招商蛇口，蛇口吞地！

?地價(jià)傳導(dǎo)房?jī)r(jià)，房住不炒下拿高溢價(jià)地，總顯得不是那么和諧！

然而3-4月，招商蛇口居然連拿了三塊溢價(jià)率超過100%的地塊：

3月1日，西安。招商蛇口以最高限價(jià)110600萬元+競(jìng)配建教育設(shè)施面積106100㎡，總價(jià)202858萬元，實(shí)際樓面價(jià)18853元/㎡競(jìng)得浐灞核心區(qū)一宗優(yōu)質(zhì)地塊，溢價(jià)率149%。

4月19日，還是西安。招商蛇口以15.67億競(jìng)得西安西咸新區(qū)XXQH-WB05-40地塊，樓面價(jià)9993元/㎡，溢價(jià)率156%。

在過往的認(rèn)知里，國(guó)企央企都是穩(wěn)住基本盤的，如今卻是央企在高價(jià)拿地，意不意外？驚不驚喜？

敢高價(jià)拿地背后，當(dāng)然是因?yàn)橛绣X任性。

招商蛇口，原名招商地產(chǎn)，更早以前叫蛇口工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)公司，背后是招商局集團(tuán)這個(gè)金主爸爸，在地產(chǎn)江湖中曾有“招保萬金”的美名。

早在1978年，改革開放才開始，招商就在深圳蛇口片區(qū)開發(fā)蛇口工業(yè)區(qū)。

并且基于在蛇口的多年深耕，招商探索出 “前港-中區(qū)-后城（Port-Park-City，PPC）”獨(dú)特的“蛇口模式”。

然而，盡管在地產(chǎn)界探索最早，并且有獨(dú)特的模式支撐，還有招商局集團(tuán)做后盾，但招商地產(chǎn)就是掉隊(duì)了：

2007年，招商地產(chǎn)跌出地產(chǎn)前十強(qiáng)。

之后數(shù)年，其排名一直在10-20名之間徘徊，至2015年，招商蛇口宣布通過換股的形式合并招商地產(chǎn)時(shí)，招商位列行業(yè)第13名。

高富帥落難，結(jié)局就像現(xiàn)在吃瓜群眾看王思聰，一舉一動(dòng)都被人關(guān)注放大。

不過被圍觀的，多少是不甘的。2012年，招商開始從追求高利潤(rùn)的效益優(yōu)先模式向快速高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)型，在公司內(nèi)部提出“狼性文化”。

此后，又在內(nèi)部制定了“未來5年實(shí)現(xiàn)千億收入、百億利潤(rùn)”的發(fā)展目標(biāo)，并為此開始耗巨資圈地，總算在2017年圓了千億夢(mèng)。

只是在大家都高負(fù)債、高杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模趕超的時(shí)候，招商蛇口還是顯得太“穩(wěn)”，這也意味著要重回行業(yè)第一梯隊(duì)，不容易!

所以，盡管那幾年招商蛇口也在加快拿地，沖刺業(yè)績(jī)，也只能做到自己穩(wěn)住，而不是躍進(jìn)！

機(jī)會(huì)，終于來了！

2020年夏天，“三道紅線”融資新規(guī)突降，意味著房企加杠桿實(shí)現(xiàn)彎道超車的時(shí)代一去不復(fù)返。

融資新規(guī)，非常有利于發(fā)展穩(wěn)健、財(cái)務(wù)指標(biāo)狀況良好的房企，尤其是資源、資金的觸角較廣，能以較低成本獲得足夠的資源和資金支持企業(yè)發(fā)展的國(guó)企、央企。

2020年末，對(duì)照 “三道紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)，招商蛇口全綠——剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率 58.84%，凈負(fù)債率 28.81%， 現(xiàn)金短債比1.23。

