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作者：楊凱
來(lái)源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID: thefutureX)
文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)近幾年在一二線城市成為城市更新的新亮點(diǎn)。核心原因無(wú)外乎兩點(diǎn)，一是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)往往是城市核心區(qū)的城市更新項(xiàng)目，從區(qū)位上具備天然的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)；一是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園兼容了零售商業(yè)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和商業(yè)辦公多業(yè)態(tài)的融合發(fā)展，在投資回報(bào)率上具有吸引力。
而根據(jù)賽迪顧問(wèn)此前統(tǒng)計(jì)的中國(guó)工業(yè)遺存數(shù)據(jù)顯示，迄今為止我國(guó)工業(yè)遺存建筑面積約為30億平方米。其中，在北京、上海、天津、重慶等重要核心城市均存有大量工業(yè)遺存建筑，待改善提升使用效率。因此，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園擁有著廣闊的市場(chǎng)空間。
本文通過(guò)對(duì)德必集團(tuán)與錦和商業(yè)的文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行比較分析，重點(diǎn)探討兩家企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、收入構(gòu)成、營(yíng)收增長(zhǎng)、資產(chǎn)負(fù)債等情況，以期為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展提供借鑒性思路。
模式：受托運(yùn)營(yíng)毛利率遠(yuǎn)超承租運(yùn)營(yíng)
德必集團(tuán)與錦和商業(yè)都是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，兩者也都可以算是國(guó)內(nèi)文（化）科（技）創(chuàng)（意）產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商“第一股”，前者是第一家在主板上市的運(yùn)營(yíng)商，后者是第一家在創(chuàng)業(yè)板登陸的運(yùn)營(yíng)商。
錦和商業(yè)是上海錦和集團(tuán)旗下的四大板塊業(yè)務(wù)之一，2020年錦和商業(yè)A股成功上市，大客戶包括太平洋保險(xiǎn)、法派集團(tuán)、美兆喆源、隆寶酒店、雅高酒店等。
德必集團(tuán)于2006年開(kāi)始投資運(yùn)營(yíng)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2021年成功在深交所創(chuàng)業(yè)板上市，主要客戶為樂(lè)居、滴滴打車(chē)、虎撲體育等新經(jīng)濟(jì)公司，旗下有“易園系列”、“WE"系列”、“運(yùn)動(dòng)LOFT系列”產(chǎn)品。
兩家公司的經(jīng)營(yíng)模式主要包括“承租運(yùn)營(yíng)”、“參股運(yùn)營(yíng)”和“受托運(yùn)營(yíng)”三種模式。截至2021年上半年，德必集團(tuán)三種模式下的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目分別為43個(gè)、6個(gè)、2個(gè)，錦和商業(yè)分別為43個(gè)、3個(gè)、22個(gè)。
表1：德必集團(tuán)與錦和商業(yè)的項(xiàng)目數(shù)量和面積
數(shù)據(jù)來(lái)源：德必集團(tuán)、錦和商業(yè)企業(yè)季報(bào)
承租運(yùn)營(yíng)即“二房東”模式，是目前兩家企業(yè)最主要的業(yè)務(wù)模式，該模式下企業(yè)通過(guò)與出租方簽訂長(zhǎng)期租賃協(xié)議提前鎖定成本，并在將物業(yè)產(chǎn)權(quán)改造翻新后對(duì)外出租，賺取租金差價(jià)，盈利可預(yù)期性強(qiáng)。
受托運(yùn)營(yíng)即“輕資產(chǎn)”模式，經(jīng)營(yíng)方式雖與承租運(yùn)營(yíng)相似，但收入不來(lái)源于租戶，而是來(lái)自于物業(yè)業(yè)主支付的運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)，受托運(yùn)營(yíng)模式下毛利率水平較高。
德必集團(tuán)的總營(yíng)收構(gòu)成中的其他服務(wù)對(duì)應(yīng)的受托運(yùn)營(yíng)模式，毛利率水平高于承租運(yùn)營(yíng)模式對(duì)應(yīng)的租賃服務(wù)和會(huì)員服務(wù)收入毛利率水平。而錦和商業(yè)2016年至2019年，受托運(yùn)營(yíng)模式下的毛利率水平達(dá)到了的60%以上，也遠(yuǎn)高于承租運(yùn)營(yíng)模式下毛利率水平。
參股運(yùn)營(yíng)與受托運(yùn)營(yíng)的唯一區(qū)別則為，參股公司不是由運(yùn)營(yíng)企業(yè)控股，項(xiàng)目收益體現(xiàn)于投資收益中。
表2： 德必集團(tuán)毛利率水平
