北京集體土地保障性租賃社區破題——解析華潤有巢總部基地社區

集體土地試建保障性租賃住房，對于以“微利可持續”理念運營的保障性租賃住房建設來說，稱得上是場“及時雨”。

近期，在住建部刊發的《發展保障性租賃住房可復制可推廣經驗清單（第一批）》中提到：北京市已將各類政策支持的租賃住房納入保障性租賃住房規范體系管理中。其中，主要包括政府提供政策支持、由社會資本參與建設的集體土地租賃住房、非居住建筑改建租賃房等。也就是說，目前北京市已將集體土地租賃住房項目納入保障性租賃住房的管理范疇。

華潤有巢國際公寓社區總部基地店作為北京市首批集體土地租賃住房試點項目，已在2021年9月正式入市。該項目兼具“大型租賃社區”與“保障性租賃住房”兩種特性，除擁有大體量、多房源、自有生活配套等租賃社區的特點外，還兼顧了小戶型、低租金、集體用地等保障性租賃住房的屬性。

近日，睿和智庫專程探訪華潤有巢國際公寓社區總部基地店，力圖通過對該項目的調研、分析，探尋華潤有巢發展保障性租賃住房的“解題思路”。

表1：華潤有巢國際公寓社區總部基地店情況一覽

資料來源：睿和智庫整理

華潤有巢國際公寓社區總部基地店的項目土地，由豐臺區花鄉地區葆臺村提供，在2018年取得《北京市規劃和國土資源管理委員會鄉村建設規劃條件》和用地審批后，由華潤置地聯合平安不動產共同開發，并由華潤置地旗下長租公寓品牌有巢運營。

該項目是村集體出讓土地經營管理權與收益權，聯營開發企業和社會資本進行合作的模式。具體為：由村集體讓渡租賃住房項目經營權，社會企業出資進行建設并獲得項目50年經營權及收益權，包括使用、經營、管理、收益等權利（不包括占用權利），社會企業承擔建設費用和固定收益（保底），村集體獲得固定收益（保底）和分紅收益（遵照約定）。

圖1：華潤有巢國際公寓社區總部基地項目合作模式

資料來源：睿和智庫整理制圖

該模式下，對于華潤及平安來講，更多的是從投資端看待項目的價值，著眼于項目投資運營能夠帶來的回報，以及積累運營經驗。

對村集體來講，僅讓渡項目經營權給社會投資人，不需要將土地使用權作價入股到合資公司，依然擁有項目地塊完整的土地使用權、租賃住房房屋所有權，權益保障較優。

目前已入市的大型租賃社區項目不超過20個，大多入市時間還不到一年，各家開發商幾乎都是摸索前行，華潤也不例外。

華潤有巢總部基地項目是在前期充分調研了項目的區位、周邊企業員工畫像、競品價格等方面后才確定的產品設計、客群定位及租金價格。

從地理位置來看，該項目位于南四環外，在位置上不占優勢。但項目周邊有4條公交線路，且距離大葆臺地鐵站較近，公共交通相對便捷，彌補了先天的劣勢。同時項目距離豐臺科技園、總部基地、麗澤等商務區較近，也能為有巢總部基地項目帶來豐富的客源。

從目標客群的畫像來看，項目周邊入駐豐臺科技園、總部基地的企業中，75%以上均為大中型高精尖制造類企業，這類企業資金力較為雄厚、員工收入穩定、在職員工學歷水平較高，年齡大多處于26~32歲、多數未婚。25~33平方米一室的戶型設計，足夠滿足潛在客群的日常生活需要。據項目方介紹，目前已入住有巢總部基地店的客群中，80%的人群年齡都集中在21~30歲，完全符合初期預設。

