融資方案系列（十四）：土地保證金項目池融資方案

（一）融資主體選擇

百強房企或地方龍頭房企，主體評級AA以上，或資產總規模40億以上且去年銷售額20億以上。

備注：由于土地競拍保證金的融資在操作上依賴于競拍主體的綜合實力和拿地魄力，因此融資方一般都要求為強主體。以西政財富中心操作的拍地保證金融資項目為例，除非是勾地項目并且簽署了相關協議，且滿足主體的準入要求（一般要求百強開發商），不然我們都是按謹慎介入處理?？陀^地說，百強開發商或地方龍頭房企綜合實力相對較強，競拍成功的幾率相對較高，還款來源對應的盤子相對較大，因此該類交易對手可以優先考慮。

（二）融資方式及融資規模

根據合規層面的要求，我們目前采取對地產企業母公司（尤其是區域公司）進行綜合授信，對母公司以股權投資（或股加債）方式注入資金后由母公司繼續向參與土地競拍的各個項目公司提供股加債資金的方式完成融資和放款。其中投后資金一般不做監管，由母公司自行在項目池中調配使用。

我們目前對母公司的綜合授信一般為5-7億，具體融資金額根據項目池情況以及合作粘性一事一議。

（三）融資用途

西政方通過股權方式對母公司放款后，允許開發商將融資資金用于繳納各個項目公司競拍土地的部分或全部保證金，其中對于70強以內的開發商不嚴格監管用于哪個項目的拍地，對于70強之后的開發商需與西政方共同確定具體摘牌的地塊。

（四）融資期限

1年或1+1年，具體根據雙方合作情況確定。

（五）融資成本

融資成本根據開發商綜合實力確定，一般為年化16%-20%不等，具體一事一議。     

（六）投資方式

根據開發商及項目的不同情況，由西政財富或指定的第三方（如總包施工方、代建方、材料提供商等）作為優先級，開發商以現金、債權、股權、土地等出資作為劣后級；或者由西政財富委托小貸公司或銀行直接放款。

（七）增信擔保及投后管理

1. 土地后置抵押：支付拍地保證金的地塊，土地配資由西政方一并解決，在土地摘牌后并取得土地證的10個工作日內辦理完成抵押至西政方指定主體或土地證原件由西政方與開發商共管。若未能在規定時間內完成土地抵押，每遲延一日，除固定收益外，開發商需向西政方支付違約金。

2.開發商及其實際控制人夫婦為項目公司及其母公司償還全額本息提供無限連帶責任擔保。

3.西政方向項目公司委派1名董事，項目公司股東會、董事會重大事項一致決（融資、對外擔保、股權轉讓、股東（預）分紅、增減資及分立、合并、解散或變更公司形式、修改公司章程等）。

4.西政方向項目公司委派聯席財務總監1名，共管項目公司證章照及所有賬戶的U-key（所有賬戶增加基金預留印鑒及最后一道U盾），對付款享有全部審批權、查詢權。

5.交叉違約：開發商或其直接控股公司或其實際控制的主體，對所有融資機構包括但不限于銀行、信托、證券、基金、保理、融資租賃等構成逾期未歸還融資款項違約事項的，西政方有權單方面接管項目公司，包括但不限于項目公司所有證、章、照，且西政方有權提前退出。

6.其他約定事項。

（一）模式一：西政財富認購優先級+開發商認購劣后級模式

1. 由西政財富及指定的外資機構（WFOE下屬企業）或總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務商等以現金認購優先級出資，開發商以債權、股權、土地或現金認購劣后級出資，其中開發商的現金出資亦可由西政財富指定第三方給予支持。

2.優先與劣后級出資完成后資金注入SPV（或合伙企業），SPV（或合伙企業）以“股本+資本公積”或“股+債”等方式將資金繼續注入開發商區域公司（母公司），區域公司隨后將資金注入參與土地競拍的各個項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。

3.優先級由總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務商等認購的，目標項目相關的總包施工、代建、包銷等業務提前鎖定給優先級出資的相應單位。

4.各個項目公司后端的土地款融資、開發建設資金融資、開發貸等優先由西政財富解決。

（二）模式二：錯位抵押擔保融資模式

1. 西政財富及指定的外資機構（WFOE下屬企業）或總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務商委托小貸公司或銀行將融資款出借給開發商區域公司（母公司）。

2.開發商的關聯方用其他資產、項目或土地為借款提供抵押擔保，另外開發商所屬集團公司及其實控人夫婦等提供連帶保證擔保。

3.開發商區域公司隨后將資金注入參與土地競拍的各個項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。

4.各個項目公司后端的土地款融資、開發建設資金融資、開發貸等優先由西政財富解決.

本文僅對西政財富中心及所屬集團操作的地產融資項目相關業務情況進行簡要總結，更多房地產融資、產品定制等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。