地產大爆炸 作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
今天晚間，一則重磅消息刷屏了地產圈：紅星美凱龍與遠洋資本完成簽約，將旗下紅星地產以200億元的價格打包出售給遠洋資本。
在外界看來，紅星地產是紅星美凱龍旗下非常優質和增長潛力的板塊，其發展模式類似萬達，主要依托紅星美凱龍的家居MALL捆綁拿地，截至去年銷售額即達到了480億元，行業排名第66位，曾一度有獨立上市的傳聞。
然而，突然就這么被傳聞要賣了。
或許事發突然，而紅星地產也并未準備好應對的統一口徑，許多紅星地產的管理層也是突然獲悉此事，一時難以接受而陷入了迷茫。
在炸天團看來，紅星地產此番被傳聞出售盡管事發突然，但或許與以下兩點有關：
其一，紅星地產的母公司紅星美凱龍近幾年頻繁的進行了多元化的投資，包括戰投金科、入局中介等等，造成紅星美凱龍債務高度緊繃，去年的疫情對其沖擊更甚。如此背景下，賣掉最容易賣掉，又能賣出好價錢的紅星地產，算是個明智的選項。
其二，與紅星地產逆勢加杠桿有關，在去年全行業都在降負債，三道紅線出臺的背景下，紅星地產為沖擊千億目標進行了頻繁的逆勢拿地，全年拿地金額高達200億元。如此負債，對母公司紅星美凱龍已經造成了相當程度的拖累。賣掉紅星地產就成了紅星美凱龍降負債的有效方式。
此外，紅星地產去年的發展并不及預期，增長幾近停滯，對于靠負債周轉的房企而言必然是風險大增。在危機并未爆發前，及時收手找到一個好買家同樣不失為明智的選項。
一直以來，房地產行業就帶著資本密集、高負債的標簽。
資金的重要性不言自明，在當前“三道紅線”試點、房貸集中度、土地兩集中等新政環境下，房企暴雷潮，已經有了向上蔓延的趨勢。
近幾年，就有很多因政策跌落神壇的房企，他們都曾有過傲人的戰績，卻不得不通過暫停拿地、發債融資、大力促銷、裁員等方式自救，甚至做出債務違約的選擇。
而這些倒下的房企，都或多或少的存在著共性：
激進擴張、債務壓頂
房企激進拿地的背后，是對規模的渴望，賭的是樓市的明天，賭的也是企業的去化力。
但凡樓市政策收緊，就會導致去化壓力增大，加劇流動性緊張。
有著“地王收割機”稱號的泰禾集團就是代表，2013年泰禾集團開始在全國擴張，一路上拿下不少地王。
兩年時間，便從50名開外強勢殺入TOP20。
或許正式因為嘗到了勝利的甜頭，泰禾集團仿佛賭徒上頭，2017年，泰禾董事長黃其森放出豪言，2018年銷售收入將實現2000億元。
在他看來，泰禾手握6000億以上的土地儲備，2018年可售貨值達4000億，只要賣出一半就能實現2000億銷售額。
然而現實是，到了2018年底，泰禾的銷售額只完成了1303億元，主打的“院子系”產品本身周轉速度慢，需要更多資金沉淀，瘋狂拿地又是大量的資金需求，致使債務壓頂。
為了緩解流動性壓力，泰禾集團出售旗下部分項目，僅向世茂出售的項目股權規模就接近百億，但對于泰禾集團規模上千億的負債來說，始終杯水車薪。
泰禾連所有家當都抵上，似乎也不夠償還違約債務本金了。
同樣遭遇債務危機的還有華夏幸福，曾經的環京霸主，一時風光無限。
到了現在，華夏幸福2020年銷售額從前20掉至40名開外，還涉及110.54億元的債務逾期。
和泰禾集團相似的是，華夏幸福也是因為擴張激進，2017年，華夏幸福新增簽署產業新城和產業小鎮PPP項目協議21個。
在PPP合作模式下，政府是產業園的“發包方”，華夏幸福是產業園的“承包方”，不僅能夠讓開發商賣房回血，還能夠用以抵押獲得銀行貸款，還能獲得一筆產業發展服務收入。
然而2017年4月開始，最嚴環京限購政策問世，過度依賴環京市場的華夏幸福慘遭斷臂。
現金奶牛的喪失以短投長的錯誤戰略，導致華夏幸福的債務不斷攀升。
在這樣的背景下，華夏幸福轉向布局高周轉項目，2019年9月，斥資116億元拿下武漢武昌濱江商務區“地王”項目，砸下了其2019年近8成的凈利潤，而這一經營計劃又因新冠疫情這只黑天鵝被迫中斷。
在這種境遇下，除了自救也沒有別的活法，目前，董事長王文學作為大股東以拆借擔保等多種方式投入93億資金，開源節流、住宅促銷也在同步進行。
一個有意思的現象是，頭部房企因土儲較為充裕，所以在投資拿地上趨于謹慎，反而是中小型房企為了謀生存、形成規模效應，更易于選擇追高拿地，然而這其中的風險也難以把控。
盲目搞多元化
在房地產行業增量放緩的背景下，單純靠地產開發獲取市場增量的玩法已經不行了，創新服務、發展多元業務成為重要趨勢。
但多元發展對企業能力有很高的要求，錢多又有精力的大房企可以玩野路子：
恒大跨界新能源汽車，碧桂園進軍機器人領域，萬科不僅布局長租公寓，養豬事業也快到實操階段......
