土地公開市場，存在感越來越弱的民企

作者：投拓江湖團隊

來源：投拓江湖(ID: toutuoJH)

最近一段時間，很多城市都完成了第二批次的集中土地出讓，土拍的結果也都紛紛出爐了。有一組數據，關于部分城市國企和民企拿地比例的統計，非常有意思。

數據自來風財訊

這些集中供地的城市里面，只有青島和無錫兩個城市，民企拿地金額超過了一半。其他的城市，都是國企拿地占據主要位置，最低的比如重慶，民企拿地金額只有區區的4.2%。

國資房企拿地能力之強，民企拿地存在感越來越弱，由此可見一斑。如果把這個榜單，換成是各個一二線城市的地區拿地排行榜，那民企的比例可能會更低，特別是一些區域平臺國企在本土作戰，拿地的勢頭并不比一些大型國企弱。如果再算上各地舊改項目，一二級聯動項目拿地情況，拿這個榜單里面的國企拿地份額，還要大得多。

土儲是直接決定房企發展潛力的因素，目下拿地的多寡，直接決定未來銷售業績排行榜的高低。

雖然目下國內房企銷售排行榜，TOP10榜單還是以民營房企為主，但是按照眼下拿地規模這個新趨勢，未來銷售TOP排行榜上的格局必然會有翻天覆地的變化。導致地產行業競爭格局變化，最大的因素就是，在新的融資和調控政策下，國資房企和民營房企的競爭能力發生重大變化：

國資房企里面又分為央企和地方國企兩種，兩種房企的競爭優勢是不一樣的。

央企的核心優勢在于資金實力，體現在融資能力和融資成本上的長處，其他類型房企無人能及。大型央企的融資成本，一般能比普通上市民營房企做到低2-3個點，甚至更多。即使是央企的一些新成立的項目公司，在機構評級里面也能做到A以上，民企50強的母公司很多都達不到A級，這背后的巨大差距，是央企背后強大的國家資產作為信用背書。

大部分國企的經營觀念，相比一些高周轉的民企，向來是比較穩健的。前些年民企都在大規模增加杠桿的時候，大部分國企也能做到穩健經營，因此負債得到了有效控制。融資政策收緊以后，國企的優勢就體現出來，相比民企有更加寬裕的資金可用。

特別是在三道紅線以及一些列融資新規以后，金融機構的避險和政策合規意識越來越強，民營房企原來正常的融資也受到影響，無形中很受傷。大型的金融機構，大多也是屬于央企國企陣營，同屬一個體制內的兄弟單位，“肉爛了還在鍋里”這是很多機構暗地里普遍奉行的準則。民營房企在央企面前的差距，已經不是融資成本高低的問題，而是有沒有資格融資，能不能融資的問題。越往以后走，越是大體量，商業自持比例越高的項目，或者是搞現房銷售的項目，民企身影出現在土拍場的概率就越低。

地方國企優勢，在于信息的不對稱，以及地方政府的持續投入。這兩年的公開土拍市場，有一個非常典型的特征，就是作為“地頭蛇”的地方國企越來越強，拿地生猛勢頭無出其右。熱門地塊高價地，或者說高自持比例的地，都是地方平臺公司最敢拿，不管到底算不算得過賬。新區，遠郊區的冷門地塊，別的房企不敢拿的，地方平臺公司扎堆拿。以至于，很多城市的2021年前三個月的房企拿地排行榜，top5清一色都是當地的國企或者平臺公司。

地方國企在土地市場的信息上，有其他房企不能望其項背的優勢，說得簡單直白點，很多平臺國企跟國土部門都是在一棟樓辦公，土地的來龍去脈，上市時間，是不是哪家公司勾的地，中間涉及的具體規則，他們最為清楚不過了。知道的消息多了，能少走很多彎路，少花高價拿地，拿地都是精準操作。

什么原因驅使了地方國企拿地如此猛？

有一部分是為了給地方政府托底，把土地的價格預期往上拉；一部分是為了修建安置房，拆遷還房，人才用房等；一部分是為了解決地方政府債務問題，用土地融資，換一種路徑給捉襟見肘的地方財政輸血；還有一部分是因為領導想拿地，為了拿地而拿地，只要有了地，就有項目可以開發，可以土方工程，搞總包施工，裝修，材料這些上下游板塊的招標，金額都不是小數字，操作的空間很大，地產人都懂的。

其實，國企在市場上的份額比例越來越大，這既是國企多重優勢疊加的競爭結果，也是政策喜聞樂見的一個局面。房地產對于當下經濟的風險，被提及越來越多，前些年房地產的高歌猛進，給經濟帶來了高負債，擠壓了其他實體經濟的發展，貢獻了大量的金融風險，而且還產生了不少爛尾樓等社會問題。但是這些問題大多是民企貢獻的，如果國企的市場份額提高，這對增強房地產調控的執行效果，有非常積極的意義。畢竟，國企在執行政策的力度上，是一點都不含糊的。

不過，民企拿地存在感越來越弱，這根本上還是自己的原因。前兩三年的時候，除了個別屈指可數的穩健房企，其他的大部分房企都在瘋狂舉債加杠桿，用不斷增加的負債風險推進自己的發展規模。在這個高負債快速發展之下，把原來的粗放經營，風險失控等一系列問題都掩蓋了。現在在拿地市場的集體失聲，將其視為是以前過度發展的一種修正，可能更為恰當。

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原標題： 土地公開市場，存在感越來越弱的民企