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    祥生閃崩后,還能等到蝶戀花開嗎?

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    2021-11-24 15:43 3583 0 0
    祥生股價暴跌背后,只能說事出有因必有妖,即便當天官方針對“股價及成交量不尋常波動”緊急發文,但卻仍然掀開了祥生在經營上的一些問題

    作者:陌爺

    來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    11月18日,作為最后上市的TOP30房企,股價經歷閃崩。

    跌超50%,股價跌破至1.6港元,市值直接蒸發50多億港元,僅剩48.4億港元。

    而上一家市值在一天內擊穿百億的房企,是新力。

    新力也是做了緊急公告,但終究還是爆了!

    祥生的發展及上市一直頗受爭議。大本營諸暨書寫了其半部企業史。

    2015年開始抓住全國棚改紅利,從三四線走出,開始全國化進程。僅用了三年時間便完成了銷售額從100億到1000億的規模跨越。

    168天完成敲鑼上市,刷新近兩年最快上市記錄。

    然而來得快去得也快。

    就這樣的一批黑馬,能否熬過這個冬天仍需檢驗。

    其三四線的開發邏輯與土儲結構在急劇下行的市場周期中,風險逐漸暴露。

    祥生自上市以來,關于其投資價值與行業排名是否匹配的問題也一直被飽受爭議。而對其未來發展也明顯動力不足,不被看好。

    祥生股價暴跌背后,只能說事出有因必有妖,即便當天官方針對“股價及成交量不尋常波動”緊急發文,但卻仍然掀開了祥生在經營上的一些問題。

    祥生在經營中,存在諸多風險點,這無疑會降低其投資價值。

    主要包括周轉速度過快、貨幣資金儲備嚴重不足、關聯交易數額較大、嚴重依賴信托融資等。

    NO. 1|周轉速度

    周轉速度快本身是有利于提高公司經營效率的,在某種程度上是操盤速度的體現。

    但是祥生的周轉速度,已經引發出了一系列工程質量,進而導致品牌口碑急劇下降。

    從招股說明書上看,祥生控股在招股說明書中列舉的181個項目中,有92個項目,施工證到預售證間隔小于2個月,比例為51%。

    甚至超過了以高周轉著稱的中梁控股。

    另一個角度解釋在于采用如此極端的快速周轉,也許是無奈之舉,因為祥生控股很缺錢。

    NO. 2|賬面資金不足

    賬面上充足的貨幣資金往往是企業財務健康的體現,是企業安全的保障,也是投資者信心的來源。

    流動負債方面,祥生一年內的短期借款有221.6億元,各類應付款約270億元,共約491億元。

    同期,祥生僅有273.19億元現金及現金等價物,其中不受限制的現金僅有155億元。

    而這僅僅是賬面數據,從近期暴雷房企的表現很多房企賬面資金都是紙老虎。

    千億規模、三條紅線全綠、手握213個舊改項目的大灣區舊改王,死在3億理財產品剛兌逾期上。

    花樣年手握300億元資金,卻連“區區”2億美元(約合人民幣13.3億元)債務都還不上。

    NO.3|關聯交易嚴重

    祥生在上市前的三年內,整體財務獨立性表現不佳。

    以祥生控股與祥生建設的關系為例:

    祥生建設與祥生控股為關聯方。其中,祥生建設由祥生實業全資擁有,而祥生實業由陳國祥擁有99%,其子陳弘倪擁有1%。

    2017-2019年,祥生建設向祥生控股提供建筑服務金額分別約為人民幣44億元、96億元、98億元。

    雖然祥生控股在招股書中對此做了說明和解釋。但是,動輒百億量級的關聯交易,哪怕與市場公允價格相差10%,毛利就差了10億。

    NO. 4|表外融資、明股實債

    通過以下幾點數據:

    先是上市前的招股說明書,在招股說明書中列出的10家主要附屬公司中,有6家在歷史上有過信托公司持股。

    在資產負債表里,信托公司投入資本金,會被歸于資產。但這些資本金,未來必須連本帶息歸還,其本質是負債。

    最新財務數據來看:

    祥生上半年的總負債是1530.93億元,凈負債率96.6%,控股股東權益為85.73億元,而少數股東權益竟然高達109.9億元,較上年激增50%

    房企若少數股東權益過高,通常是明股實債,且其發展過于依賴信托公司。

    而當下融資環境中,各大金融機構在踩雷邊緣試探,早已聞民企而避之不及。

    沒有金融機構的輸血,祥生自此后在土地市場的表現也編的消極。

    祥生目前的土儲結構仍然是以三四線為主,而市場下行周期中,面臨銷售回款壓力巨大。

    作為一二線為數不多的明星項目,上海祥生中心又名蝶戀花,住宅建面約9萬方,商辦建面約7萬方,從03年拿地至今尚未開盤,2016年獲得銀團百億元的信貸額度,一時風光無限。

    但令人費解的是,自蝶戀花動工一年多以來,該項目卻始終沒有傳來入市消息。最新說是今年開盤,但目前仍未有實質性開盤動作。

    “起了個早,趕了個晚”,銷售開盤時間成疑。

    祥生閃崩背后,折射出其經營困境,能否等待蝶戀花開,還需時間檢驗

    參考文章:《財經》雜志(祥生控股攜四大風險上市 股價高估了多少)

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 祥生閃崩后,還能等到蝶戀花開嗎?

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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