全國首幅R4地塊 千套白領公寓社區如何破解運營痛點

來源：睿和智庫整理

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張江納仕國際社區是為滿足區域內不同層次海內外人才的居住需求而建。項目分三期建設，總占地面積約20萬㎡，將提供建筑面積約53萬㎡、3405套租賃住房。

其中，項目一期毗鄰中環線申江路段，占地約65000㎡，總建筑面積約19萬㎡，共1257套，由19個巴塞羅那式小尺度街區組成，2層風雨連廊將19棟樓互相連接形成空中步道，項目包括17棟圍合式住宅，2棟高層服務式公寓。

圖1：張江納仕國際社區一期項目布局圖

02 定位與運營

上文提到租賃社區存在的三大“痛點”，張江納仕國際社區逐一探索解決之道：

張江納仕國際社區是綜合類、復合型社區，包含住宅區、公寓和配套商業、創業空間等項目，實現城市功能與科技產業功能的融合，提升創新創業人才的生活品質，實現職住平衡。

其中，一期定位為面向年輕白領、高階白領等打造的中高端居住社區。后續的二期定位為面向科學家、企業家及其核心團隊居住的高端居住社區，三期則定位為面向海內外青年人才的活力成長社區，計劃2023年投入供應。

此定位與張江納仕國際社區所處區位密切相關。張江板塊素有“中國硅谷”之稱，目前已匯聚了2.4萬余家企業、近1700家高新技術企業和41萬+科創人才。

距離項目不足5公里，駕車約10分鐘的張江科學城定位未來城市副中心，不斷吸引人才進駐，如何保證“安居”、推動職住平衡是張江片區當下重要的考量。

圖2：張江納仕國際社區一期區位示意圖

從需求端分析，張江片區聚集了眾多高新技術產業人群。

據統計，張江片區月租金承受力在8000元以上的客群占比在12.8%左右，并且張江片區有孩之家的租賃人群比例在19.6%左右，存在近五分之一的家庭型租賃需求。

但與旺盛的需求相比，張江片區集中式公寓供應以白領公寓為主，供應占比達到70%，租金在6000元/月以上的中高端品質公寓供應卻最少，僅占5.1%。此外，片區內主力產品為16~30㎡一室戶，家庭型集中式公寓產品的供應基本為空白。（數據來源：CAIC集團戰研中心整理）

可以說，張江納仕國際社區一期投入運營，填補了張江片區長租公寓的一個空白點。

張江納仕國際社區一期共有6個戶型，定價在7500元/月到12000元/月之間，測算坪效約為95元/㎡/月。

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圖片來源：旭輝瓴寓

受到兩個條件——項目定位中高端，對應改善型居住需求以及對租客硬性要求：注冊地在浦東的企業員工才可以租的限制，張江納仕國際社區一期爬坡難度顯而易見。

與旭輝瓴寓重資產持有的上海浦江華僑城柚米社區相比，前者爬坡速度可以達到一個月二三百套，張江納仕國際社區一期的爬坡速度大致在每個月150套左右。

截至9月30日，張江納仕國際社區一期已交付320套房源，去化147套，去化率為46%。

與其他面向青年租客的租賃社區對比，張江納仕國際社區一期有以下三個特征：

企業客戶占據6成，企業客戶的優勢在于可以助推去化率，但也有同期退租風險；

基于企業客戶占據多半的特征，項目營銷方式與青年社區不同。后者多采用線上營銷方式，而張江納仕國際社區一期以大客戶拜訪和地推方式為主。

客戶定位高端化，導致對項目服務品質有更高要求，這對人才培養帶來挑戰。

面對這一挑戰，旭輝瓴寓通過自研的數字化系統來應對。

在運營端，旭輝瓴寓獨有的“安全三防體系”：智能化技防服務、保安定點巡邏和總部二級監控，為社區安全提供更堅強的后盾。

項目配備有現代化工具的保潔服務，力爭呈現給租戶潔凈的社區感官體驗；專業的維修體系提供全方位維修服務并保證快速響應。

同時，租戶入住后還有機會參與到社區各類社群活動中，讓擁有不同興趣愛好的租戶找到組織，與鄰居做朋友，感受溫暖的鄰里文化。這些都為提升租戶滿意度，提高續租率提供了保證。