紅海一片的商業地產“輕資產” | 2021上市中資房企商業地產業績盤點與思考（下）

這是上市中資房地產企業2021年報盤點的第二部分。

按照投資性物業收入在總收入中的占比排序，第1-9位在第一部分中，點擊鏈接查閱 ：房地產下半場，絕不能讓商業地產矮人半截！|  上市商業地產企業2021年報盤點與思考（上）

與排位靠前的企業相比，這部分企業的投資性房地產租金收入只占企業總收入的2%，甚至更低。

這些企業一方面住宅導向更明顯，另一方面業務更趨多元化，而且多元化業務的分散程度明顯比第一部分中的企業要廣。

從多元化的維度來看，過去幾年地產企業非相關業務多元化普遍失敗案例居多，本次盤點的這18個企業都是地產相關業務多元化，與主業依附較強，已經形成一定的規模效應和增長勢能。

增長最快的是，按照價值鏈上下游來進行多元化業務的輕資產業務。也就是靠自身業務已經鍛煉出團隊，可以對外提供服務的業務。比如幾乎各家都有的物業管理、龍湖、華潤、印力、招商蛇口都積極拓展商業運營服務、碧桂園的智能建造服務、綠城代建業務等，這為進一步分拆和專業化打下基礎。

重資產類的業務仍在擴容期。按照產品來進行多元化來看，商業、辦公仍然是主要賽道，而受疫情和本身經營特性限制，酒店要么業績不好，要么直接不計入投資性房地產，或者干脆就不碰此類物業。長租公寓是近年來備受關注的領域，而產業園等資產則以央企國企為主。

在房住不炒、降負債、不確定和黑天鵝較多的發展階段，穩字當頭。

各家都在奉行幾乎一致的策略方向：更拼命的住宅回款，更穩健的商業產業地產投資，在深挖住宅與商業、產業地產價值鏈服務潛力的基礎上，進行更積極的物業、商業、代建、建造等輕資產拓展。

可以想象，從住宅營銷到商業產業資產銷售，從物業輕資產拓展到商業輕資產拓展必然紅海一片，內卷嚴重，傭金高企，拼的頭破血流，而這也是整個行業走向深度專業化的必然趨勢。

此輪調整宣告了房地產上半場的徹底結束。

招商蛇口的三個轉變或許就是行業普遍的下半場初期階段的共識：由開發為主向開發與經營并重轉變；由重資產為主向輕重結合轉變；由同質化競爭向差異化發展轉變，推動未來更高質量發展。

營業收入  1606.4 億元，（+23.9%）

租金收入  34.14 億元，（+17.98%）

租金收入占營業收入比：2.1%

招商蛇口實現營業收入1606.43億元，同比增長23.93%。凈利潤103.72億元，同比下降15.35%。社區開發與運營毛利率為17.63%；園區開發與運營毛利率降至28.22%。

報告期間內，招商蛇口剔除預收賬款后的資產負債率61.67%，凈負債率42.82%，現金短債比1.25。三道紅線均處于綠檔。

報告期間內，招商蛇口擁有可出租土地面積 139.84萬平米，出租率98%，報告期出租收入 1.00億。

招商蛇口擁有的可出租物業總可出租面積 452.42萬平米，包含公寓、住宅、別墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業中心等多種業態。報告期內，公司實現出租收入34.14億元，同比增加 17.98%，總體出租率84%。

報告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州、昆山等地經營管理的酒店客房3,100套，全年酒店收入6.10億。

商業方面，報告期內，招商蛇口積極推動集中商業項目拓展，年內獲取4宗集中商業項目，位于上海、南京、成都和廈門核心地段，均為地鐵上蓋物業，對應集中商業體量為43萬平方米，平均單項目商業體量11萬平方米；獲取輕資產項目3 個，分別為煙臺芝罘灣廣場合資委托管理項目、寧波潛龍合資委托管理項目以及攀枝花三線文旅廣場前策服務項目。

2021 年，杭州七堡花園城、徐州花園城和凱里九方3個集中商業項目順利開業，其中杭州花園城品牌開業率89%，開業5天客流21萬人次；凱里九方實現招商率96％，開業率83%，近40%品牌首進凱里市場。

