談?wù)勀鎰?shì)而上的物流地產(chǎn)

在過(guò)去幾十年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，最大的助推器莫過(guò)于一個(gè)“抄”字。一出現(xiàn)什么賺錢(qián)的好點(diǎn)子，市場(chǎng)復(fù)制的速度往往都是不可思議的快。然而，物流地產(chǎn)雖也得到了前所未有的發(fā)展速度，卻沒(méi)有像寫(xiě)字樓和購(gòu)物中心那般雨后春筍似的到處發(fā)芽。這歸根結(jié)底還要從物流地產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)說(shuō)起。

物流地產(chǎn)的主要功能在于貨物的倉(cāng)儲(chǔ)和流轉(zhuǎn)，因此往往需要有一定的空間規(guī)模才能夠滿(mǎn)足流通的要求。土地規(guī)模體量意味著開(kāi)發(fā)這一類(lèi)項(xiàng)目的成本較高，即投資的門(mén)檻較高，往往這一領(lǐng)域的玩家多具有較強(qiáng)的資本背景或背靠著政府及國(guó)企。當(dāng)然，物流地產(chǎn)一般不需要在城市的中心地段，加上其土地性質(zhì)上屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，因此在國(guó)內(nèi)往往單位成本會(huì)比較低。這也是為什么北美物流地產(chǎn)回報(bào)率僅3%-5%的情況，國(guó)內(nèi)的物流地產(chǎn)卻備受青睞。以新加坡上市REITs的運(yùn)通網(wǎng)城為例，其過(guò)去三年的股息率都一直在8%以上?？梢哉f(shuō)土地成本的差異是國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展的重要機(jī)遇。

雖然物流地產(chǎn)不需要在核心商圈，但其本質(zhì)上還是具有地產(chǎn)屬性，這就逃不開(kāi)“l(fā)ocation，location，location”的基本原則。區(qū)別于辦公用途的寫(xiě)字樓和產(chǎn)業(yè)園，和以商品銷(xiāo)售為目的的商業(yè)綜合體，物流地產(chǎn)主要服務(wù)于企業(yè)的貨物倉(cāng)儲(chǔ)物流。因此，在地理位置屬性上物流地產(chǎn)對(duì)于交通設(shè)施的依賴(lài)性非常強(qiáng)。當(dāng)然，它所關(guān)注的交通設(shè)施不是地鐵公交之類(lèi)的，而是航空、鐵路、高速公路、輪渡等，基本上物流園區(qū)的選址上都離不開(kāi)這些。大家耳熟能詳?shù)奈锪鞯禺a(chǎn)項(xiàng)目，沒(méi)有哪個(gè)不是依托著空港物流、碼頭貨運(yùn)、鐵路運(yùn)輸、干線(xiàn)物流等資源。

物流地產(chǎn)之所以不易復(fù)制擴(kuò)張，除了投資大和依托交通設(shè)施之外，還離不開(kāi)所在城市乃至周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的支撐。作為物流設(shè)施，一方面服務(wù)于生產(chǎn)企業(yè)的異地配送，另一方面服務(wù)于零售企業(yè)最后一公里之前的商品儲(chǔ)運(yùn)。因此，物流設(shè)施能夠輻射的城市和區(qū)域有多大的貨物供應(yīng)或需求量，決定了物流地產(chǎn)能有多大的發(fā)展空間。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的類(lèi)型也會(huì)對(duì)物流設(shè)施提出不同的要求，比如：冷鏈、易燃、危險(xiǎn)品等對(duì)物流產(chǎn)品帶來(lái)的差異。

此外，物流地產(chǎn)還對(duì)貨運(yùn)、行政、關(guān)務(wù)等配套設(shè)施要求高，業(yè)務(wù)類(lèi)型也趨于多元化，如：收費(fèi)方式越來(lái)越靈活、關(guān)注入駐企業(yè)的各類(lèi)服務(wù)等等。這些都逐漸成為物流地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力與門(mén)檻。

