投拓江湖 作者：投拓江湖
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大約是從2019年下半年開始，身邊就有一些大房企物業公司的老總，在問我有沒有哪些項目的物業公司，有意向出售的，可以幫他留意一下，因為其公司有意向收購物業公司。到了2020年下半年，身邊咨詢收購物業公司的品牌房企越來越多，這儼然成了一個趨勢。
受2020年房地產行業整體融資政策收緊，以及行業競爭日益加劇，行業高增長很難持續，接近行業的天花板現象影響，不少房企都在開拓新的業務版圖。而銜接開發業務的物業服務業務，對房企來說是一個沒有門檻，可以無縫銜接的板塊，因此成了各大房企紛紛搶灘的新高地。
目前，內地房企在港上市的數量總計37家，其中大部分是在2020年集中上市的，可見各大房企已經加大了并購物業項目，以爭取規模擴大，謀求上市。
圖片來源：瑞恩資本
物業公司的并購，除了公司并購的共同點以外，還有其特別之處，主要體現在以下方面：
關于測算的問題，主要涉及營業收入，營業成本，項目利潤及利潤率，項目公司估值要點。
物業公司的營業收入，主要包括項目的物業費收入，以及服務事項收益。物業費收入主要關注收費單價，收費計算面積，物業費收繳率等標準。其中最為關鍵的指標是收繳率，收繳率是物業服務的核心難題，在物業行業中，100%的物業費收繳率是幾乎沒有的。因為現在法律上不允許物業公司以停水停電作為要挾，逼迫業主收繳物業費，對于一些刁鉆的業主，很多物業公司也沒轍。行業里面，做得比較好的物業公司能夠有90%的收繳率，就算很不錯的了，很多位置偏遠的項目，也就60%不到。
服務性事項收益，包含停車收益，維保修收益，家政服務收益，二手房租賃買賣收益，小區平面廣告收益等等。服務性事項收益，不同的項目差異很大，有的做得比較好的房企，可以做到比物業費收入還高，占據物業公司收入的主要部分。
營業成本，主要是項目公司的人工成本（工資及福利），行政辦公支出，小區的公共部分的采購，維修，保養支出，園林支出，以及公共區域的水電費支出。
物業公司的的毛利潤率（稅前利潤率），就是營業收入減去成本，再除以營業收入。按照當下的行業標準，能夠做到30%的毛利潤率的物業公司，都是跑贏了行業平均水平了。如果是超過30%的毛利潤率的，那這個物業公司在服務性事項收益上，肯定有非常好的經營，是非常不錯的物業公司了。
在毛利潤的基礎上，是物業公司的收購對價評估問題。因為物業公司不同于房地產項目公司，沒有土地資產或者建筑物等可以具體量化，用市場化標準來評估的資產，只能采用其他的方式來評估。目前關于物業公司的價值評估，還在一個摸索起步階段，實操當中，用得比較多的是“十倍凈利潤法”。也就是，按照某物業公司最近一年的凈利潤，乘以十倍，從而得出一個粗略的交易對價，然后收購與被收購雙方在此基礎上進行具體的價格談判。
另外就是關于項目風險問題：
物業公司的風險，主要涉及業主委員會、抵押問題、跟房企關聯，限制股轉的情形。
按照我們目前的法律制度，每個項目都是應該成立業主委員會的，代表全體業主集中行使權利，并且有權公開招標物業公司，并跟物業公司簽訂服務期限。但是實際操作中，很少有小區成立業主委員會，因為需要四分之三以上的業主同意發起，并且到住建部門登記合法，且需要一定的經費。光是四分之三以上業主同意這個要求，就能難倒很多小區，因為很多項目根本無法通知到這么多業主。所以大部分項目，都是屬于沒有業主委員會的情況，有的僅僅是個例。收購過程中，只需要核查清楚有無業委會即可。
跟房企關聯問題，一般來講現在的房企都是有自己的物業公司的，項目開發完成交樓以后，就是直接委任自己的物業公司進行管理。因此在收購物業公司的過程中，需要考慮房企的態度，最好事先溝通，讓房企承諾在并購中及并購后不更換物業公司。另外一點，就是房企存在占用物業公司大額往來款，或者物業費的情形，有的甚至金額高達上千萬，這個也需要實操中核實。
抵押問題，如果房企的財產存在抵押，比如涉及到整個項目，或者部分建筑物被抵押，可能會存在被強制執行，導致該項目的實際權利人出現變更的情形，這個也是需要提前核查的。
限制轉股的問題，是一種特殊存在的情形。有的物業公司，不止管理居住小區，還管理一些大型的公共建筑，甚至是政府機構，國有事業單位等的建筑。一般來講，在這種物業服務合同里面，物業公司會被要求禁止在服務期限內進行股權轉讓，或者轉租等行為，或者轉讓之前需要征得甲方同意。如果在收購中，沒有調查清楚這類情況，會直接導致收購行為失敗。
目前物業收并購領域，屬于一個很熱門的區域，經我們了解到，目前很多物業公司很惜售，不會輕易出讓。因為物業公司幾乎是一個穩賺不賠的生意，可以持續提供現金流，單獨談那些小的物業公司，不是收購的最好路徑。相對來講，從集團公司的層面，去收購其他中小房企的物業項目，會是一個主流方向。
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