截至年末，公司主要在營集中商業項目共計25 個，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等16個城市。

公司主要運營管理的集中商業項目：

寫字樓以及酒店方面，截至年末，全國主要在營寫字樓項目21個，集中布局在北京、上海、深圳、武漢等城市。主要運營管理的酒店共14家，包括國內12家，國外2家。

物業服務方面，招商積余在管項目達到1717 個，管理面積達到2.81億平方米，同比增長47%；全年實現營業收入105.91億元，同比增長22.42%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.13億元，同比增長17.25%。

在業績發布會上，招商蛇口董事長許永軍表示，遵循當前房地產行業“規模在開發、價值在經營、效益在管理、 競爭力在創新”的商業邏輯，招商蛇口將“三個轉變”融入戰略，即由開發為主向開發與經營并重轉變；由重資產為主向輕重結合轉變；由同質化競爭向差異化發展轉變，推動未來更高質量發展。

2022年的商業方面，招商蛇口副總經理聶黎明表示：“現在進入存量時代，目前商業業務是我們的成長型業務，在2022年或者十四五期間，將繼續按照我們的戰略規劃和雙百目標去進行努力。”

預計再2025年前開業的主要集中商業及寫字樓在建項目：

關于收并購策略，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示，相比參與土拍拿地，收并購過程較為復雜。標的質量、風險是否可控、價格是否合理等都是需要納入考量的因素?！白鳛椴①徺J首家落地企業，招商蛇口將以積極態度謹慎推進收并購，順應國家大勢?！绷硗猓Y鐵峰透露，目前正在與多家房企接觸，若有相關進展將會及時披露。

營業收入 2422.4 億元（+30.4%）

租金收入 46.7 億元（+15.2%）

租金收入占營業收入比：1.9%

報告期間內，實現營業收入2422.4億元，同比增長30.4%。經營溢利為人民幣603.1億元。毛利率為23.5%，毛利率為23.5%，凈利潤率為16.6%。歸母凈利潤為401.6億元。

商業收入51.7億元，同比增長17.4%。

報告期間內，集團的資產負債率58.9%，凈負債率32.3%，保持在綠檔且各項指標距離上限有較大空間。集團的加權平均融資成本3.55%，繼續保持行業最低區間。

報告期間內，去年年內投資物業租金收入為46.7億元，同比上升15.2%。其中，寫字樓租金收入為35.1億元，同比上升10.7%；購物中心租金收入為11.0億元，同比上升27.3%。出租率、租金單價等核心經營性指標持續優化，資產價值不斷提升。

報告期間內，北京金安中海財富中心、珠海環宇城、寧波環宇城等18個商業物業投入運營，合計建筑面積94萬平方米，實現商業規模高質量有序增長。

商業物業實現收入達51.7億元，同比增長17.4%。報告期間內，新開業商業設施：

2022年，商業項目將繼續加速入市，計劃投入運營的項目達22個（5座寫字樓、6座購物中心、11座公寓及酒店），預計將新增商業運營建筑面積135萬平方米，繼續加速釋放多元增長能量。

營業收入  900.60 億元，（+50%）

租金收入  15.63 億元，（+7%）

租金收入占營業收入比：1.7%

實現營業收入900.6億元，同比上升50%；應占利益為46.90億元，同比上升21%；股東應占利潤（扣除投資物業公平值收益后）48.27億，較上年大增49%。

報告期間內，平均借貸成本下降至3.98%，為三年以來最低紀錄；中國金茂共持有現金和現金等價物310.506億元；中國金茂與中國銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、交通銀行等在內的多個優質金融機構保持良好合作，為中國金茂保持融資優勢提供保障。平均借貸成本為三年以來最低紀錄；中國金茂管理層在業績會上表示，2021年中國金茂保持了“三道紅線”全綠的安全穩健底盤。

商務租賃與零售商業運營方面，相關項目的運營收入為15.633億元，占總收入的2%，同比增長7%。各寫字樓項目租賃情況良好，出租率基本保持高位。零售商業方面，受疫情影響，雖然營業業績有所增長趨勢，但客流較疫情前仍有差距。

