地產金融周報：下調外匯存款準備金率；加強境外美元債管理；杭州土拍搶眼，全國冷熱不均；廣東出臺紓困政策；基本面持續下行多地松綁樓市

作者：西政財富

一、中共中央政治局會議分析研究當前經濟形勢和經濟工作等；央行：研究進一步做好金融支持穩增長的意見措施

中共中央政治局4月29日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，審議《國家“十四五”期間人才發展規劃》。會議要求……要全力擴大國內需求，發揮有效投資的關鍵作用，強化土地、用能、環評等保障，全面加強基礎設施建設。要發揮消費對經濟循環的牽引帶動作用……會議強調，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。要及時回應市場關切，穩步推進股票發行注冊制改革，積極引入長期投資者，保持資本市場平穩運行。要促進平臺經濟健康發展，完成平臺經濟專項整改，實施常態化監管，出臺支持平臺經濟規范健康發展的具體措施。

更多內容請參考官網：

http://www.gov.cn/xinwen/2022-04/29/content_5688016.htm

會議指出，要堅持辦好自己的事，加快構建新發展格局，堅定不移深化供給側結構性改革，用改革的辦法解決發展中的問題，加快實現高水平科技自立自強，建設強大而有韌性的國民經濟循環體系。要堅持擴大高水平對外開放，積極回應外資企業來華營商便利等訴求，穩住外貿外資基本盤。

2022年4月22日下午，人民銀行召開黨委會，分析研判當前經濟金融形勢，研究下一步金融工作。會議認為，今年以來我國經濟開局總體良好，但是當前經濟增長面臨的不確定性進一步增加，俄烏沖突對全球經濟形成新的挑戰，國內疫情多點散發，部分地區物流和供應鏈受阻。會議提出，人民銀行要執行好穩健的貨幣政策，保持流動性合理充裕，推動降低綜合融資成本，為統籌疫情防控和經濟社會發展提供良好的貨幣金融環境。高度重視并大力支持農業生產和煤炭、石油、天然氣等重要能源的生產和供給暢通，保持物價基本穩定。發揮好貨幣政策總量和結構雙重功能，落實好穩企業保就業各項金融政策措施，聚焦支持小微企業和受疫情影響的困難行業、脆弱群體。會議強調，要在認真落實已經出臺政策的基礎上，進一步加大工作力度，進一步加大對實體經濟的支持力度，維護市場穩定，維護經濟穩定，為黨的二十大勝利召開創造良好環境。

二、住建部表態高度重視房地產領域風險；中央財經委員會會議全面加強基礎設施建設

2022年4月24日上午，住房和城鄉建設部黨組以“深入學習貫徹習近平經濟思想，完整準確全面貫徹新發展理念，更好按經濟規律辦事”為主題，召開理論學習中心組學習（擴大）會議，會議指出……要抓緊落實中央經濟工作會議精神和《政府工作報告》部署，加快住房和城鄉建設領域退稅減稅降費、專項債發行使用、重點項目開工建設、支持企業穩崗等有關政策的實施，幫扶市場主體渡過難關。要重點圍繞城市更新、城鎮老舊小區改造、保障性住房建設、地下管網建設和改造等，研究采取更大力度的政策舉措，推動釋放內需潛力。要有力有效應對經濟運行面臨的突出矛盾，確保城市基礎設施等有序運行，維護產業鏈供應鏈穩定。要持續深化工程建設項目審批制度改革、建筑業“放管服”改革等，努力為市場主體提供好的營商環境。要堅持底線思維，高度重視房地產領域風險，防范化解城鄉建設領域風險，堅決守住不發生系統性風險的底線。

2022年4月26日習近平主持召開中央財經委員會第十一次會議，研究全面加強基礎設施建設問題，研究黨的十九大以來中央財經委員會會議決策部署落實情況。會議強調，基礎設施是經濟社會發展的重要支撐，要統籌發展和安全，優化基礎設施布局、結構、功能和發展模式，構建現代化基礎設施體系，為全面建設社會主義現代化國家打下堅實基礎……要多輪驅動，發揮政府和市場、中央和地方、國有資本和社會資本多方面作用，分層分類加強基礎設施建設……要適應基礎設施建設融資需求，拓寬長期資金籌措渠道，加大財政投入，更好集中保障國家重大基礎設施建設的資金需求。要推動政府和社會資本合作模式規范發展、陽光運行，引導社會資本參與市政設施投資運營……

