招商蛇口，蛇口吞地！

?地價傳導房價，房住不炒下拿高溢價地，總顯得不是那么和諧！

然而3-4月，招商蛇口居然連拿了三塊溢價率超過100%的地塊：

3月1日，西安。招商蛇口以最高限價110600萬元+競配建教育設施面積106100㎡，總價202858萬元，實際樓面價18853元/㎡競得浐灞核心區一宗優質地塊，溢價率149%。

4月19日，還是西安。招商蛇口以15.67億競得西安西咸新區XXQH-WB05-40地塊，樓面價9993元/㎡，溢價率156%。

在過往的認知里，國企央企都是穩住基本盤的，如今卻是央企在高價拿地，意不意外？驚不驚喜？

敢高價拿地背后，當然是因為有錢任性。

招商蛇口，原名招商地產，更早以前叫蛇口工業區房地產公司，背后是招商局集團這個金主爸爸，在地產江湖中曾有“招保萬金”的美名。

早在1978年，改革開放才開始，招商就在深圳蛇口片區開發蛇口工業區。

并且基于在蛇口的多年深耕，招商探索出 “前港-中區-后城（Port-Park-City，PPC）”獨特的“蛇口模式”。

然而，盡管在地產界探索最早，并且有獨特的模式支撐，還有招商局集團做后盾，但招商地產就是掉隊了：

2007年，招商地產跌出地產前十強。

之后數年，其排名一直在10-20名之間徘徊，至2015年，招商蛇口宣布通過換股的形式合并招商地產時，招商位列行業第13名。

高富帥落難，結局就像現在吃瓜群眾看王思聰，一舉一動都被人關注放大。

不過被圍觀的，多少是不甘的。2012年，招商開始從追求高利潤的效益優先模式向快速高周轉模式轉型，在公司內部提出“狼性文化”。

此后，又在內部制定了“未來5年實現千億收入、百億利潤”的發展目標，并為此開始耗巨資圈地，總算在2017年圓了千億夢。

只是在大家都高負債、高杠桿實現規模趕超的時候，招商蛇口還是顯得太“穩”，這也意味著要重回行業第一梯隊，不容易!

所以，盡管那幾年招商蛇口也在加快拿地，沖刺業績，也只能做到自己穩住，而不是躍進！

機會，終于來了！

2020年夏天，“三道紅線”融資新規突降，意味著房企加杠桿實現彎道超車的時代一去不復返。

融資新規，非常有利于發展穩健、財務指標狀況良好的房企，尤其是資源、資金的觸角較廣，能以較低成本獲得足夠的資源和資金支持企業發展的國企、央企。

2020年末，對照 “三道紅線”監測指標，招商蛇口全綠——剔除預收賬款后的資產負債率 58.84%，凈負債率 28.81%， 現金短債比1.23。

并且，全年綜合資金成本僅4.70%，在行業中具有明顯的資金優勢。

此時不發力，更待何時？

2021年，招商蛇口開始在市場上大舉拿地，拿著拿著，利好再次來臨，2月底“兩集中”土地新規突然降臨。

利好之下，結果就是1-4月招商蛇口拿地金額達407億元，位列房企拿地金額榜單第一。

其中，以4月最為生猛，在寧波、蘇州、揚州、西安、廣州、無錫、重慶、沈陽等城市共拿了20宗地。

并且當月集中供地的5個城市，除了長春，招商蛇口在其他4個城市均有斬獲：

重慶2塊，廣州2塊，無錫2塊，沈陽2塊。

每一塊，都是溢價地：

招商蛇口，并不是不知道激進拿地的代價。

年報顯示，2020年招商蛇口銷售金額達2776.08億元，同比增長25.91%；營業收入達1296.21億，同比增長32.71%。

從增速上看，銷售業績和營收都不遜色于往年，不過利潤方面招商蛇口卻遇到了所有沖規模房企的尷尬：

增收不增利。

2020年，招商蛇口凈利潤出現了2015年重組以來的首次下降，僅為122.53億元，對比2019年減少37.8億，同時毛利率進一步下滑降至28.69%。

對于凈利潤下滑的原因，管理層門兒清，稱下滑的主要原因是招商蛇口在2020年進行計提減值31.01億元，直接減少了歸母凈利潤21.84億元。

而計提減值，是因為2016、2017年招商蛇口在市場上聯合拿了不少高價地，大部分在2020年進入結轉周期。

不過，拿高價地帶來的盈利下滑并不會阻擋招商蛇口拿地擴張的腳步。

因為就在充滿不確定性的2020年，悶頭追趕多年，跌出行業第一梯隊整整十三年的招商蛇口，終于排在了行業第十名。

且這種態勢還在繼續，克而瑞1-4月銷售額排行榜單顯示：2021年前4月，招商蛇口以1016.8億的銷售額排在了第七。

在“三道紅線”和集中供地政策的限制下，招商蛇口清楚看到當下是實現規模跨越的最好時機，認為其在獲取資源、規模增長方面將有更多便利。

未來幾年，招商蛇口的目標是將自己穩在行業前十名。

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怪只怪招商蛇口胎投得好，背靠金主爸爸，融資渠道多，錢也便宜。

發現什么沒有？融資成本排在前四位的都是國企或央企，他們的融資利率均不到5%。

仗著錢多且錢來得便宜，近幾年他們在土地市場上積極拿地，實現規模趕超，如今前十強房企里，已經有6家是國企或是有國資背景。

而曾經的TOP10房企，如龍湖、華夏幸福、新城，則慢慢的被擠了出去。

如果繼續繼續將視線放大，又會發現土地新政下，央企和國企已經成為拿地的生力軍。

幾個采取集中供地的城市：

長春過半的土地是被央企、國企拿下，中鐵置地更是在此斥資44.43億狂攬13宗地；

廣州成交的38宗土地里，有21宗被國字頭及其聯合體拿下，其中越秀斥資108億拿下了6宗；

沈陽一共出讓22宗地塊，包括保利、萬科、華潤、招商、遠洋等，有12宗是被他們獲得。

雖說國企民企之間不存在誰進誰退的問題，而是當前環境下一種正常的市場化行為，但現在的政策真的是非常有利于國企、央企。

由于錢多且來得便宜，在“三道紅線”融資監管新政和“兩集中”土地新政下， 對比民企，他們就是有天然的優勢。

在此背景下，隨著民企的生存空間被持續擠壓，未來還將有大批國企實現彎道超車，從而改寫房地產市場的整體格局。