新形勢下中國金茂將貫徹「堅持城市運營，堅持科學至上」理念，持續提升精益管理能力，圍繞「三降一提一快」的工作方針，不斷夯實公司發展根基，創造更優異的業績。

商業業務收入 76 億元，（+20.6%）

商業業務收入占營業收入比：1.7%

報告期內，集團實現營業收入4,528億元，同比增長8.0%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤225.2億元，同比減少45.7%；每股基本盈利 1.94元，同比減少46.5%。整體毛利率為21.8%，同比下降7.4個百分點。

營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4,299.3億元；來自物業服務的營業收入為198.3億元。

報告期間內，持有現金1493.5億元，貨幣資金對于短期債務的覆蓋倍數為2.5倍，凈負債率29.7%且長期處于行業低位。萬科保持了“綠檔”和業內領先的信用評級。截止年末，集團存量融資的綜合融資成本為4.11%。

物業服務方面，報告期間內，萬物云實現營業收入（含向萬科集團提供服務的收入）240.4億元，同比增長32.1%，其中社區空間服務收入 134.6億元，占比56.0%，同比增長22.9%；商企和城市空間服務收入87.2億元，占比36.2%，同比增長38.1%；AIoT 及 BPaaS 解決方案服務收入18.6億元，占比7.8%，同比增長99.5%。

2021 年，萬物云項目覆蓋全國一二線城市，在管項目總數4,393個，在管面積7.8億平方米，在管面積同比增長35.9%。合同管理項目總數 5,553個，合同管理面積10.1億平方米，合同管理面積同比增長38.0%。

租賃住宅方面，集團旗下“泊寓”是全國最大的集中式公寓提供商，為新進入城市的青年提供綜合租住服務。報告期內租賃住宅業務（含非并表項目）實現營業收入28.9億元，同比增長13.9%。

商業開發與運營方面，“印力”為集團旗下的專業商業物業開發與運營能力平臺。截至報告期末，集團累計開業211個商業項目（含 113 個社區商業項目），建筑面積1,139.16萬平方米。其中，2021年新開業項目34個，建筑面積206.87 萬平方米。此外，規劃中和在建商業建筑面積為401.31萬平方米。

其中印力累計開業105個商業項目（含25個社區商業，32個輕資產輸出管理），建筑面積875萬平方米。2021年新開業項目15個，建筑面積 135萬平方米，此外，規劃中和在建商業建筑面積為102.7萬平方米。

報告期內商業業務(含非并表項目)營業收入 76.22億元，同比增長20.57%。其中，印力管理的商業項目營業收入52.3億元，同比增長 23.9%，同店同比收入增長12.1%，整體出租率 95.3%。

近幾年，印力輕資產管理規模迅速增長。截至2021年底，印力輸出管理項目已達42個（已開業32個），輸出管理面積約237萬平方米。2021年5月，上海漕河涇印象城的開業，成為輕資產合作的代表性項目。

2022年，萬科將采取堅決的、有針對性的行動，解決開發業務存在的問題，鞏固在不動產綜合發展方面的先發優勢，保障財務安全，實現營業收入和凈利潤的企穩回升。

物業服務方面，集團將拓展萬物云城模式，計劃到2022年末累計落地100個城市服務項目，并以此為抓手，協同開發、租賃住宅、商業等業務團隊，挖掘更多的城市建設和服務機會。

商業開發與運營方面，不斷鞏固輕資產拓展的優勢。未來三年輕重并舉，每年高質量拓展 80-100萬平方米管理面積。2022年，集團現有項目（不含未來新獲取項目）計劃新開工計容面積1,920.1萬平方米；預計項目竣工計容面積 3,899.5萬平方米。

營業收入 573.8 億元，（+24.1%）

租金收入  6.4 億元，（+6.6%）

租金收入占營業收入比：1.1%

報告期間內全年營業收入約為人民幣573.8億元，同比上升24.1%；核心凈利潤約為人民幣41.5億元，同比上升3.2%。毛利率為21.8%，同比下降3.3個百分點。