三、央行下調外匯存款準備金率，提高市場外匯流動性，對沖人民幣匯率貶值壓力

為提升金融機構外匯資金運用能力，中國人民銀行決定，自2022年5月15日起，下調金融機構外匯存款準備金率1個百分點，即外匯存款準備金率由現行的9%下調至8%。

信達證券分析表示，截至2022年3月底，金融機構外匯各項存款余額為1.05萬億美元，此次下調外匯存準率1個百分點，將釋放外匯流動性約100億美元。調整外匯存準率抑制人民幣匯率大幅波動的機制在于：上調外匯存準率將凍結一部分外匯流動性，減少外匯市場上的美元供給，降低金融機構的結匯意愿和能力，從而緩解人民幣升值壓力；下調外匯存準率將釋放一部分外匯流動性，增加外匯市場上的美元供給，提高金融機構的售匯意愿和能力，從而緩解人民幣貶值壓力。本輪人民幣匯率貶值，是一系列因素同時扭轉的結果：

川財證券分析表示，美聯儲貨幣政策收緊以及俄烏沖突，短期內我國外資出現大幅流出，給人民幣帶來貶值的壓力，隨著出口韌性的減弱，人民幣升值也難以為繼。央行此次下調金融機構外匯存款準備金率，不僅可以增加市場上的外匯供給，而且可以對沖人民幣匯率的貶值壓力。當人民幣貶值預期較強時，央行往往會上調外匯風險準備金率，向市場傳達央行不希望人民幣進一步貶值的政策意圖，在匯率波動較大之際，人民銀行下調金融機構外匯存款準備金率，對外匯市場釋放了較強的穩定信號，之后人民幣有望重新回歸合理均衡水平上的基本穩定。

東吳證券分析表示，下調外匯存款準備金率可釋放外匯流動性，從而增加外匯貸款的發放，通過結匯增加市場上的外幣供給，在一定程度上減緩貶值的速度和趨勢。鑒于此次下調的幅度僅為1個百分點，釋放的流動性有限，更應關注此舉的信號意義。

四、長三角集中土拍熱度整體維持低溫，但杭州土地出讓依舊順利，浙江本地房企表現亮眼

近期，南京、寧波、南通三城集中土拍，通過取消配建租賃住房、延長土地出讓金繳納時間、提高毛坯限價幅度等措施降低門檻，但土拍熱度依然較低。三城宅地合計供應62宗，成交55宗，其中39宗底價成交，8宗觸及封頂價，平均溢價率僅4.87%。以南京為例，首輪土拍以267億元起拍價掛出的20宗地塊，最終出讓14宗地塊，6宗流拍，最終流拍比例達到30%，成交的地塊中還有8宗底價成交，只有3宗地塊觸及最高限價，總成交價191.45億元，低于掛牌出讓總價。根據掛牌要求，對出讓地塊配建要求的減少，對保證金要求的降低，以及對房地價差限制的寬松，確保房企預期利潤……

2022年4月25日，天津第一批次兩集中供地結果顯示，此次共掛牌29宗宅地+1宗商服用地，最終住宅用地僅成交5宗，合計成交土地面積約35萬㎡，規劃建筑面積約54萬㎡，成交總價約38億元；9宗流拍，15宗停牌。

相比之下，2022年杭州第一批集中供地順利落幕。60宗涉宅地塊，除了1宗臨平新城宅地無人問津遭遇流搖外，其余59宗全部名花有主，一天攬金827億元。從拿地房企來看，浙江本土房企成為了這次出讓的主力軍，一共拿到45宗地塊，占比高達75%。尤其是濱江（11宗涉宅地塊），綠城（7宗）、大家（3宗）、眾安（5宗）等表現出色。外來房企中，越秀（3宗）、萬科（2宗）、建發（2宗）的表現比較亮眼。

對此，中信證券研究分析表示，當前市場面臨十分嚴峻的交付延期問題，開發投資低落問題，土地收入不及預期問題和對金融體系的挑戰。我們相信，解決這些問題的關鍵點在于盤活存貨，盤活存貨的關鍵點則在于讓銷售“活”起來。要讓銷售“活”起來，就需要因城施策，以市場化的力量推動按揭貸款利率下行，放開不必要的限貸、限售和限購管制。只有銷售開始復蘇，盤活資產才有可能。供給側政策雖然討論頻繁，但卻可能是“氣氛組”。所謂氣氛組，就是這類政策市場頗為關注（甚至多于需求側政策），具體舉措也不少，但對行業的影響并非根本性的。以企業融資政策為例，我們認為做好風險企業項目并購金融服務，區分企業風險和項目風險，當然是有益于信用風險化解的。但如果銷售不斷下行底層資產質量不斷惡化，則我們也不可能透過鼓勵并購的方式來化解風險。換言之，解決風險不是頭痛醫頭腳痛醫腳，只有在根本上化解資產質量風險，供給側政策才有用武之地。