數(shù)據(jù)來(lái)源：德必集團(tuán)招股說(shuō)明書(shū)、企業(yè)年報(bào)整理
表3： 錦和商業(yè)三種經(jīng)營(yíng)模式下毛利率水平
數(shù)據(jù)來(lái)源：錦和商業(yè)招股說(shuō)明書(shū)、企業(yè)年報(bào)整理
業(yè)務(wù)收入：上海地區(qū)占比較高
根據(jù)2020年兩家企業(yè)年報(bào)，德必集團(tuán)的租賃服務(wù)收入比例高達(dá)81%，會(huì)員及其他服務(wù)為19%，其中，租賃服務(wù)收入及會(huì)員服務(wù)均來(lái)自于承租運(yùn)營(yíng)模式。錦和商業(yè)租賃服務(wù)收入為73%，物業(yè)及其他服務(wù)為37%。
圖1 ：2020年德必集團(tuán)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成
數(shù)據(jù)來(lái)源：2020年德必集團(tuán)企業(yè)年報(bào)
圖2 2020年錦和商業(yè)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成
數(shù)據(jù)來(lái)源：2020年錦和商業(yè)企業(yè)年報(bào)
因此，從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，近兩年熱度較高的“輕資產(chǎn)”模式都尚未成為兩家企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)模式。營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，租賃服務(wù)也依然是兩家企業(yè)的主要收入模式。
但是德必集團(tuán)會(huì)員服務(wù)及其他收入中，會(huì)員服務(wù)收入占其營(yíng)收主要部分，說(shuō)明德必集團(tuán)受托運(yùn)營(yíng)模式所帶來(lái)的業(yè)務(wù)收入占比遠(yuǎn)少于錦和商業(yè)。
從不同區(qū)域營(yíng)收構(gòu)成情況來(lái)看，兩家企業(yè)均深耕于上海，以上海作為大本營(yíng)，布局長(zhǎng)三角區(qū)域。
德必集團(tuán)除上述區(qū)域外，也對(duì)成都、深圳、廣州、武漢、北京等地做了深遠(yuǎn)布局。2020年，德必集團(tuán)上海地區(qū)的收入占比達(dá)70%，北京、杭州、成都、南京分別占比17.6%、5.7%、3.4%及1.6%。
錦和商業(yè)除上述區(qū)域外，也通過(guò)收并購(gòu)項(xiàng)目布局北京市場(chǎng)，目前錦和商業(yè)上海地區(qū)的收入占比已超過(guò)90%。
圖3 2020年德必集團(tuán)不同區(qū)域業(yè)務(wù)收入占比
數(shù)據(jù)來(lái)源：2020年德必集團(tuán)企業(yè)年報(bào)
圖4 ：2020年錦和商業(yè)不同區(qū)域業(yè)務(wù)收入占比
數(shù)據(jù)來(lái)源：2020年錦和商業(yè)企業(yè)年報(bào)
營(yíng)業(yè)收入：德必集團(tuán)營(yíng)收反超錦和商業(yè)
從總體營(yíng)業(yè)收入情況來(lái)看，2020年，德必集團(tuán)的營(yíng)業(yè)收入為8.33億元，錦和商業(yè)為7.39億元，2021年第三季度德必集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入為6.93億元，錦和商業(yè)為6.67億元。德必集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)率高于錦和商業(yè)。
圖5：2017-2021Q3德必與錦和整體營(yíng)業(yè)收入
數(shù)據(jù)來(lái)源：德必集團(tuán)、錦和商業(yè)企業(yè)年報(bào)
從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，除2020年受疫情影響，兩家營(yíng)收均有所下降外，整體營(yíng)業(yè)收入還是呈逐年上漲趨勢(shì)，德必集團(tuán)在2019年正式反超錦和商業(yè)，可能是因?yàn)榈卤丶瘓F(tuán)新增投入運(yùn)營(yíng)的園區(qū)，從招商階段轉(zhuǎn)入成熟運(yùn)營(yíng)階段數(shù)量較多。
資產(chǎn)負(fù)債：持續(xù)向輕資產(chǎn)邁進(jìn)
本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，德必集團(tuán)和錦和商業(yè)目前仍是“二房東”的中資產(chǎn)模式。從資產(chǎn)負(fù)債情況來(lái)看，2017年到2020年，德必集團(tuán)與錦和商業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均較低，維持在60%以下，且一直處于下降狀態(tài)。
而2021年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，使得企業(yè)期初資產(chǎn)和期初負(fù)債增加，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率顯著提升。在剔除新準(zhǔn)則影響后，2021年第3季度德必集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率僅為19%。因此文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)企業(yè)正在逐漸變“輕”。
圖6 ：2017-2021Q3德必與錦和資產(chǎn)負(fù)債率
數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)年報(bào)