報告期間內，越秀地產剔除預收款后的資產負債率為69.1%，凈負債率為47.1%，現金短債為1.36倍。全部指標均保持“綠檔”達標。

TOD模式，TOD項目總土地儲備376萬平方米，占總土地儲備的13.9%，占大灣區總土地儲備的25.2%和集團總土地儲備的13.9%。集團已成為中國軌交物業開發的最大發展商之一，TOD業務將為集團帶來持續的增長。

商住并舉戰略，實現了商業運營收入的穩定增長。報告期間內，集團直接持有的商業物業全年實現商業租賃收入人民幣6.4億元，同比上升6.6%。

于報告期間內，成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，越秀地產—越秀房托“雙平臺” 互動模式常態化；持續優化“資產管理人”商業資管模式，不斷提升商業運營能力。

越秀房產基金所屬寫字樓業態持續保持穩定。報告期間內，寫字樓業態實現租賃收入人民幣9.7億元，展示了較強的抗周期、抗風險的能力；零售業態經營保持穩定；酒店和公寓收入持續恢復反彈，同比上升10.9%。

越秀地產董事長在業績發布會上表示：“公司在行業格局的變化下，保持各項業務和經營業績的穩定增長，為十四五戰略規劃的實現打下穩固扎實的發展基礎。未來，越秀地產將以“精益管理”和打造“新能力、新機制和新文化”為新的發展目標和驅動力，追求各項經營業績的持續穩健發展，不斷為股東創造價值。”

營業收入  1078 億元，（+50%）

租金收入  9.82 億元，（+66.4%）

租金收入占營業收入比：0.9%

報告期間內，旭輝實現營業收入1078億元，同比增加了50.2%，毛利率則同比降低了2.45個百分點至19.3%，主要是受到了行業下行以及企業重點布局的一二線城市限價的影響。年利潤增長3.6%至123億元。

報告期間內，凈負債率為62.8%，現金短債比為2.6，剔除預收賬款的資產負債率為69.7%，達到了三條紅線的要求，步入綠檔陣營。

旭輝將物業管理、商業地產、長租公寓和代建業務作為現階段以及今后的重點發展方向。旭輝擁有物業管理公司旭輝永升服務和商業運營管理公司旭輝商業。

商業運營管理方面，集團所持有的商業物業收入達10.258億元，同比增長73.7%。

報告期間內，有6座商業設施圓滿開業。

在營商業項目14座，總建筑面積89萬平方米，出租率保持在93.5%的高位。截止21年末，旭輝商業合計儲備31座商業綜合體（在營14座），總建面278萬㎡（含寫字樓），為未來三年實現租金50%復合增長奠定基礎。

物業板塊方面，旭輝永升服務2021年營業收入同比增長50.8%至47.0億，歸母凈利潤同比增長58%至6.2億，在管面積則較上期末增長68.3%至1.7億平方米。

長租公寓方面，旭輝領寓已進入20個城市，聚焦5個核心城市，房間規模近8萬間，位列開發類長租公寓品牌TOP3。

2022年作為旭輝三五戰略的開局之年，公司提出圍繞主業、相關多元的“同心圓戰略”，致力于城市綜合運營服務商。

將會積極布局和發展物業、商業、長租、代建等多個賽道，構建“輕重結合”的業務模式，打造“開發+持有”的核心競爭力。

預計2022年新開業5座Cmall，旭輝里產品線升級迭代。

營業收入  642.47 億元，（+14%）

投資物業收入  4.10 億元，（-17%）

投資物業收入占營業收入：0.6%

報告期內，實現營業額約642.47億元，同比增長14%；對應毛利112.58億元，同比增長8%；凈利潤51億元，同比增長9%。

流動比率上升至1.65倍，凈負債率上升至85%，“三道紅線”皆為綠檔，財務穩健。

報告期間內，來自物業投資的營業額減少了17%至人民幣4.1億元。營業額減少主要由于集團對投資物業推進中輕資產化模式。

截至2021年年末，遠洋集團合共持有超過23個經營中投資物業。截至2021年末，集團可租賃面積合共3,923,000平方米，其中寫字樓占比約24%，物流項目約為48%，其他包括商業、車位及其他占比約28%。

