商業辦公及綜合體項目；交易完成后的3年內，花樣年還將額外從綠地集團取得一二線城市的商辦綜合體項目面積總計不低于60萬平方米；此外，本次交易完成后的1年內，花樣年額外再獲得總面積約 33 萬平方米的鄭州綠地全球商品貿易港項目的管理權。

換句話說，未來五年內，綠地控股予以花樣年的商業物業管理服務面積不會少于2593萬平方米。

但這一次超倍溢價依然將花樣年得野心暴露無遺。

潘軍曾表示，2017年底，美易家已在新三板退市，希望未來可以放到更大的平臺上。彼時，潘軍就已經在考慮整合美易家。

IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，花樣年斥巨資收購綠地商管物業確實有分拆商業管理板塊上市的可能性，而今天花樣年控股和彩生活關于分拆商辦物業業務單獨上市的公告證實了這一點。

“騰挪”彩生活

一方面，近期花樣年收購綠閔物業以培育商業管理能力，另一端，彩生活多次向關聯方轉讓旗下商業企業。

企查查顯示，自5月9日至今，近3個月時間，彩生活先后退出了13家冠名商業管理服務的企業，將股權均轉給了關聯公司深圳市花漾樂商業服務有限公司(下稱“花漾樂”)。

5月9日，彩生活退出全資子公司深圳市開際商業物業管理有限公司投資人行列，花漾樂成為深圳市開際商業的最新大股東；最近一期是7月10日，南京錦壹商業物業管理有限公司大股東由彩生活變更為花漾樂。

從地域來看，有3家位于深圳，3家位于成都，2家位于成都，北京、上海、四川內江、廣西柳州、湖南益陽各一家。

企查查顯示，花漾樂今年3月16日成立，注冊資本100萬元，由境外公司鄰里樂(香港)有限公司100%持股。花漾樂法人、總經理兼執行董事陳新禹，現為彩生活執行董事及首席財務官。

市場觀點分析，“潘軍此番騰挪，除了‘瘦身’彩生活，或也有鋪墊未來商業管理服務單獨上市之意。”

美易家做加法，收購綠地商管做大業務基本盤，彩生活瘦身剝離商管，這是花樣年物業雙子布局：以彩生活為主的住宅物業，以美易家為主的商管物業。

更為重要的是，“物業第一股”彩生活低估值的現狀之下，花樣年以美易家為主體瞄準高估值商管業務不失為另一出路。

柏文喜表示，以商辦、工業物業、公共設施等為代表的非住宅物業管理業務由于定價不是政府指導價，盈利模式更加市場化，因而具有更強的成長性，相對于住宅物業管理業務而言更受市場青睞和更容易獲得更好的估值，所以近來一些房企甚至是物業股分拆商業物業管理板塊上市成為泛房地產板塊的一個現象。

“日前，花樣年控股與彩生活擬分拆各自商業及綜合用途物業管理業務于聯交所主板單獨上市的計劃就是其中的代表，而之前以商辦物業管理為主的華潤生活服務上市以后獲得了遠遠優于其他以住宅物業管理為主的估值具有較強的示范作用。”

畢竟從目前市場反饋來看，以非住宅運營為主的商管企業陣營中，華潤萬象生活（01209.HK)、寶龍商業（09909.HK)、卓越商企（06989.HK）、中駿商管（00606.HK)等企業，商管物企毛利率幾乎為住宅物業毛利率的兩倍左右，股價整體表現優于住宅物企。

關于花樣年商管業務這只螺旋槳能帶花樣年這架飛機飛的有多高，市場會給出答案。

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原標題： 花樣年復活第三股分拆復制“雅生活”？