進入新賽道時，要么很難賺錢，要么利潤率低，大企業撐得住，二三梯隊的房企可就不一定了，盲目多元化反而“擠壓”了主營業務，侵占了企業現金流，影響了正常經營。
山水文園集團就是典型的例子。
2001年前后，山水文園憑借著在北京三環邊上開發的“山水文園”豪宅項目名聲大噪，該項目也成為山水文園的得意之作，讓集團走向巔峰。
后來的山水文園，拿地和開發表現都不亮點，土儲更是有限，恰在此時，山水文園董事長李轍的興趣投向了文旅項目。
山水文園浙江山水主題小鎮
為了搞文旅，2016年，山水文園集團委托長城新盛信托，成立長城新盛北京山水文園信托項目，規模38億期限5年，并將還未預售的山水文園五期九御二段作為抵押物，喊出了5年建設15個小鎮的口號。
更絕的是，在沒有預售證的情況下，山水文園還把山水文園五期賣了出去，忽悠購房者簽訂了不同版本的《購房意向協議書》和《借款合同》，割了一大筆錢。
玩火必自焚，兩頭拿錢的山水文園五期豪宅因文旅項目暴雷了。
雖然山水文園號稱大力發展文旅小鎮，但并無實際的業務支撐去開發，拖累了集團住宅業務的推進，現金流嚴重承壓導致長城新盛債務逾期，山水文園五期不僅變成了爛尾樓，還有被拍賣的風險。
文旅項目有著建設周期長、施工難度大、資金需求大的特點，山水文園到底還是家底不夠厚資金扛不住壓力，啃不下文旅這塊肥肉，但有些房企的跨界更是脫離本業，比如銀億股份。
銀億股份，一個被汽車事業拖垮，內控失效、經營尷尬以至于獨立董事都請辭的房地產公司。
轉折點發生在2016年，眼看著周遭的房企紛紛轉型，銀億股份也從房地產業走向了汽車零部件行業，追風口轉型造汽車。
一步錯步步錯，高杠桿跨界擴張、跨界國際高端制造領域給銀億股份帶來10.27億元的商譽減值，導致2018年銀億業績大反轉，被帶上“ST”的帽子。
2018、2019兩年，銀億股份累計虧損82.73億元。
目前，銀億股份已進入重整計劃執行階段，其房地產業務資產將整體剝離并進行公開處置變現，處置變現所籌集的資金將用于支付破產費用、補充公司流動性。
有業內人士評價，房地產的多元化，基本上80%-90%是失敗的，多元化一定要尊重行業規則，炸天團再補充一句，多元化要結合自身實際情況，房企應擇機謹慎布局，否則有滿盤皆輸的風險。
商業地產占比高
進軍商業地產并不新奇，目前50強的房企中，八成已經進軍商業。
然而商業性地產有著自己周轉率慢、資金占用量大的特點，一不小心就會造成流動性緊張。
曾經與龍湖、金科、東原、華宇等渝派房企比肩的協信遠創，就是其中之一。
2010年，協信遠創進行全國化布局，并于2014年成功突破百億銷售額，在百強房企中名列48位，卻于2019年榜上無名。
然而，協信并沒有乘勝追擊，而是過早的選擇去地產化。
從2015年起，協信開始轉型。開始嘗試拓寬業務版圖，包括收購多利農莊，涉足特色小鎮、田園綜合體，在上海成立協信家，打造高端服務式公寓等。
一方面，公司財務壓力越來越大。由于協信的項目儲備中辦公、商業占比高，住宅類產品占比較低，導致去化周期長，導致協信剔除預收款項的資產負債率達66%。
另一方面，則是高層人事的持續動蕩。企業發展戰略頻繁更換，一批職業經理人不斷離去。
近兩年來，協信地產又是賣股權、又是賣項目，不斷傳遞出流動性緊張的信號。截止今年，協信遠創待兌付的債券規模約29.91億元，債務缺口超百億。
這樣一個大灘子，協信的主要股東CDL和綠地也早早萌生退意。
現在來看，協信是因為過于依賴商業、產業地產導致短債長投，造成流動性緊張。而龍頭企業憑借強大的運營、服務和資本運作能力能夠實現平穩運營，合理布局，及時止損出清低質主體，而具備這樣全產業鏈運作能力的企業并不多。
這些曾經的明星企業，或因為轉型決策錯誤、激進擴張、盲目的“去房地產化”，因為不利的市場環境而受困，導致現金流狀況逐步惡化，最終陷入債務違約、資金鏈危機的局面。
不約而同的是，它們在通過骨折促銷、地產項目出讓、資金騰挪等方式償還債務，各家的風波如何收場目前還不得而知。
但可以預料的是，隨著房地產融資收緊、利潤空間收窄，行業的馬太效應明顯，容錯率也會越來越低，因債務重壓暴雷的房企只增不減。
房地產的金融寬松高杠桿時代已經結束，中小房企必須進行創新突破，以謀求更多生存發展的空間。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 紅星地產也要賣了……