從租金價格來看，項目公寓每間定價在3000~3800元/月左右，每平方米比周邊同類市場化集中式品牌公寓租賃價格低30%~60%左右，對傾向選擇品牌公寓的上班族來說，華潤有巢總部基地項目的租金有較大的吸引力。租金定價方面，華潤廣泛調研了周邊企業員工可承受租金水平，在比較周邊同類型長租公寓租金價格的基礎上，同時結合項目建設運營成本來最終定價。

表2：有巢總部基地店及周邊同類型公寓租賃價格

資料來源：貝殼找房

開業4個月，華潤有巢總部基地店的出租率為70%，還處在爬坡期。受制于規模體量，大型租賃社區的招租難度比傳統長租公寓更大，為了盡可能縮短爬坡期、提高客戶的平均租期、增加續租率，減少由空置帶來的沉沒成本，華潤有巢總部基地項目做了以下幾件事：

1、“犧牲”一部分定價，換取項目整體的營收最大化

從上述對項目租金價格的分析可以看出，該項目的租金價格不到周邊同類型競品的70%，定價較低；在開業期、活動期還有一定租金折扣。目前入住的租客還能享受免物業費、寬帶費等優惠，極大程度上加快了客戶的簽約速度。

2、拓展企業客戶，提升出租效率

目前該項目入駐的客源中有三分之一為企業客戶，包括伊利、郵儲銀行、中國人壽等多個大型企業。據了解，華潤有巢與大客戶間的合作有兩種形式：一種是由企業方確定入住的員工數，項目方根據企業需求預留具體的房間；另一種是雙方只簽署框架協議，不限制房間數量，企業的員工不論何時入住均能享受合作優惠。

為了服務好企業客戶，華潤有巢專門打造了企業定制服務平臺——巢企薈，為企業客戶提供定制化住宿解決方案。

3、多重項目配套，提升客戶滿意度

在服務配套方面，有巢總部基地項目接入了華潤智慧公寓3i體系，可提供智能人臉識別門禁系統，保證租住客群的安全，為租客提供智能、便利、安全的居住環境。

圖2：華潤置地智慧公寓3i體系

資料來源：睿和智庫整理制圖

在公共配套方面，有巢總部基地項目規劃了多元化的公共空間。不僅在室外配有籃球場和環形跑道，在社區內的下沉廣場中還規劃了健身房、瑜伽室、臺球室、閱讀區、觀影區等休閑娛樂區，供租客日常免費使用。

據了解，目前華潤有巢總部基地店的運營管理團隊包括店長在內共12人，項目運營人房比1：300（1人管理300間），每個人都是“身兼數職”的全才，高效的運營團隊進一步優化了運營成本。

2021年7月，保障性租賃住房被納入基礎設施領域REITs試點。此番舉措實現了保障性租賃住房項目投融資的閉環，增設了公募REITs退出渠道，盤活了項目資產，促進了市場主體參與的積極性。根據REITs項目申報的要求，需要項目穩定運營三年以上且凈現金流分派率不低于4%。

具體到華潤而言，假設華潤有巢總部基地項目的單個房間平均租金價格為3300元/月，運營穩定后出租率90%，整個項目的運營成本占收益的15%，那么2314間公寓，每個月租金收入在690萬左右，項目年租金收入規模約為8247萬元，扣除運營成本后NOI（凈經營收入）為7010萬元。

根據近期項目方對外披露的數據，華潤有巢總部基地項目的總投資約9.5億元，加上4%的房產稅，不計算資金成本和將支付給村集體的收益。根據睿和智庫初步測算，該項目的EBITDA-U（投資回報率）可以達到7.1%，能夠達到REITs的申報要求。（注：以上數據均來自睿和智庫調研后獨立測算，不代表該項目完全真實無誤的財務數據）

目前，華潤有巢總部基地項目和即將入市的潤棠瀛海項目，都已被納入北京市保障性租賃住房管理體系。租賃社區+集體土地保障性租賃住房兩個新事物的疊加，必將會給項目帶來種種不確定性，未來仍將有許多問題等待著華潤去一一破題