物流地產(chǎn)是一種由來(lái)以久的業(yè)務(wù)形態(tài)，發(fā)展到了今天面對(duì)著市場(chǎng)的變化，越來(lái)越趨于走向多元化發(fā)展的方向。從現(xiàn)有的一些物流地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式上看，主要有以下幾種形式：

地產(chǎn)向來(lái)與金融就有著密不可分的關(guān)系，物流地產(chǎn)也不例外。在國(guó)際上，許多物流地產(chǎn)都是依托著各類(lèi)基金獲得持續(xù)發(fā)展的能量的。比如全球最大的物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯，其背后就擁有美國(guó)、新加坡、日本等多只REITs及在北美、歐洲、亞洲多地的私募基金，并在國(guó)內(nèi)也發(fā)行過(guò)CMBS，正是因?yàn)槿绱瞬懦删土似錂M跨全球四大洲22個(gè)國(guó)家的3000多項(xiàng)物流資產(chǎn)，總面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米。同樣的還有像豐樹(shù)、ARA，以及國(guó)內(nèi)的易商紅木等，無(wú)不是借助了金融渠道進(jìn)行融資及退出，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)自身的規(guī)模化發(fā)展及持續(xù)盈利。

圖1: 地產(chǎn)+金融的核心盈利機(jī)制

相比于在資本助力下風(fēng)生水起的那些企業(yè)，有那么一些物流地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)者則是在物流的核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域里進(jìn)一步精耕細(xì)作。這類(lèi)企業(yè)往往是實(shí)業(yè)出身或是有一定的國(guó)有資本背景，在業(yè)務(wù)發(fā)展上需要考慮其他一些因素，因此非常注重于為入駐企業(yè)的供應(yīng)鏈體系提供服務(wù)。比如百利威、宇培等企業(yè)，他們?cè)谀承┨囟ǖ膮^(qū)域市場(chǎng)中提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，協(xié)同物流產(chǎn)業(yè)鏈的上下游推出“供應(yīng)鏈服務(wù)+電子商務(wù)”的配套服務(wù)體系，進(jìn)而建立起自身的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

圖2: 倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的核心盈利機(jī)制

近些年來(lái)，一些物流地產(chǎn)的企業(yè)在立足于物流設(shè)施提供與倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上，還逐漸走向綜合型發(fā)展的道路。這些企業(yè)往往有一定的開(kāi)發(fā)商背景或資本背景，非常擅長(zhǎng)于房地產(chǎn)的投資及退出邏輯，因此更加全方位地去捕捉潛在的盈利點(diǎn)。有些企業(yè)甚至提出了從物流地產(chǎn)逐漸走向綜合產(chǎn)業(yè)新城的思路，以物流設(shè)施為依托來(lái)擴(kuò)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)、商貿(mào)流通等業(yè)務(wù)，像運(yùn)通網(wǎng)城、寶灣物流等知名企業(yè)，都不同程度上在這一方向上發(fā)力。

圖3: 從物流地產(chǎn)到綜合新城的發(fā)展思路

當(dāng)然，市場(chǎng)上還有一些其他的創(chuàng)新型物流設(shè)施產(chǎn)品，比如自助式倉(cāng)儲(chǔ)等方式。隨著國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試行，相信未來(lái)會(huì)給物流地產(chǎn)注入更多的發(fā)展動(dòng)力。

前面我們已經(jīng)討論了物流地產(chǎn)的一些特點(diǎn)，那么它相比于寫(xiě)字樓或是其他形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，在管理上又會(huì)有些什么樣的差異呢？從我個(gè)人過(guò)去參與過(guò)的一些項(xiàng)目來(lái)看，其管理主要有以下幾方面難點(diǎn)。

前面講到過(guò)物流地產(chǎn)對(duì)土地規(guī)模有要求，這也就意味著項(xiàng)目的體量更加龐大。面積大了，空間的劃分管理勢(shì)必更加復(fù)雜。除了封閉式的倉(cāng)庫(kù)空間外，還有貨運(yùn)通道、配套設(shè)施及各類(lèi)公共空間需要管理。并且，倉(cāng)庫(kù)空間還有可能會(huì)有各種不同的產(chǎn)品類(lèi)型。然而項(xiàng)目體量大并不意味著有龐大的管理團(tuán)隊(duì)，事實(shí)上許多物流地產(chǎn)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)編制還是相當(dāng)精簡(jiǎn)的，比如北京的航港物流就號(hào)稱(chēng)“1人管1億的資產(chǎn)”。因此，高效地管理空間規(guī)劃及空間在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的調(diào)整變化，提高空間使用價(jià)值，往往會(huì)是物流地產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的一個(gè)問(wèn)題。