并且，全年綜合資金成本僅4.70%，在行業(yè)中具有明顯的資金優(yōu)勢(shì)。

此時(shí)不發(fā)力，更待何時(shí)？

2021年，招商蛇口開始在市場(chǎng)上大舉拿地，拿著拿著，利好再次來臨，2月底“兩集中”土地新規(guī)突然降臨。

利好之下，結(jié)果就是1-4月招商蛇口拿地金額達(dá)407億元，位列房企拿地金額榜單第一。

其中，以4月最為生猛，在寧波、蘇州、揚(yáng)州、西安、廣州、無錫、重慶、沈陽等城市共拿了20宗地。

并且當(dāng)月集中供地的5個(gè)城市，除了長(zhǎng)春，招商蛇口在其他4個(gè)城市均有斬獲：

重慶2塊，廣州2塊，無錫2塊，沈陽2塊。

每一塊，都是溢價(jià)地：

招商蛇口，并不是不知道激進(jìn)拿地的代價(jià)。

年報(bào)顯示，2020年招商蛇口銷售金額達(dá)2776.08億元，同比增長(zhǎng)25.91%；營(yíng)業(yè)收入達(dá)1296.21億，同比增長(zhǎng)32.71%。

從增速上看，銷售業(yè)績(jī)和營(yíng)收都不遜色于往年，不過利潤(rùn)方面招商蛇口卻遇到了所有沖規(guī)模房企的尷尬：

增收不增利。

2020年，招商蛇口凈利潤(rùn)出現(xiàn)了2015年重組以來的首次下降，僅為122.53億元，對(duì)比2019年減少37.8億，同時(shí)毛利率進(jìn)一步下滑降至28.69%。

對(duì)于凈利潤(rùn)下滑的原因，管理層門兒清，稱下滑的主要原因是招商蛇口在2020年進(jìn)行計(jì)提減值31.01億元，直接減少了歸母凈利潤(rùn)21.84億元。

而計(jì)提減值，是因?yàn)?016、2017年招商蛇口在市場(chǎng)上聯(lián)合拿了不少高價(jià)地，大部分在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期。

不過，拿高價(jià)地帶來的盈利下滑并不會(huì)阻擋招商蛇口拿地?cái)U(kuò)張的腳步。

因?yàn)榫驮诔錆M不確定性的2020年，悶頭追趕多年，跌出行業(yè)第一梯隊(duì)整整十三年的招商蛇口，終于排在了行業(yè)第十名。

且這種態(tài)勢(shì)還在繼續(xù)，克而瑞1-4月銷售額排行榜單顯示：2021年前4月，招商蛇口以1016.8億的銷售額排在了第七。

在“三道紅線”和集中供地政策的限制下，招商蛇口清楚看到當(dāng)下是實(shí)現(xiàn)規(guī)模跨越的最好時(shí)機(jī)，認(rèn)為其在獲取資源、規(guī)模增長(zhǎng)方面將有更多便利。

未來幾年，招商蛇口的目標(biāo)是將自己穩(wěn)在行業(yè)前十名。

04

怪只怪招商蛇口胎投得好，背靠金主爸爸，融資渠道多，錢也便宜。

發(fā)現(xiàn)什么沒有？融資成本排在前四位的都是國(guó)企或央企，他們的融資利率均不到5%。

仗著錢多且錢來得便宜，近幾年他們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上積極拿地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模趕超，如今前十強(qiáng)房企里，已經(jīng)有6家是國(guó)企或是有國(guó)資背景。

而曾經(jīng)的TOP10房企，如龍湖、華夏幸福、新城，則慢慢的被擠了出去。

如果繼續(xù)繼續(xù)將視線放大，又會(huì)發(fā)現(xiàn)土地新政下，央企和國(guó)企已經(jīng)成為拿地的生力軍。

幾個(gè)采取集中供地的城市：

長(zhǎng)春過半的土地是被央企、國(guó)企拿下，中鐵置地更是在此斥資44.43億狂攬13宗地；

廣州成交的38宗土地里，有21宗被國(guó)字頭及其聯(lián)合體拿下，其中越秀斥資108億拿下了6宗；

沈陽一共出讓22宗地塊，包括保利、萬科、華潤(rùn)、招商、遠(yuǎn)洋等，有12宗是被他們獲得。

雖說國(guó)企民企之間不存在誰進(jìn)誰退的問題，而是當(dāng)前環(huán)境下一種正常的市場(chǎng)化行為，但現(xiàn)在的政策真的是非常有利于國(guó)企、央企。

由于錢多且來得便宜，在“三道紅線”融資監(jiān)管新政和“兩集中”土地新政下， 對(duì)比民企，他們就是有天然的優(yōu)勢(shì)。

在此背景下，隨著民企的生存空間被持續(xù)擠壓，未來還將有大批國(guó)企實(shí)現(xiàn)彎道超車，從而改寫房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體格局。