不動產資產管理中的“男足陷阱”

大年初一的時候男足慘敗給弱旅越南，幸得之后有女足逆風翻盤拿下亞洲杯冠軍，才算讓球迷們勉強過上一個好年。相較于女足，男足多少年來花費了國家巨大的資金和資源卻毫無起色，這使得大家紛紛怒其不爭。于是，有一個叫“男足陷阱”的詞條在網上開始流傳起來。這個詞條起初是胡錫進在評論中提醒科技攻關的同仁，而在我看來：不僅僅是科研，我們資產管理的過程中也是處處存在著“男足陷阱”的。

我們知道，不動產投資最要緊的就是資金，沒有資金就玩不轉資產。那是不是資金不愁，項目就一定能順風順水呢？相信大家都知道事實并非如此。

市場上許多占據著優質資源、投資巨大的項目，最終交出的答卷卻難以讓人滿意——就像胡錫進在男足陷阱論所說的：“國家砸錢，市場送錢，決心口號呱呱地，名人有錢人也是出了一批又一批。但就是與外面有一對陣，就像積木搭出的巨人一樣散落成一堆碎木塊”。

不知大家沒有發現，在許多不動產項目的投資中存在一個有趣的現象：市場很多呼聲很大、獎項一大堆的所謂“標桿項目”，其實收益水平并不咋的，甚至有可能沒過幾年就悄無聲息了。這些項目就像走入了男足陷阱一樣，不斷地消耗著業主方的資金資源，操盤者因此也書寫了一段光鮮靚麗的履歷，但就是始終無法在投資回報的目標上過關。相反，一些投資不高、看上去不怎么起眼的項目，反而有可能是在那里悶聲發大財。就像我們所熟知一些資本，黑石、博楓、GIC等等，他們所投資的許多回報率高項目在外界看來事實上卻并不是那么起眼的；許多符合REITs收購要求的資產，也是一些很低調的項目。

圖1：被境外REITs收購的商辦類項目(截至2020年)

對于經營性不動產的投資來說，很多時候缺的并不是錢，而是怎么有效地花錢。以前有位朋友說過：做資產管理最重要的一點是千萬不要愛上你的項目。這話我個人認為是很有道理的，對項目的偏愛就會讓資管人忽略理智地花錢，這樣下去項目的投資就很可能會越過那根線，造成投資回報無法實現。

因此，能夠背靠大金主，對資管人來說一種幸運，但同時卻也是一個陷阱。如果投資不能夠帶來預期的收益，即便當下看上去如何的光鮮亮麗，其對業主方而言也僅僅是”積木搭出的巨人“，終將是會在市場競爭中”散落成一堆碎木塊“的。

有些人可能會想：被這么一說我們項目是不是都不敢花錢了，難道少花錢就能實現投資回報嗎？當然不是這么一回事。亂花錢固然不能成事，但該花的錢不花，項目的收益也是無法得到保障的。就像是輸了球去數落男足吃飽喝足加躺平，怪他們海參吃多了，這能是問題的本質所在嗎？

關于投資這個事情，根本上來說就是投入與產出的平衡。要想讓投入實現預期產出呢，簡單來說就是兩個關鍵詞——一是以退定投，即：根據項目未來可預期的租金水平和業主方要求獲得的回報水平，來決定進行投資的金額；二是夯實運營，即：經營性不動產的投資并不是錢花出去就坐享其成，而是需要依靠持續的運營提升才能最終實現獲益。

圖2：實現投資收益的基本邏輯

要知道，凡事都有其既定的邏輯。不動產實現要其投資收益，從根本上說就是對現金流的管理。一個項目整個生命周期的現金流，包括獲得資產的付出（如：土地成本、建設成本等）、持有資產的收益與支出（租金、運營費用等）、退出資產的所得（如：凈銷售收益），此外還有投資及運營涉及的資本金（融資金額、本金償還、利息費用等）。只有這些現金流的凈額，能夠符合投資收益所要求的狀態，才能確保項目最終能實現業主方所要求的回報。

日月得天而能久照，順勢而為才是成功之道。不遵循投資邏輯而盲目建設的項目，即便是后期花高價去請牛逼的操盤手，最后真能逆天改命的也并不多見。正如男足面臨的情況一樣，曾經的主教練里皮夠牛逼吧？花高價歸化的球員水平也不差吧？但是球隊根本性的問題沒有解決，一味地靠砸錢結果只會是適得其反。

也許有些人還會想：我家根本不缺錢，何必為了那幾個點的租金收益去操心那么多事。的確，我曾經接觸一些地方性的國企，在他們看來租金多少并不重要，只要事情做的合規、經得住審計才是最要緊的。那既然如此，這些企業還需要去考慮項目現金流管理的事情嗎？

其實，這一問題還是要回歸到企業資管行為的本質去分析。我在和許多朋友探討的過程中曾經多次強調過：企業之所以要做資產管理，從根本上說是為了實現特定的業主目標。開展資產管理行為之前最重要的一件事情，就是先搞明白我們所服務的業主的目標是什么，并以這一目標作為自身工作的出發點。否則的話就如男足一樣，把賺錢的目標擺在了國家榮譽的目標之上，那么在面對外部的種種誘惑之時，就很可能會走入到陷阱之中。

當然，對許多地方性國企來說也許租金收益不是他們的目標；但需要思考的是，他們是否承載著實現國有資產保值增值、實現盤活低效資產的職責。而這些方面，同樣也是離不開做好項目運營，離不開做好現金流管理的。因為，盤活低效資產必須通過運營手段來讓資產得到有效利用，而保值增值則是需要讓資產產生得到市場認可的價值——遵循市場規律，就需要通過運營收益來撬動資產價值，即：資產價值(V)=凈營業收入(NOI)/資本化率(CapRate)。

沒有運營收益和持續穩定的現金流，不動產的資產價值就無法得以維持，最終會讓業主方受到損失。所以說，無論業主方缺不缺錢，開展資產管理歸根結底還是要做好運營。我們甚至可以說：運營是一切資產管理工作的基礎，是對資產管理者最基本的工作要求。

圖3：從保值增值視角看資產管理的要求

既然資管立足于運營，那么我們的投資收益目標也就需要分解成為運營管理的目標（如：租金目標、出租率目標、費用控制目標等等），這樣才能從運營工作中去保障業主目標的實現。因此，資產管理并不是一項孤立的工作，而是從業主目標出發去做好運營工作，并進行項目全周期現金流管理的過程。

資產管理的這些基本道理也許大家已經聽過很多次了，但是不得不說一句的是：雖然我們每個人都在吐槽男足，但是當面對著男足陷阱的誘惑時，很多人可能還是不自覺地會踏進去。如果不能居安思危，當面臨著外部不利環境的時候，還怎么有能力去抵御風險，幫助業主穿越周期實現投資回報呢？