數(shù)智化：經(jīng)營(yíng)提升新方向
根據(jù)兩家企業(yè)的招股說(shuō)明書(shū)顯示，德必集團(tuán)和錦和商業(yè)都在探索對(duì)公司現(xiàn)有園區(qū)的智慧化升級(jí)。德必有5460.96萬(wàn)元將用于研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目，錦和有5917.8萬(wàn)元將用于智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目，兩家的研發(fā)金額約占募集資金總額的10%上下。德必文化研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期為2年，而錦和商業(yè)智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期為3年。
德必文化研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目以智慧園區(qū)管理系統(tǒng)的建設(shè)為核心，結(jié)合現(xiàn)有的研發(fā)技術(shù)和產(chǎn)品，重點(diǎn)圍繞智慧園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理系列平臺(tái)及配套硬件設(shè)備進(jìn)行研發(fā)，具體包括智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺(tái)、基于AI算法大數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備管理云平臺(tái)、物聯(lián)網(wǎng)出入控制設(shè)備產(chǎn)品，以及工位傳感器與簽到設(shè)備等課題的技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)品改進(jìn)。
德必集團(tuán)CIO范陽(yáng)此前在第六屆不動(dòng)產(chǎn)資管峰會(huì)上，介紹了該公司自研的ICS智慧管理系統(tǒng)可以將項(xiàng)目租控信息進(jìn)行數(shù)字化、可視化展示，再通過(guò)對(duì)多維度數(shù)據(jù)的分析，為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整招商策略提供指導(dǎo)性意見(jiàn)，幫助園區(qū)更好的形成產(chǎn)業(yè)集聚，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。
錦和商業(yè)智慧園區(qū)信息服務(wù)平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)，則包括建設(shè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)以及園區(qū)智能監(jiān)控平臺(tái)等。
智慧園區(qū)是文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園未來(lái)的發(fā)展方向，其通過(guò)應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新興技術(shù)，使文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)具備迅捷信息采集、智能事務(wù)處理等服務(wù)能力，大大提升文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，從而提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，從而加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。
結(jié)語(yǔ)
從上述兩家企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式、營(yíng)收結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)負(fù)債等情況來(lái)看，可以清晰的發(fā)現(xiàn)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)有從“中資產(chǎn)”向“輕資產(chǎn)”發(fā)展的趨勢(shì)。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)商通過(guò)存量資產(chǎn)的改造，為園區(qū)內(nèi)集聚的企業(yè)提供配套設(shè)施和專業(yè)化服務(wù)，充分發(fā)揮了其產(chǎn)業(yè)集聚的核心競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)。
因此，文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園企業(yè)只有利用各種方式保持和提升自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，才能使運(yùn)營(yíng)企業(yè)能夠更好地輸出管理模式，向輕資產(chǎn)化邁進(jìn)，以更少的資金體量、更小的風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)快速發(fā)展。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 從德必&錦和模式對(duì)比中探尋文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的路徑依賴 | 讀企業(yè)（一）