五、城投境外融資有所加速，銀行備用信用證發行結構增多；發改委最新的窗口指導意見加強對境外美元債的相關管理

中金公司分析表示，2022年以來，城投美元債發行規模為96.4億美元，凈增量35.4億美元，發行量比2021年前4個月增加89%，凈增量為2021年前4個月的3.2倍。2021年下半年以來，在境內融資政策趨嚴的背景下，城投境外融資有所加速，并且在2022年以來美債利率上行背景下供給仍然相對旺盛。城投美元債常用發行結構也有所變化，主要體現為使用銀行備證發行增加。根據彭博口徑，從今年以來發行的城投美元債來看，54%的發行規模資金用途為再融資和用于項目融資，13%為綠色債券和可持續發展債券，還有31%為主要用于補充營運資金和項目融資。從區域分布來看，2022年以來浙江和江蘇城投美元債發行規模位列一二，分別為26.6億美元和23.4億美元。

從城投美元債監管政策來看，目前主要可參照的政策文件包括2019年發改委666號文，包括要求地方國有企業發行外債申請備案登記需持續經營不少于三年、限制承擔地方政府融資職能的地方國有企業發行外債僅限用于償還未來一年內到期的中長期外債等。實操層面對城投平臺凈利潤對債券利息的覆蓋水平、項目收益情況也有一定約束。可以看出，境外監管在債券發行上更多為軟約束，城投美元債整體監管環境相比境內寬松一些。事實上，由于2021年以來境內債券融資的邊際收緊，今年1季度境內城投債發行量和凈增量相比去年同期均有10%以上的下降，尤其是傳統發債區域江浙等凈增降幅更為明顯。目前該部分融資擠出，尤其是區縣級的融資擠出，一定程度上可以通過中資美元債市場去彌補。若后續城投美元債融資政策邊際收緊，可能會加劇部分弱資質或低行政級別城投融資邊際收緊的壓力。此外，央行外管局23號文提到，“要在風險可控、依法合規的前提下，按市場化原則保障融資平臺公司合理融資需求，不得盲目抽貸、壓貸或停貸，保障在建項目順利實施”。

根據債市資訊的報道，發改委最新的窗口指導意見，加強了對境外美元債的相關管理，主要包括以下內容：1.代建與土地整理收入合并不能超過50%（最好不要接近50%），棚改安置房不算政府收入；2.補流不能超20%；3.發債規模不能超過凈資產40%（包括累計余額）；4.近三年平均凈利潤覆蓋債券利息；5.項目收益要能覆蓋成本（這條不是很明確）。以上1、2、3、4條均為紅線，不能突破。

六、5家AMC、18家銀行獲監管政策指導，落實12家房企紓困政策

中證報報道稱，金融監管部門2022年4月24日向主要5家AMC和18家銀行提供了12家房企的清單，針對其資產收并購等工作擬有6項政策指導：

1. 可以收2021年年底以前資產用途是土地價款的、可以收金融機構暫未納入不良的貸款、可以收集團2021年年底之前的關聯方應收賬款。

2. 以上業務開展不納入房地產貸款集中度管理，保證按揭發放。

3. 以上業務資本金按照50%計量，同時全力支持開發貸，資金務必封閉管理。

4. 與關聯方合作收購，不納入重大關聯交易。

5. 對這12家房企的四證不全項目并購、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規性要求有所放松。

6. 存量逾期補充增信后展期。并且指出，此批清單為首批企業，清單有效期2022年4月-2023年4月，后續會動態調整。

12家房企名單：世茂集團、中梁控股、綠地控股、中南建設、奧園地產、恒大集團、融創中國、榮盛發展、陽光城、融信中國、佳兆業、廣州富力。

對此，我們分析表示，對于監管部門的上述喊話，市場方面并沒有太大的反應。很多同行擔心，在經濟下行、疫情反復以及美聯儲縮表、地緣政治沖突等因素的綜合影響下，目前出臺再大的刺激政策估計都見效不大，歸根結底還是信心崩塌的問題。在房住不炒和房地產稅出臺的預期背景下，房地產的投資投機需求不再，而這類需求群體或許是支撐商品房流通和行業良性循環的關鍵力量。從市場走向來看，剛需和改善需求是今后房地產市場得以生存和發展的重要基礎，但當前的現實情況是市場信心嚴重不足，尤其是大部分剛需和改善需求群體現在都確實沒錢。如果疫情、經濟、地緣政治沖突的不確定性進一步加大，即便首付比例再低、房貸利率再低，大部分剛需群體仍舊無錢買房或者不愿意買房（主要是為了先保障生存問題），比如近兩個月越來越多的城市都大幅松綁了樓市的限購限貸等政策，但一二手成交情況仍舊很不理想。

