大基建背景下的業務拓展機會

城投業務主要包括政府指定業務以及自主經營類業務兩大類。具體而言如下：

1. 政府指定業務

城投主要的職能幫ZF做事，對于ZF指定的業務具體包括：

（1）純公益性業務有基礎設施建設代建、保障房代建、棚戶區改造、土地整理等傳統城投業務。因此，城投平臺操作該類業務對ZF形成大量應收款。城投平臺的收入來源主要依靠政府通過土地招拍掛等方式后進行費用的支付等等。對于棚戶區改造類業務，政府一般通過與城投平臺簽署《政府購買服務協議》的方式進行資金平衡，但需充分考慮是否可以按照協議約定金額及時間回款問題。

（2）公益性相對弱的業務，如供水、供熱、排污、公共交通等公用事業、市政設施建設，能通過市場化運營獲得一定收益，但收益可能不足以覆蓋成本。城投平臺主要依賴政府補貼取得相應收益。

（3）自營類業務，如自營文旅類項目，符合當地產業規劃及政府意志的自營產業園。對于自營類產業園項目，通常還承擔招商引資的職能，該類業務一般通過“租金+政府補貼”形式實現現金流回籠。

2. 自主經營類業務

該類業務系從企業自身利益出發、以營利為目的的業務，不屬于服務政府范疇，比如一些產控平臺投資優質產業資產、對科技企業的投資獲得投資回報；市場拿地開發建設銷售、租賃；自主經營高速路資產（如廣東高速）、跨區進行公路、市政、橋梁、隧道工程等承建，進行市場化業務等等。

1. 償債的支撐是資產未來能夠產生的現金流，而大部分的城投現金流情況并不樂觀。為了確保有還款來源，一般資金機構在挑選交易主體時要求城投平臺具備一定的發債評級，如要求由2個AA發債主體或1個AA+評級發債主體作為融資主體或擔保主體；保險資金則需要考慮城投平臺是否滿足保險資金自身的投資級要求等等。因此，一些城投平臺沒有評級或者沒有發債的記錄，在融資主體的準入方面機構端一般需要花費比較長的時間去論證融資主體的可行性。

2. 融資金額方面，一些片區開發、城市更新拆遷款支付等需求，動輒上百億的小目標，很難有資金機構可以承載如此大的資金體量，或者一些對城投融資需求較大的身份，大多數城投平臺在資金機構的額度已經用滿。

3. 底層資產的挑選限制，限制進入“涉房”類資（如商辦類資產、銷售型保障房、拆遷款）以及純公益類資產，即優選可以產生現金流類的資產（如供熱、供水、供電、產業園區等）。

4. 資金投放形式方面，考慮到負債率以及化債，避免觸犯15號文隱債等問題，不少城投公司要求資金機構認購基金的LP份額或買債以解決項目資本金問題，或者要求通過股權投資形式參與到項目公司，但是又不得不考慮到項目公司股權變更和城投平臺內部流程上操作的復雜性問題。

5. 投資期限方面通常要求相對較長，動輒5年等，但是若涉及到募集類資金（如信托），投資人可接受的投資周期通常較短（如1+1），對于這類資金機構而言，不得不面臨滾動發行以及要求城投平臺先行歸還款項再另行審批放款等繁瑣操作。

6. 收益來源及增信擔保問題。融資平臺籌集資金的用途通常為地方公共事業和城市建設等，自身經營性現金流難以覆蓋投資支出，因此嚴重依賴借新還舊和滾動融資的外部負債，依托于項目本身往往資金回流周期較長。因此，目前城投平臺會將資金投入的壓力轉移給想要獲取城投施工項目的國央企總包單位，國央企總包單位則可對期間收益進行差額補足。考慮到城投平臺自身還款能力問題，不少資金機構要求施工單位提供擔保或由城投平臺進行回購同時，追加滿足評級條件的擔保機構擔保，無疑加大了融資難度。

1. 模式一

（1）施工單位或其引入的資金作為社會資本方（下稱“合作方”）按照項目總投資一定比例（如10%）認繳XX投資基金（母基金）的項目專項子基金。項目專項子基金以股權形式向項目公司進行投資，為項目提供資本金。

（2）若由施工總包單位直接認購專項子基金份額，專項子基金與合作方不約定收益，通過施工利潤補償認購項目專項子基金的財務成本。若合作方為施工單位引入的其他社會資本，則根據基金的收益設置，可能存在一定的期間收益（通常相對較低，比如不高于5%），則施工總包單位對社會資本方進行收益差額補足。

（3）投資期與項目建設期匹配（也可能存在提前退出）。投資期屆滿后，社會資本通過業績對賭等方式，將基金份額轉讓給集團公司后退出。

2. 模式二

（1）專項子基金分為優先級份額和劣后級份額，比例為 1:1，其中，母基金及XX集團出資認繳劣后級，社會資本出資認繳優先級。

（2）基金募集完成后，以“股權+債權” 的形式向項目公司進行投資，為項目提供資本金，其中股權投資與債權投資比例為 8:2，股權部分不收取收益，債權部分收取固定利息（如10%，根據項目調整）。

