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作者：炸天團
今年首輪集中供地已經拉開帷幕，從完成情況來說，其慘淡程度對比去年有過之而無不及。
除了一線城市北京成交480億，其他一眾新一線城市集體撲街。
比如長三角大熱城市——合肥，出現了25%土拍流拍率，南京則更高——30%。
北方第二大城市天津更是掛30塊地僅成交6塊，80%的流拍率讓人大跌眼鏡。
還有包括成都、武漢等，熱度非常一般，基本是地方國企以底價成交，溢價率基本不超過5%。
疫情反復、行情走弱、和房企債務危機，這些黑天鵝還在持續籠罩在樓市上空，土拍市場低迷不止。
唯獨有一個城市走出了獨立行情，土拍市場異?；鸨?，民企參與度更是接近一半！
它就是杭州。
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昨天杭州首輪土拍落幕，成績斐然：
掛牌60宗地塊，僅有1宗流拍，其中23宗封頂進入一次報價環節，封頂率達到39%！
此外，杭州更是以成交總價827億元遙遙領先全國，比第二名北京多了347億元，接近一個成都的成交量！
關鍵是在這么高的投放量之下，杭州6.4%的溢價率仍然排在全國第三位，僅次于合肥（11.2%）和廈門（6.8%）。
不管是從土地數量上，還是總價，亦或是流拍率、封頂率各個指標，杭州都遠遠超過其他城市。
全國土拍低迷，這次杭州土拍堪稱國內“頂流”了。
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之所以杭州土拍如此搶手，炸天團認為背后有這么幾大原因。
首先，杭州本土民企表現非常強勢，這是其他一二城市不具備的。
59宗地塊，國企競得35宗，民企競得24宗，基本是平分秋色。
其中最兇猛的當屬濱江集團，其豪擲184.4億元攬下11宗地塊（3宗聯合競得），無論是錢江新城、未來科技城等熱門板塊，還是臨浦、臨平等低價地塊，濱江不挑剔全拿下。
其次，綠城也不負眾望，耗資146.2億元拿下7塊地，排名第三的為國企建發，以一次報價一舉拿下四堡七堡2宗大熱地塊，達81.2億元！
很多人可能會質疑，像濱江這些披著民企的外衣，也算杭州本地國企了，這跟國企托底沒啥區別了。
但是呢，很多人忽視了，今年是亞運會之年，杭州這個城市的利好政策一直都在。
這些房企，無論是國企還是民企，肯拿真金白銀出來搶地，說明對杭州市場依然有信心。
無論是抗疫成果、還是產業聚集、人口持續流入，都長期看好杭州。
再加上，杭州市區還存在很多紅盤，限價之后，倒掛現象一直都有。
在這種板塊拿地，去化穩定，且存在一定的利潤空間，這樣的市場能不火爆嗎？
去年濱江集團業績會上，有投資者問及拍下的幾塊地凈利潤幾何，董事長戚金興回復道，努力做到1%-2%的凈利潤水平。
而今年呢，政策開始釋放利好信號，杭州此次土拍，就給開發商預留的利潤相對豐厚。
據相關專家測算，此次的地塊普遍起價利潤率能夠基本在11%以上，即使達到中止價，也有7%左右。
值得一提的是，像濱江、綠城這種杭州本土房企，每年銷售額有一半以上都是杭州貢獻的。
持續不斷地在一個高能級城市深耕，“資金壓力低+去化穩定”已經成為當下土拍市場地塊唯一的正解
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去年炸天團提到，各城市土地冷熱分化會加劇，到了今年，這個現象仍在持續。
甚至，同等能級的大城市也開始拉開差距，比如一直和杭州對標，樓市韌勁很足的南京也遇冷了。
上周南京土拍，共掛了20宗地塊，流拍了6宗，流拍率高達30%，高于去年任意批次
成交的14塊，其中8宗是底價成交，成交總價僅為191億元，撈金不到200億，相對于去年五月份1000億的土地金，可謂是跌落神壇。
而在14個成交地塊里，沒有一塊地進賬民企，基本被中糧、中建、中海等央國企瓜分，連合肥城建都沖進來搶了兩塊好地，鮮見本地城投出來托底，大家在南京拿地非常之謹慎
從最近十年的土拍情況觀察，南京樓市從來沒有像今天這樣，形勢如此嚴峻。
今年以來，南京新房市場成交一直保持在較低位，一季度新房成交21132套，同比下跌29%。二手房方面，今年一季度成交量16235套，同比大跌近50%！
新房去化艱難、庫存創新高，影響房企拿新地的信心，不僅是南京，這也是武漢、成都、重慶等一眾新一線城市的縮影。
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這次杭州史詩級土拍著實給市場點了把火，說明了只要利潤還在，城市還有想象空間，土地的價值就會被重視。
而其他新一線城市土拍遇冷，證明了國企央企一統天下的趨勢依然存在，民營房企資金壓力依然懸頂。
更加需要注意的是，各城市的板塊分化已經進入下半場！
像南京，盡管流拍率為30%，但是依舊有多個地塊因超過最高限價而進入搖號環節，冷熱不均。
像合肥，大熱的濱湖地塊甚至出現20家房企競品質。
以前那種閉眼拿地賺錢的瘋狂成為了過去，如今好地被搶，差地為人問津，理性克制是房企們的新常態。
另外，這一定程度上也會促進地方政府制定更精細更審慎的供地方案，平衡好價值和價格的天平。
對了，還有一個大家最關心的問題，土拍這么低迷，是不是意味著市場回暖失敗呢？
炸天團覺得未必。
土拍往往是市場冷暖感知最晚的一環，以往市場銷售端火熱，才能助推土拍中出地王，因此首輪土拍還不能反映當下樓市松綁力度。
等到年中的第二、三輪土拍，那時才是見真章的時候。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 兇猛的杭州土拍，與拿地最猛的民企！
