房企都在自保

如果不是疫情的影響，估計這個時間點上房地產行業已開始企穩回暖，可現實的情況是，疫情引起的各種不確定性已使得市場各方的悲觀情緒不斷上升。

不少同行反饋說，這波市場行情的震蕩實在太過猛烈，連房企的一哥對市場都保持著悲觀的預期，2022年開年至今也沒拿什么地。同樣的，以往非常穩健的百強民營房企以及各個重點城市非常穩健的地方龍頭房企目前也開始變得艱難，現階段也在積極拓展非金融機構的資金支持。如果疫情的影響繼續擴大，居民的收入和就業預期繼續下降，也即樓市的銷售端無法實質性回暖，那么再優質的國央企、民營房企都很難熬過2022年的上半年。

4月18日上午，國家統計局公布了三月合并一季度的經濟數據，總體來說非常差，一是一季度GDP同比增長4.8%，相比全年5.5%的增長目標明顯低于預期值；二是一季度全國商品房銷售面積和銷售額同比分別降低13.8%和22.7%，房地產開發企業到位資金同比下降19.6%，疊加疫情的影響后，房地產行業整體至今未能復蘇；三是出口增速出現了腰斬（主要是國外疫情已基本穩定），另外國內消費數據一直下滑且不斷惡化。

市場方面有個很大的擔憂，上海的疫情結束后，很多外企估計會撤走，很多中小企業也會倒閉，樓市的斷供、斷貸會繼續擴大。最令人擔心的，則是此次疫情對供應鏈造成的損傷，以致于4月18日專門召開了“全國保障物流暢通促進產業鏈供應鏈穩定”電視電話會議，劉鶴副總理出席會議并講話部署了十項重要舉措。當天傍晚，中國人民銀行、國家外匯管理局印發了《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，從支持受困主體紓困、暢通國民經濟循環、促進外貿出口發展三個方面，提出加強金融服務、加大支持實體經濟力度的23條政策舉措。從高層的表態來看，在穩經濟、穩增長的巨大壓力下，各種保障和刺激性政策、措施的出臺已變得刻不容緩。

讓人意外的是，4月18日當天，東莞公共資源交易中心發布的一則消息把市場嚇了一跳，東莞首批集中供地開拍在即，原定于4月19-20日集中出讓的8宗地塊有6宗終止出讓。要知道，東莞可是二線城市的典型代表，其產業優勢在國內一直屬于前列。當然，市場對房地產行業的信心跌落到了什么程度，也由此可見一斑。

與上述消息類似，4月16日，一家百強房企致函廣州市政府的《關于懇請支持舊改項目退出的報告》在業內流傳，報告中提到，因受多方位政策疊加調控，房地產企業融資渠道受限，項目銷售回款顯著下滑，嚴重影響其現金流穩定性，而舊改項目沉淀其大量資金，為順利渡過當前階段性困難，懇請市政府支持企業紓困解難，并支持協調退回其舊改履約保證金及前期投入資金。

客觀地說，這家房企在報告中所述情況算得上是當下民營房企在城市更新項目中所面臨困境的最真實寫照。住建部2021年8月31日正式發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》后，廣州、東莞、珠海等大灣區城市的更新項目大部分都出現了長時間的暫緩或停滯情況，疊加樓市在2021年下半年進入下行期后房企銷售困難、融資困難等因素的綜合影響，城市更新項目推進周期的不確定性以及所需沉淀的巨額資金最終成為了壓死民營房企的最后一根稻草。相比城市更新的美好藍圖，眼下肯定自保更為重要。

值得一提的是，在已爆雷的百強房企中，城市更新項目的土儲一直都非常搶眼，但因城市更新項目周期太長、資金沉淀過多且融資成本居高不下等原因，高杠桿、高周轉、高負債且重倉城市更新項目的房企在此輪市場洗牌中基本都已倒下。2022年3月份之前，很多爆雷房企都死死地握著優質的項目，寧可躺平也不賤賣資產，但上海疫情帶來的持續性影響以及全國各地疫情對經濟基本面帶來的沖擊已導致房地產形勢進一步惡化，爆雷房企目前即便拿出最優質的項目也很難找到買家或接盤方，因為所有房企目前都在想辦法自保。相比有風險的抄底，握著現金先保證自己的安全已變得更為重要。

我們注意到，央行、外管局4月18日印發的《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》中提到了“金融機構要區分項目風險與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放。商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務，穩妥有序開展并購貸款業務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務”。對于投資機構來說，現在最缺的依舊是對樓市的信心，尤其是需求端的恢復（直白來說就是樓市政策的松綁），而缺乏這一核心要素，投資機構仍舊還是用腳投票的心態。事實上，自2021年底監管層要求金融政策適時寬松以來，國央企、穩健的頭部大型民營房企的并購類債券融資和銀行融資都已得到了大力支持，不過優質民營房企拿到的并購貸大部分都用在了對合作開發項目中其他房企（尤其是爆雷房企）持股部分的收購，國央企拿到的并購貸大部分也僅是用在了對爆雷房企優質項目的合作開發，也即并購貸真正用于對中高風險房企的項目收購或接盤的實際上非常少見，更準確地說并購貸和并購市場一直都是“雷聲大、雨點小”的狀況。

很多人認為，以上種種情況，是否意味著后續的刺激政策會更強，反彈也會更加猛烈。就我們自己的判斷而言，最好是用樂觀的心態做最壞的打算，不過我們在地產和城投業務的投資方面還是相信會否極泰來。