2022年，遠洋集團將持續聚焦主業發展，同時堅持精細化管理，加強經營管理能力，完善經營管理體系。在確保財務狀況穩健的原則下, 通過提高投資標準、堅持城市深耕、加快周轉等策略，保持開發主業高質量、可持續發展，并繼續推動其他業務的協同發展，為股東和客戶創造最大價值。

營業收入  1,002.40億元，（+52.4%）

租金收入  1.78 億元，（+9.9%）

租金收入占營業收入比：0.2%

報告期間內，營業收入達到1002億元，同比增長52.4%；年內利潤76.87億元，較去年增長33.4%；核心凈利潤57.65億元，同比增長44.4%；每股盈利達到1.31億元，同比增長24.8%。

綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強介紹：截至2021年末，綠城的現金短債比是1.7倍，凈資產負債率是53.5%，剔除預售帳款后的資產負債率為70.3%?！熬G城‘三道紅線’的三個關鍵指標都在進一步向好，公司將確保2023年能夠進入綠檔，同時根據今年的內外部環境情況，也做好了提前進入綠檔的準備?！?/p>

2021年，集團共獲取17個重資產特色特質項目，總貨值約人民幣826億元，占新增貨值總額26%。城市更新業務取得突破進展，獲取了深圳光明荔園和上海弘安里兩個代表性項目；城市綜合體、未來社區業務多點開花，落地寧波通山未來社區、衢州鹿鳴未來社區等6個項目；產業小鎮和TOD項目持續落地。

酒店投資運營方面，報告期間內，集團實現酒店運營收入人民幣7.58億元，同比上升5.3%。實現投資性物業租金收入人民幣1.78億元，同比上升9.9%，主要是本年度新增投資性物業投入運營。

小鎮業務方面，小鎮規模穩步提升，截至2021年底，小鎮業務累計進入22城，在營在建項目28個，確權規劃總建筑面積約1,263萬平方米。小鎮業務通過可售物業和產業經營「雙輪驅動」。

“2019年到2021年是綠城的‘健身期’，接下來三年將會是‘起跑期’?！惫竟芾韺釉跇I績發布會上表示，2022年將更加注重穩健、效益、均衡，全面提升“六品”綠城，推動財務指標持續向好，實現穩健經營，走“全品質、高質量”的可持續發展路線。

對于綠城+的商業板塊，吳文德表示，截至2021年底，綠城中國在營在建以及將要建設的物業，總計投入大概是650億元，權益投資大致是415億，目前已經投入大約300億元。2022年將有兩個大型的持有物業要投入運營，三年之內還有五個大型商業項目也要投入運營。

總營業收入 5230.6 億元，（+13%）

租金收入 8.40 億元，（+59.7%）

租金收入占總營業收入比：0.16%

報告期間內，碧桂園實現營業收入5230.6億元，同比增長13%。毛利潤927.8億元、凈利潤409.8億元。

報告期間內，截至2021年末，碧桂園總有息負債下降至3179.2億元，凈負債率45.4%，同比優化10.2個百分點。凈負債率、現金短債比均優于“三道紅線”要求，且處在行業較優水平，剔除預收賬款的資產負債率也從2020年底的80%下降至74%。

管理層在業績發布會上表示，公司將在2023年中期之前自然實現從黃檔到綠檔的調整。

碧桂園報告期間內的收入主要來自中國內地市場，并且90%以上的非流動資產均位于中國內地。

物業投資、酒店經營及如智能建造、機器人餐飲、新零售及現代農業等，這些部分都有所上升。

2022年，碧桂園先后與招行、農行簽署戰略合作協議，獲大量融資授信，使得碧桂園的整體規模有望進一步擴大，預計公司2022年銷售表現也將強于行業，公司龍頭地位將繼續穩固。

在業績報告會上，管理層表示，目前公司已與十多家房企進行了談判，接洽項目合計80多個，已收購了35個，另有30個還在談判中。“從去年下半年開始，市場波動，再加上行業的一些分化，我們看到市場上的收并購機會在增多，我們預計在未來一段時間里，會加大這方面的部署。”碧桂園常務副總裁程光煜表示，“收并購仍是公司今年比較重要的拓展手段。”