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【裁判要旨】
《城市房地產管理法》第58條二款和《房地產經紀管理辦法》第14條均非可能導致合同無效的效力性規定。另，我國對房地產執業資格實行的是評價制，未取得職業資格人員從事房地產經紀活動，非屬違反公序良俗范圍，所簽署的居間合同應屬有效。
【浙江省高級人民法院判例】
（2021）浙民再252號陳某中介合同糾紛案
【簡要案情】
一、2017年10月20日，陳某與某公司簽署《千島湖項目合作協議書》，約定由陳某負責招募承租人，與某公司簽署租賃合同，將千島湖某物業項目對外出租。其中，如陳某介紹的承租人與某公司簽署的租賃合同租金為1.5元每天每平方米以下的，某公司一次性支付陳某80萬中介費；租金為1.5元每天每平方米的，某公司一次性支付陳某100萬中介費；高于1.5元每天每平方米的，差價部分全部支付給陳某；
二、某公司自認經陳某介紹認識了承租人某酒店負責人劉某，并通過劉某認識了某酒店其他股東；2017年12月8日，某公司與某酒店簽署了租賃合同，租金為1.68元每天每平方米，年租金約483萬；
三、2018年6月28日，某公司與某酒店簽署補充協議，約定增加了部分承租面積，但總租金不變，租金價格變為1.53元每天每平方米；
四、2020年6月，陳某起訴至法院，請求支付中介費63萬及逾期付款違約金；
【爭議焦點】
一、陳某和某公司簽訂的《千島湖項目合作協議書》是否有效？
二、陳某是否完成了合同義務，及如何計算中介費
【裁判結果】
浙江省淳安縣人民法院一審判決某公司支付陳某中介費10萬及逾期付款違約金；
二審浙江省杭州市中級人民法院判決撤銷一審判決，駁回陳某訴訟請求；
浙江省高級人民法院再審判決撤銷二審判決，變更一審判決為某公司支付陳某中介費10萬及逾期付款違約金（計算方法有變）；
【裁判規則】
一、關于居間合同效力問題。
陳某與某公司簽署合作協議，應屬房地產居間合同關系。關于合同效力，本院認為，《城市房地產管理法》58條是關于房產中介服務機構設立開業條件的規定，并不涉及具體的房產經紀活動。至于房產經紀活動是否只能在經紀機構進行并未明確，也無法推出絕對禁止個人從事房產經紀活動。《房地產經紀管理辦法》系住建部等頒發的部門規章，著重對房地產經紀機構和從業人員及房產經紀活動進行了規定，第14條規定的是房地產經紀人員不能脫離房產經紀機構之外進行承接業務，但也無法推出禁止其他個人從事房產居間服務的結論。上述法條和規章并非可能導致合同無效的效力性規定。
另，我國對房地產經紀人員實行評價制，未取得職業資格人員從事房產經紀活動，非屬違反公序良俗行為，不違反法律法規的強制性規定，應為有效。
二、關于陳某是否完成了合同義務，及中介費計算問題。
根據陳某庭審陳述，其所稱的租金價格與實際租賃價格并不一致，雖然介紹某酒店負責人劉某給某公司認識，但后期并未全程參與，簽訂租賃合同時亦為在場，由某公司主導簽署。由于租金價格另有變動，陳某主張以1.68元的租金價格計算中介費，依據不足。一審法院酌定陳某中介費為每年25萬；
【法條索引】
《城市房地產管理法》第五十八條 房地產中介服務機構應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；（二）有固定的服務場所；（三）有必要的財產和經費；（四）有足夠數量的專業人員；（五）法律、行政法規規定的其他條件。
設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照后，方可開業。
第五十九條 國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。
《房地產經紀管理辦法》第十四條 房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。
房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。
【律師小結】
地產中介行業基于對自身行業利益，對部分開發商為促銷房產采取的分銷轉介予以抵制，“全民經紀人”是否合法引發了思考。從民事訴訟的角度來說，未取得房產經紀職業資格的其他人員從事房產居間活動，居間合同有效。委托人看中的并非居間人在房產方面的專業知識，而是依靠其自身人脈優勢從中介紹、聯系、撮合。從行政監管角度，作為居間人在取得傭金后應當依法納稅。從交易安全角度考慮，房產經紀機構和經紀從業人員受到政府監管，執業行為較為規范，交易相對安全，出現問題可以尋求政府監管部門的規制。其他人員則相對難受監管。
作者喬謙律師 山東睿揚律師事務所
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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