陌爺地產圈 作者：陌爺
近期的地產圈依舊天雷滾滾。
翻看下百強房企名單，閩系房企中除了旭輝還算爭氣，年初在帝都拿了地，而且還拿到了發債綠卡，算是挽回一些顏面外。
最近融僑又被爆出資金鏈問題。
西南房企中，金科最終還是沒能挺過去，引國資入場和保交付成為了現階段最重要的目標，又給自己帶了一冠不躺平的帽子。
蘇系房企自不必多說，蘇寧是最新倒下的，新城要不是老爺子那檔事，提前賣資產降了些杠桿，恐怕跟中南就是難兄難弟。
而中南這邊呢，陳錦石、陳昱含父女倆即便是在業績發布會上同臺道歉，承認交出最差答卷，也難以挽回投資者的信心和信任。
……
去年的房企在政策的組合拳重擊下已經很艱難了，沒想到最為艱難的時刻還遠沒有到來，甚至在加速筑底。
上半年的地產圈，最出風頭的兩家房企非綠城和濱江莫屬。
前者是風頭正盛、逆勢擴張，無論是銷售還是土儲增長速度均排名第一，先是年初北京投資百億，再是杭州。
綠城想得很清晰，要快更要安全。
而濱江則被地產圈奉為了區域深耕房企的教科書級代表。戚老板很高興，因為今年的地平均利潤都能到八個點
去年杭州一批次還只能努力得賺到1%-2%，當初同臺競爭的房企大多都躺在了手術臺上。
除了兩位大哥風生水起外，浙系外圍的小弟們顯得尤為艱難。
并稱浙系四小龍的中梁、祥生、德信、佳源，全都開始緊衣縮食，甚至進入了至暗時刻。
這么來看，杭州不僅有獨立行情，還真是塊福地。
F1.
起初是在溫州偏安一隅的中梁，在后來受到碧桂園的啟發，獨創了阿米巴模式。
創始人楊劍，自創業之初就深刻明白一個道理：
走出去發展才是硬道理，就像溫州七山二水一分田的地理格局，不走出去，沒法養活800萬溫州人。
而中梁也確實抓住了上一輪周期中三四線棚改的機遇。陳劍想坐的是浙系的頭把交椅。
一路狂奔6年，中梁闖入了TOP20，除了“三張表”不好看外，楊劍還是很滿意的。
歡喜沒能持續多久，5月初，中梁地產便公告尋求2022年5月2.61億美元債、2022年7月3.96億美元債交換要約及征求同意債務展期。
這也宣告中梁地產目前財務狀況，很難應對即將到來的30-40億人民幣債務，基本上宣告暴雷。
現金流枯竭以外，中梁的銷售也難以為繼，三四五線的城市布局，在當下市場行情中已經很難賣得動了。
再回首，黃粱一夢。
F2.
與楊劍這位純商人不同，佳源的沈老板并不一味得加杠桿，而是更會謀篇布局。
初中畢業后，沈天晴做了村會計，期間創辦鄉鎮企業足佳皮鞋廠。因企業業績好，隨后他升任嘉興市鄉鎮企業局副局長，三年后調任嘉興市駐深辦主任。
1995年，在嘉興的一棟小樓房里，沈天晴創辦了佳源房地產公司，開始進軍房地產業務。
沈天晴掌控的“佳源系”商業版圖不斷擴大。2016年，佳源國際在香港聯交所主板上市，成為沈天晴擁有的第4個上市平臺。
2019年，沈天晴提出三年內帶領佳源國際沖擊千億的目標。
彼時，佳源的銷售業績288億。
此時，三年已滿，2021年錄得銷售額數據僅322.7億，位列74位，勉強保住了百強陣列。
一向順風順水的沈老板開始思索著地產還是不是一門好生意。同時也在懊惱和煩悶著前不久一筆“蛇吞象”的大買賣。
9月，中天金融擬將中天城投100%股權轉讓給佳源創盛，作價180億元。
但3個月后對價降至89億元。
即便對價打了對折，沈老板也并沒有想清楚錢的問題應該如何解決。
直至這筆交易發生違約，才逐漸暴露出佳源的資金危機。
目前佳源國際存續美元債7只，存續規模14.09億美元，其中一年內到期規模有6.3億美元。
佳源不僅夢碎千億，同時也將會被財務困境持續困擾。
F3.
19年底，胡一平帶領著老部將敲響了港交所的鐘。第二天便在杭州城北拿了塊區域地王，樓面價20327，后來限價29000，這就是后來的運河云莊。
德信去年在市場高位拿了不少地，合計32幅地塊,耗資近322.55億元。
究其逆勢加杠桿的花招，主要依靠大量的非標融資，依賴各類民間資金和國企的資金池。
近期，德信的一則出售資產的公告引發了市場較大關注。
目標項目為德信AI產業園，出售目標公司54.54%股權，代價約為4.54億。
持有物業的變現常理來說是投資邏輯中退出的一環，但對于德信而言確是一筆虧本買賣，根據公告預期將錄得未經審核除稅前虧損約1404萬元。
因為要還一筆4月到期的2億美元11.875%優先票據。
而德信下一道檻是一筆3.5億美元債將于今年12月到期，利率為9.95%。
作為浙系老牌房企，19年喊出千億目標后，胡一平對于杭州也提出了更高的戰略目標——杭州市場銷售額沖進TOP5。
現在看來，也越來越難了。
F4.
11月18日，對于祥生猶如噩夢，股價閃崩，跌超50%。而上一家市值在一天內擊穿百億的房企是新力。
祥生上市以來便飽受資本市場的爭議，三年時間從100億做到1000億的市場規模。
對于無充足貨幣資金、無充裕土地儲備、無充沛借貸額度的“三無”房企而言，可謂奇跡。
其周轉速度甚至超過了碧桂園和中梁。
但就是這樣的一批黑馬，卻連一個完整的冬天也沒熬的過去。
祥生的大起大落，是這個最好也是最壞的時代所造就。
說說利好，近期的萬人會議開始提振了市場信心。不僅對于房地產行業，也惠及整個社會經濟。
對于會議內容還是等待官媒發布，不做過多揣測和推演。當下的經濟形勢已經不僅僅是經濟問題，同時也交織了復雜的政治生態。
但有一點可以明確，經濟面將會持續向好。
開發商還得再熬一熬。
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原標題： 浙系四小龍的黃粱一夢