圖4: 普洛斯的定制倉(cāng)庫(kù)投標(biāo)成本測(cè)算

當(dāng)然，相比于購(gòu)物中心或?qū)懽謽墙?jīng)常面臨的到期續(xù)租問(wèn)題，物流地產(chǎn)的客戶(hù)因?yàn)樾枰谶@一區(qū)域開(kāi)展流通業(yè)務(wù)，其穩(wěn)定性一般相對(duì)較高。一些大型物流企業(yè)的租約周期往往也比較長(zhǎng)，這對(duì)于物流地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展而言有一定的有利因素，但卻也制約了企業(yè)收入進(jìn)一步提升的空間。因此，站在資產(chǎn)管理的角度，在前期租約規(guī)劃時(shí)需要更加合理地進(jìn)行衡量評(píng)估，以確保投資收益的實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí)，這也會(huì)對(duì)物流地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中挖掘其他收入來(lái)源提出要求。

今天，物流地產(chǎn)企業(yè)的收入類(lèi)型越來(lái)越趨于多樣化。許多園區(qū)往往都會(huì)提供關(guān)務(wù)稅務(wù)、物流操作、裝修改造等配套服務(wù)，并從中獲取增值收入；有些企業(yè)還會(huì)收取網(wǎng)絡(luò)寬帶、管道使用、通道擺放等費(fèi)用。這些收入類(lèi)型，有由園區(qū)直接提供服務(wù)進(jìn)行收取的，也有通過(guò)第三方開(kāi)展服務(wù)并進(jìn)行分成的。這一過(guò)程中，園區(qū)對(duì)于與物流產(chǎn)業(yè)鏈上下游各方的合作與分成結(jié)算提出了越來(lái)越多的要求。

圖5: 某物流園區(qū)的收入類(lèi)別

根據(jù)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和管理要求，越來(lái)越多的企業(yè)加大了對(duì)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)注與投入。結(jié)合業(yè)界的一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)一般會(huì)著力于從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理與物流服務(wù)提升兩個(gè)方向的科技賦能。

一是以提升資產(chǎn)收益為目標(biāo)，搭建物流設(shè)施租賃運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理的支撐體系；二是聚焦倉(cāng)配及供應(yīng)鏈服務(wù)，建立面向物流產(chǎn)業(yè)鏈的倉(cāng)儲(chǔ)管理、運(yùn)輸管理及電子商務(wù)平臺(tái)。此外，借助物聯(lián)網(wǎng)及各類(lèi)智能化設(shè)備手段，改善倉(cāng)配環(huán)節(jié)的作業(yè)效率及物資管理能力。通過(guò)數(shù)字化平臺(tái)的建立，實(shí)現(xiàn)各類(lèi)物流前端業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)與收費(fèi)、工程、租賃、財(cái)務(wù)等后端管理體系的集成，保障物流業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)的有效開(kāi)展。

圖6: 百思空間物業(yè)園區(qū)管理系統(tǒng)架構(gòu)設(shè)計(jì)

通過(guò)科技手段的引入，實(shí)現(xiàn)以物流資產(chǎn)管理為基干，建立多元化的物流服務(wù)支撐體系，保障各項(xiàng)業(yè)務(wù)的高效開(kāi)展，進(jìn)而提高客戶(hù)服務(wù)品質(zhì)、提升資產(chǎn)價(jià)值。同時(shí)，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，集成設(shè)備監(jiān)測(cè)提高設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗及效率提升的目標(biāo)。通過(guò)對(duì)收入、成本、服務(wù)三條主線(xiàn)的管理跟蹤，為企業(yè)投資回報(bào)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)保駕護(hù)航。