（3）子基金通過設置收益分配順序，擬將X%的收益優先支付給社會資本；對于社會資本期望的收益差額部分由施工總包單位差額補足。剩余1-X %的收益劣后級由其分配。

（4）投資期屆滿后，社會資本通過業績對賭等方式，將優先級轉讓給集團公司實現退出。

該模式由政府通過授權城投平臺公司作為實施主體，城投平臺公司公開招標方式選擇企業作為合作伙伴，以“企企合作”的方式實施片區的綜合開發，政府僅負責相關規劃的編制、土地利用政策等宏觀事務，資金籌措、辦理項目審批、征地拆遷及項目建設等具體工作由開發企業主導完成。此種模式下，合作的主體為企業與企業，有效的隔絕了項目公司與政府的直接聯系，有效的控制政府債務，也是目前使用最多的模式之一。

該模式下項目投資回報來源于區域新增的財政收入，除土地出讓收入外還包括新增稅收收入和其他非稅收入等，但對于區域土地價值和產業投資價值的判斷應由投資人自行研究決策，除必要的保障機制和違約條款外，不額外增加政府對項目的財政投入。該模式的核心在于通過國資平臺公司的介入，使政府與外部社會資本的政企直接合作關系，轉化為先“公公合作”（政府與國資平臺的授權管理關系），然后是兩個公司主體之間的“企企合作”（國資平臺與社會資本組建項目公司），使政府與社會資本隔離，項目公司作為融資主體，避免增加政府隱性負債的風險。

1. 政府批準項目及項目開發模式，形成批復文件，授權城投平臺作為項目實施主體，并與該公司簽訂《授權協議》，城投平臺對項目的投融資、設計建設、招商引資、產業導入、綜合運營、移交等實行全過程服務，政府相關部門按照協議約定利用區域內新增收入每年向城投平臺注入資本金、支付開發成本、支付授權經營服務費和獎勵費等。

2. 經授權的城投平臺通過“投資人+EPC”一次性公開招標方式，引入具備資金優勢、具備較強的規劃設計建設能力、具備豐富的片區開發項目經驗的社會投資人+EPC總承包方。

3. 社會投資人與城投平臺簽訂《投資合作協議》，雙方股權出資成立項目公司，項目公司與城投平臺簽訂承繼合同。在合作期內城投平臺根據績效考核結果，按約定向項目公司支付相應的投資建設運營成本及合理收益。中標社會資本以項目公司為主體開展片區綜合開發建設工作，自行承擔本項目投融資、規劃、勘察、設計、施工、采購等工作。

4. 項目公司各股東根據開發進度分批繳納項目資本金。在政府方及城投平臺同意的情況下項目公司可以本項目預期收益權質押向金融機構申請融資。 

5. 由中標社會資本與項目公司簽訂項目設計施工總承包（EPC）合同，由社會資本進行勘察、設計及施工。 

6. 通過項目開發建設，進入財政管理部門的新增收入由縣財政部門根據相關約定支付至城投平臺，城投平臺支付給項目公司。城投平臺每年底對項目公司已經發生的項目投資建設運營成本及收益進行一次核算，項目公司接受審計機構對項目成本進行跟蹤審計。 

7. 合同期滿，項目清算結束后，所涉及移交內容，在項目公司資產評估后移交至城投平臺。社會資本完全退出項目公司， 項目所有權益全部歸屬城投平臺。

問題：施工單位對項目的資本金及剩余建設資金哪里來？ 

1. 直接借款或購買政府債券

項目一期施工總承包定向邀投標發包，施工總承包報名資格：簽施工承包合同交市政府AA城投業主融資借款5000萬元。項目施工中標進場后，交市城投業主融資借款7000萬元（可購買政府債），合計1.2億元，市城投一年內還款年化率8%......

2. 誠意金融資模式

業主方與施工單位以EPC方式合作建設項目，施工單位向業主方繳納X元的合作誠意金，協議簽訂后【】城投平臺完成標的項目的招標掛網，掛網后施工單位將誠意金支付給業主方。繳納的誠意金按照年化8%計息，計息時間從每筆誠意金實際到賬之日開始計算，使用時間為第一筆誠意金到賬后不超過12個月。標的項目在同時滿足以下條件誠意金減免至年化7%計息：

（1）業主方按協議約定進行招標且施工單位中標；

（2）標的項目正常開工且業主方按照施工合同約定比例及時間足額付款；

（3）工程造價下浮不超過X%；

（4）為業主方按期足額退還施工方誠意金本金及利息。

如遇下列情形業主方應在7日歷天內全額退還誠意金本金及年化15%的資金占用費，若業主方不能如期返還誠意金本息，則自動轉為企業借款，從逾期之日起，承擔誠意金年化利率15%資金利息及每日萬分之五的違約金……

（1）若施工方未能中標標的項目或業主方收到誠意金3個月內未完成標的項目招標；

（2）施工方依法中標項目，自中標之日起1個月內，業主方與施工方未完成“施工合同”簽訂并正式開工；

（3）項目正式開工后業主方必須保證項目建設資金按約定支付到位，若開工后3個月資金未按合同約定正常到位，導致施工方無法正常施工；

業主方收到第一筆誠意金起12個月內向施工方返還全額本金及利息，若不能如期返還，自逾期之日起承擔年化12%的資金利息，且逾期不超過30日歷天；若逾期超過30日歷天仍未返還本息，則自動轉為企業借款，從逾期之日起，承擔誠意金年化利率15%資金利息及每日萬分之五的違約金……