監(jiān)管12問解碼真實藍光一次“意外”的低估

作者：王婷婷

來源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）

6月3日，藍光發(fā)展（證券代碼：600466）就上交所對公司2020年年度報告信息披露監(jiān)管工作函進行了回復(fù)。

兌付壓力或被夸大

融資不求化冰求化險

今年以來，藍光發(fā)展的各類消息不斷，但目前藍光發(fā)展在資本市場，并沒有實質(zhì)性違約。

明確這一點，則能看出藍光發(fā)展和一些高風(fēng)險企業(yè)“質(zhì)的區(qū)別”。

具體分析可見，債券方面，雖然最近藍光發(fā)展旗下的境內(nèi)債和境外債，均有較大波動，但藍光提前兌付了5月29日到期的“18藍光07”，至此債券最短存續(xù)期也在200天以上，短期兌付危機大幅緩解。

實際上，企業(yè)債券在實質(zhì)性違約之前，還有不短的一程可走。比如債券到期日后，以防是“管理或技術(shù)錯誤導(dǎo)致”，有一段時間的寬限期，此外，企業(yè)多會以談判“展期”的方式，緩解債務(wù)違約。

信托產(chǎn)品方面，除了消息層面透露的，藍光已經(jīng)對臨期的信托產(chǎn)品本息資金，分別做了提前兌付、信托方墊付、延期支付、申請人執(zhí)行等處理。

藍光在最新回復(fù)的問詢函中，就中期票據(jù)和集合信托計劃的情況，給出了一個重要信息。

在取得這些融資時，藍光約定了可以遞延支付本金及利息，相關(guān)強制還本付息的情形都屬于公司可以控制其實施的，而不是受市場變化或其他因素影響而不能控制的變量條件。

此外，一些中期票據(jù)的兌付，還不受任何遞延支付利息次數(shù)的限制。

這些都說明，藍光的相關(guān)融資兌付，至少時間上，并沒有想象中那么緊張。

當(dāng)然，在風(fēng)評下降的情況下，投資者想提前收回債權(quán)，也是情理之中。

但目前的整個操作中，藍光從未表現(xiàn)出拒付，而是積極溝通，也沒找借口。

相反，據(jù)投資人透露，藍光發(fā)展在跟評級和投資人溝通時，永續(xù)債都是納入負債指標(biāo)計算的。要知道，房企普遍將永續(xù)債作為資產(chǎn)而非債務(wù)，以降低外界對其的債務(wù)預(yù)期。如此行徑，藍光是表現(xiàn)出了足夠誠意的。

客觀上，藍光的債券和信托形勢，影響了其在資本市場的借新，并且可能短期依然面臨空間被擠壓。

但藍光反應(yīng)較快，已經(jīng)啟用自有資金兌付，積極變現(xiàn)回款、處置資產(chǎn)，同時引入戰(zhàn)投來提升整體抵御風(fēng)險能力。藍光更需要的，是更多時間。

父子交接及時

穩(wěn)住“第一波償債高峰”

實際上，藍光最近還有一項操作，也有誠意的一面，即楊鏗將直接持有的藍光發(fā)展的股份，分多次全部轉(zhuǎn)讓給藍光集團。

這一方面，是藍光集團的股票質(zhì)押被強平，應(yīng)對股票質(zhì)押風(fēng)險（股價繼續(xù)下行導(dǎo)致再次被動減持），需要做出安排。

一方面，多次股權(quán)調(diào)整雖未涉及公司實際控制人變動，但股權(quán)更集中在控股集團，有利于談判股權(quán)劃分與重組，以引入戰(zhàn)略投資人。

