雪中送炭？房地產并購融資新政要點淺析

近日，人民銀行和銀保監會聯合印發《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》（下稱《通知》），鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融支持。

本次《通知》核心內容包括以下幾方面。

01 加快房企風險出清，銀行是抓手

1.要求銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續的原則，穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質的房地產企業兼并收購出險和困難的大型房地產企業的優質項目。

這意味著，該《通知》將加快房企風險出清。《通知》對于房地產企業并購融資的一系列放行與保障措施，為房地產出清提供了一些列的保障手段。而這個保障出清的抓手，正是銀行。

下半年，隨著恒大的暴雷，房地產企業債務到期兌付問題一一浮出水面，部分房地產企業無論在境內債券還是美元債，都出現了違約。

目前，房地產企業為了應對債務問題，集中于兩種手段，一是，尚未違約而有違約風險者，出售項目回籠現金用以保障債務兌付，比如融創、世茂等；其二，已違約者，觸發債務重組，也要處置資產，比如恒大。這兩種手段有一個最大共性，即都要有“接盤者”。

銀行等金融機構融資的支持，可以提高接盤者入場的效率。

通常來說，接盤方通常都是財務表現較為穩定的企業，資金也有騰挪空間，但是，以目前的市場形勢來看，地主家的余量也有限，僅靠自有資金，難以盤活大規模資產。

而結合外部融資的支持，能夠提升入場接盤的效率，同時也能夠擴大盤活資產的規模與范圍，對于改善行業整體的流動性，大有幫助，也是助力風險穩定出清之舉。

02 扶持優質企業，競爭核心轉向信用水平

2.加大債券融資的支持力度。支持優質房地產企業在銀行間市場注冊發行債務融資工具，募集資金用于重點房地產企業風險處置項目的兼并收購。鼓勵銀行業金融機構積極為并購企業發行債務融資工具提供服務，提高發行效率。鼓勵銀行業金融機構投資并購債券、并購票據等債務融資工具。

這意味著，政府要加大債券融資支持房地產項目收并購。

《通知》對收并購專項融資工具給予了說明，即債券的發行主體為“優質房地產企業”。

根據當前市場標準衡量，符合“三道紅線”要求且近期內無財務風險事件發生的企業，可看做優質房企。

這說明國家對房地產企業的支持是有選擇、有方向的。其基本原則是“鼓勵先進幫助落后”，而不是直接向“落后”提供支援。這實際上是以優秀房地產企業的信用作為擔保和保障，推進問題債務化解工作。

從長遠來看，圈定對優質企業的扶持，將在很大程度上改變房地產行業的市場競爭格局。信用水平，將成為下一階段房地產企業的競爭力所在，高信用水平的房企，將比低信用水平的房企，有越來越強的競爭力。

同時，由于并購融資的支持方向是優質房地產企業，因此，行業集中度從中長期看，將進一步提升。

或者，準確的說，行業集中度將集中于國企或者國企背景企業，以目前最新一期財報數據計算，上市及發債房企中，符合條件且在信用債市場有過發行記錄的約有20家企業，其中以國企央企為主，包含部分混合所有制及民企。

03 化解降低市場風險，增強健康循環

3.金融機構要積極提供并購的融資顧問服務，匹配并購雙方的需求提升并購成功率；加快重點房地產企業項目并購貸款的審批流程，提升全流程服務效率等具體流程指導，鼓勵各方協同作業，從流程、環節、時間等方面提升風險處置效率。

《通知》還指出要做好風險管理、做好資金用途的監控；同時建立報告制度和宣傳機制，披露項目并購和金融支持的信息。事后風險的持續監測說明收并購業務融資要始終處于監管范圍內，必須做到專款專用，防止資金挪用造成二次風險。

此次發行目的的明確表明了監管方對利用收并購化解房企風險的力度和決心。融資工具多樣化之后，房地產行業內的流動性就會增強，循環效率也會提高，這正是中央經濟工作會議中所提及的“房地產健康循環”著意所在，只要資產流動性恢復，甚至得以增強，系統性的風險就不會集聚，從而實現風險的穩定出清，最終優化房地產行業的整體環境。

總的來看，此次《通知》出臺，將在不改變房地產融資政策大方向的前提下，對房企融資進行了定向放松。

對于優質企業來說，可抓住融資窗口期，積極尋找優質項目，進行項目收并購實現業務增長。

對于出險房企來說，可以利用政策和市場創造的條件，穩妥處置問題項目，回籠資金化解債務風險。最終，實現房地產行業良性循環。