七、廣東省出臺金融支持受疫情影響企業紓困和經濟穩增長行動方案

2022年4月28日，《廣東省人民政府辦公廳關于印發廣東金融支持受疫情影響企業紓困和經濟穩增長行動方案的通知》（粵府辦〔2022〕13號，下稱《方案》）發布，《方案》要求“促進房地產市場平穩健康發展”：

1. 積極支持居民合理住房信貸需求。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。鼓勵銀行對符合購房政策要求且具備購房能力、收入相對穩定的新市民，合理確定按揭標準，提升借款和還款便利度。

2. 做好房地產企業風險處置項目并購金融服務。各地要督促涉險房地產企業積極自救化險，省有關部門要加強協調指導和項目推介對接。鼓勵金融機構加大對優質房地產項目的支持力度，按照市場化、法治化原則支持“保交樓”。支持金融機構為重點房地產企業風險處置項目出讓、兼并收購提供債券發行、融資顧問等服務。鼓勵優質房地產企業發行公司信用類債券，募集資金用于風險處置項目的兼并收購。探索駐粵金融資產管理公司和地方金融資產管理公司參與高風險房企資產處置新模式。

3. 完善金融與房地產良性循環發展的長效機制。支持金融機構積極對接和滿足保障性租賃住房開發建設、購買、裝修改造、運營管理、交易結算等金融服務需求。依法依規支持上市房企積極向新發展模式轉型，加強自身風險管理，完善債券融資支持機制。支持保險資金通過直接投資或認購債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。鼓勵金融機構適度加大流動性貸款等支持力度，滿足建筑企業合理融資需求，保持建筑企業融資連續穩定。

八、東莞、佛山、中山等大灣區城市密集出臺樓市新政；多地松綁樓市政策，但基本面下行仍未見改善

2022年4月28日，中山市人力資源局和社會保障局發布《關于進一步優化我市人才安居保障措施的通知》?！锻ㄖ凤@示，大專以上的非中山戶籍人才，允許在本市范圍內購買1套新建商品住房，無社保限制。

近日有消息表示,東莞調整房地產政策,以支持合理住房需求，加大疫情紓困力度，優化人才購房政策，吸引人才留莞發展。具體內容包括：

1. 恢復個稅購房政策，既認社保、也認個稅。

2. “逐月連續繳納”調整為“累計繳納”。

3. 非戶籍首套房（含新建商品住房和二手住房，下同）,購房之日前2年內累計繳納12個月以上（含）社?；騻€稅，二套房，購房之日前4年內累計繳納36個月以上（含）社?；騻€稅。

4. 非戶籍本科以上學歷、初級以上職稱、技師以上資格，首套房，購房之日前2年內累計繳納6個月以上（含）社?；騻€稅，二套房，購房之日前3年內累計繳納24個月（含）以上社?；騻€稅。

5. 當月繳納的個稅款須大于零，方可計入“累計繳納”范圍。

6. 2021年12月至2022年4月我市疫情防控期間補繳的社保或個稅，計入“累計繳納”范圍，非疫情防控期間補繳的社保或個稅，不計入“累計繳納”范圍。對疫情防控期間未繳的社?；騻€稅進行補繳的，應在2022年5月至7月期間完成補繳。

7. 取消新入戶購房“雙半年”限制。

此外，近期佛山住建部門發文優化存量商品房住房政策。天津房協召集多家房企開會研究加快房地產項目銷售政策；沈陽個人住房轉讓增值稅免征年限由5年調整為2年；建行、工行、中行多家大行下調普通定期存款利率。另外，申萬宏源研究表示，因城施策方面，南京、張家口、秦皇島、保定等多地首套房貸利率降低。長沙、銀川、無錫、常熟、湖南常德、杭州富陽出臺人才購房優惠政策。公積金貸款額度方面，蘇州提高首次使用公積金貸款額度，個人由45萬提至60萬，家庭由70萬提至90萬；泰州姜堰區雙職工住房公積金貸款最高額度由40萬元提至50萬元，單職工住房額度由25萬元提至30萬元。

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原標題： 地產金融周報：下調外匯存款準備金率；加強境外美元債管理；杭州土拍搶眼，全國冷熱不均；廣東出臺紓困政策；基本面持續下行多地松綁樓市