地產大爆炸 
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作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
6年前，地產行業轉型風起。
那一年，中國金茂決意轉型城市運營商。
一轉眼，房地產進入新周期，城市運營進入快車道。
作為先行者，中國金茂以先行優勢已經收獲大量優質土儲，而今，終于到了城市運營的收獲期。
而這些，都體現在了中國金茂8月24日公布的半年報成績單上：
上半年收入284.56億元，較去年同期增長了135%；
合同銷售金額1301.5億元，同比增長27%；
上半年回款達1229億元，回款率超94 %，屬行業前列。
半年銷售、回款均超千億，印證了金茂在銷售上的一貫優勢。
財務表現上，金茂降負債、強管控的效果也很顯著：
杠桿比例降至40%；
“三道紅線”保持全綠；
公司融資成本下降至4.01%。
按照這個趨勢，金茂2021年實現2500億，2022年實現3000億的簽約目標還是透著十足底氣的。
底氣哪里來？
城市運營的不斷拓展，拿地策略，以及產品力。
01
轉型
近年來，不少頭部房企開始轉型城市運營。
從單純的開發商到城市運營商，這一轉變并不容易，需要充足的資金、區域規劃和一級二級土地開發能力、綜合運營能力等等。
作為城市運營的排頭兵，早在2015年，金茂就提出公司戰略升級為城市運營商，并將其視為公司戰略的第二曲線。
2018年起，中國金茂的城市運營在全國范圍內高速擴張。
在上海，以東方明珠為圓心，方圓2公里半徑范圍內150棟甲級建筑，有34座都出自中國金茂之手。
通過幾年的累積，金茂已獲取30個城市運營項目，項目布局全國53城，涉足環渤海、長三角、粵港澳大灣區、華中及西南等重點區域。
上半年，中國金茂城市運營的合同銷售貢獻率已升至24%，較去年年末又提升了3%。
今年6月，中國金茂并購中國宏泰，城市運營業務繼續擴大。
炸天團認為，城市運營講究的是長期耕耘，隨著項目進入收獲期，城市運營不僅會為金茂帶來銷售貢獻和持續利潤，還增強了優質土地獲取能力。
02
優勢
城市運營項目最根本的好處在于優質土儲。
依托城市運營、收并購等方式拿地的優勢也體現在了賬面上。
在擴儲上，中國金茂的成本近兩年持續下降。今年上半年，中國金茂的平均溢價率僅16.3%，低于行業平均水平。
當下，房企利潤率被嚴重壓縮，而通過城市運營房企可以提前鎖定3-5年儲備價格，避免高溢價拿地；還能通過轉讓部分股權方式提前實現回款和投資收益，為盈利注入較大的空間。
城市運營項目是金茂土地儲備的第一重保障。而第二重保障，就是金茂的家底。
所謂手中有糧，心中不慌。
在諸多房企爭相拍地的當下，金茂土儲策略淡定、從容，目前所持土地儲備已足夠完成2021年銷售目標。
土儲總量方面，截至2021年6月底，中國金茂總土儲已超8500萬平方米，其中二級項目土地儲備超80%位于一二線城市。
足夠未來五年的需求。
至于什么時候拿地，金茂有自己的節奏。
正如中國金茂CEO李從瑞判斷，下半年土地市場拿地熱度應有所下降，中國金茂會抓住機會獲取一些優質土地并通過城市運營擴儲。
“集團拿地主要依靠城市運營，目標是3年后城市運營的土地儲備供給從44%提高至60%。”
其次是“三道紅線”出臺后，中小開發商資金鏈緊張，這為中國金茂提供了獲取優質土地的機會：受到“三道紅線”壓力，他們急于將土地儲備變現。
這樣一來，金茂的綜合開發成本，又可以顯著降低了。
03
口碑
除了提升城市運營占比，改善土儲結構外，金茂在打造產品力和品牌口碑上建樹不斷。
“金茂府”作為國內豪宅知名IP，在今年上半年實現了多城熱銷：
北京頤和金茂府的半年簽約金額35.5 億元；
北京東叁金茂府簽約38.7 億元；
深圳龍華金茂府上半年累計簽約35.2億元；
義烏福田金茂府簽約銷售44.0億元。
憑借“金茂府”IP帶來的城市深耕，截止到8月，中國金茂旗下銷售額過百億的城市也已經達到5個，分別是北京、杭州、青島、南京、上海。
主營業務表現良好之外，金茂酒店也在不久前完成5大自有品牌發布，標志著由重資產為主的酒店業主公司轉型為輕資產為主的酒店資產管理公司。
目前，酒店業務已具備高端酒店設計、開發與經營全周期資產管理能力，新增6個輕資產項目簽約，累計開業及籌建酒店近30家。
半年報顯示，金茂的酒店業務的數據確實在全面回升，入住率和平均價格相比2020都有所提升，總收入同比去年增加了128%。
04
穩了
房地產進入存量時代，對房企有了更高的要求。
優秀如中國金茂，依托城市運營不斷拓展的產業導入能力、產品設計能力、城市服務能力，一路高歌猛進。
即便在三道紅線等“緊箍咒”限制下，身處綠檔陣營的中國金茂，優勢反倒是越來越明顯了。
在別人慌張的時候，金茂可以更穩了。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 金茂，穩了
