中交地產(chǎn)“暴雷”烏龍背后

此外杠桿地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，中交地產(chǎn)最近著實有點“妖”，之前股價接連漲停，緊接著開始跌停。手持中交地產(chǎn)股票的股民，估計血壓要不好了……

01“暴雷”烏龍背后

昨天（5月12日）觸及跌停很好理解，因為針對外界傳言的“暴雷”，中交地產(chǎn)尚未正面回應。今天中交地產(chǎn)回應了，說“現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。”

截止2022年3月31日，貨幣資金余額173.99億元，短期債務166.65億元，現(xiàn)金短債比1.04，符合“三條紅線”對現(xiàn)金短債比大于1的要求。

在杠桿地產(chǎn)看來，可能主要原因有二，一是大家被房企“暴雷”搞怕了，寧可信其有不可信其無。

桿友們仔細回憶下，今年來官宣債務違約的房企里，大部分在前期都直接或間接地表態(tài)自己沒事，挺得住。這里并不是說中交地產(chǎn)也會如此，只是如今市場不好，大家都如驚弓之鳥，某種程度上，資本是很脆弱的。

其二，基本面來看，翻閱中交地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)，也有些略尷尬的地方。

如上圖2022年一季報數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)營收大增92.34%，為39.48億元，但歸母凈利潤依舊負值，為-4154.41萬元，這還是在同比上升了70.66%的基礎上，扣非凈利潤也是負值，-5338.56萬元。

增收不增利，在中交地產(chǎn)上表現(xiàn)得格外明顯。2021年亦如此，此前中交地產(chǎn)發(fā)布的2021年報顯示，中交地產(chǎn)營收145.42億元，同比增長18.23%，這在去年的行情下實屬不易；歸屬于上市公司股東凈利潤卻同比下滑32.19%，為2.36億元。

基于此，中交地產(chǎn)的毛利率水平并不高，凈利率水平也偏低，近3年都為個位數(shù)，2019-2021年分別為7.97%、7.28%、5.08%。都說房企今后利潤水平要和制造業(yè)看齊，但中交地產(chǎn)，似乎過早地看齊了？

02 利潤、債務之謎 究竟哪塊出了問題？

從收入構成來看，中交地產(chǎn)主要有四大業(yè)務板塊，房地產(chǎn)銷售收入占營收的比例高達99.33%，占絕對主力，另外還有房產(chǎn)租賃、物業(yè)管理和其他。

2021年來看，中交地產(chǎn)的地產(chǎn)銷售成本中，土地成本上漲最為明顯，為49.18億元，占營收成本比重43.87%，比2020年增加了10.31個百分點，增加18.85億元。

2022年1季度，杠桿地產(chǎn)從季報里沒有看到中交地產(chǎn)的土地成本披露，不過從披露的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出數(shù)據(jù)里，可以看到中交地產(chǎn)1季度拿地應該是少了的，當期其該項數(shù)據(jù)同比下降45.54%，為61.38億元。

公告解釋是“本期新增項目減少，支付的土地款等減少”。

在增收不增利的困境下，中交地產(chǎn)2022年1季度的營業(yè)成本增幅分外亮眼。如下圖數(shù)據(jù)顯示，同比增加132.72%，為33.82億元，公告解釋是本期交付結利的項目增加。

短期債務來看，如文初中交地產(chǎn)公告所言，截至一季末貨幣資金尚能覆蓋短期債務，不過杠桿地產(chǎn)對比往年后發(fā)現(xiàn)，其一季末的幾個債務數(shù)據(jù)同比增幅非常大。

圖片來源|東方財富（特此感謝）

還是東方財富的數(shù)據(jù)，如上圖。2022年1季末，中交地產(chǎn)的短期借款22.95億元，一年內到期的非流動負債155.4億元，2021年同期這兩個數(shù)據(jù)分別是8.9億元、54.33億元，同比增幅分別達158%、186%。

此外，2022年1季末中交地產(chǎn)的應付票據(jù)及應付賬款、其他流動負債等也有不同程度的上升。

03 股價之妖

要知道2022年開局，中交地產(chǎn)股價才6元出頭左右每股，但從3月底開始，中交地產(chǎn)就像是吃了“壯陽藥”，一路沖到前幾天的30元出頭！年內翻了5倍，這讓其他一跌不振的地產(chǎn)股情何以堪！

對此，2021年度網(wǎng)上業(yè)績說明會上，中交地產(chǎn)董秘田玉利回應稱：“無應披露而未披露的信息。股票價格受多種因素影響，包括宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)政策、資本市場氛圍、投資者心理預期等多個方面。”杠桿地產(chǎn)簡單理解了下，大概就是：我也不知道？

但資金還是會透露些秘密。

在近7個交易日的龍虎榜買入前五名單中，有些營業(yè)部頻繁出現(xiàn)。其中，中信證券上海溧陽路證券營業(yè)部上榜5次，東方財富證券拉薩團結路第一證券營業(yè)部上榜4次，華鑫證券湖州勞動路浙北金融中心證券營業(yè)部上榜3次。

Wind數(shù)據(jù)顯示，中交地產(chǎn)5月11日龍虎榜中，買入金額前五名的買入金額約為4.15億元，占當天總成交金額18.87%。翻看過去幾日龍虎榜，買入金額前五名的成交額均較為集中，基本都占當日總成交額的10%以上。

再次提醒桿友們，炒股有風險，別輕易追高！