并且一定程度上，由于實控人在此前融資中產(chǎn)生了不少信譽擔(dān)保，此舉有利于與藍光發(fā)展進行風(fēng)險隔離。

創(chuàng)始人積極主動承擔(dān)責(zé)任，對藍光發(fā)展的各類投資者而言，是好事。

以繼任董事長職位的楊武正、總裁遲峰為核心的藍光管理團隊，雖然表達不多，但在積極開展紓困時，表現(xiàn)出很強行動力。

據(jù)知情人透露，目前藍光整體的銷售、回款都是楊武正和遲峰親自在抓，細化到了各區(qū)域。

推動銷售回款放在第一位，效果比較明顯。

截止4月底，藍光預(yù)估完成的回款額，約在223億左右。

與此同時，藍光通過處置資產(chǎn)變現(xiàn)。例如藍光嘉寶物業(yè)的股權(quán)交割完成后，資金已經(jīng)到位，用于藍光發(fā)展的境內(nèi)外到期債務(wù)的兌付，其中4.25日的境外美元債兌付本息使用資金20億元。

截止投資者會時間，藍光以自有資金已經(jīng)償還了債券共計35億元。

多番疏解下，藍光平穩(wěn)完成Q2這個“第一波償債高峰”（到期債券81.1億元），沒有難度。

風(fēng)財訊從藍光發(fā)展“2021年境內(nèi)債、境外債的到期結(jié)構(gòu)”看到，今年公司的第二波償債高峰在Q3，境內(nèi)外直融和銀行借款供104.9億元，但第三季度開始，就沒有今年內(nèi)需償?shù)木惩鈧恕?/p>

藍光管理層表示，一二季度銷售釋放的現(xiàn)金流都會是三季度還款的有力支撐。

公司底倉無BUG

藍光全力保業(yè)績做修復(fù)

（圖源藍光發(fā)展監(jiān)管工作函回復(fù)）

據(jù)投資者會的信息，藍光2021年全年回款約700億（其中上半年300，下半年400億），回款率85%左右。

其中，華東回款占比30%挑大梁，西南占25%，華中、華北、華南占比共45%左右。在2021年全年預(yù)計的全口徑銷售規(guī)模（1150億）中，華東區(qū)域也預(yù)計占約35%。

“華東”依然是藍光最重要的解藥。這個城市群的確在全國，也是目前安全邊際最優(yōu)的區(qū)域。

據(jù)內(nèi)部人士透露，今年1-4月藍光的賺錢項目，不少都在華東區(qū)域。例如嘉興秀洲項目首開去化100%、回款95%；溫州28畝項目以高出30%價格去化95%；合肥半島公館的月均流速，已經(jīng)比去年增長了2倍。

藍光在回復(fù)函中表示，2020年的公司營收增速放緩的主要原因是疫情，對項目進度產(chǎn)生了不同程度的影響。

的確，2020年藍光營收增速放緩最多的是華中區(qū)域，增速為-68%。

其實，藍光在2021年度第一季度實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入約48億元，按照計劃該部分收入應(yīng)在2020年實現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)，如考慮該部分收入影響，藍光能夠在2020年實現(xiàn)22%的同比收入增速，基本保持了2019年的增長水平。

疫情對大多數(shù)房企，都是“黑天鵝事件”，2020年百強房企的平均增幅僅14.72%（同比下滑18.16個百分點），藍光的業(yè)務(wù)和業(yè)績波動，處在正常范圍。

（圖源藍光發(fā)展監(jiān)管工作函回復(fù)）

也正是因為公司沒有本質(zhì)性的BUG，如今的事件，對藍光而言，或許更像是一起意外。

而目前藍光管理層給市場傳遞的信號和態(tài)度，都比較積極正面。

例如，資金層面務(wù)實，不對資本市場和金融政策做預(yù)設(shè)，毫不猶豫緊抓存貨周轉(zhuǎn)，加快去化，提升現(xiàn)金流。

經(jīng)營層面，一切以保業(yè)績?yōu)闇?zhǔn)。

據(jù)透露，藍光會在中短期，抓經(jīng)營、抓回款，會繼續(xù)加大三四線打折促銷力度，滯重資源去化（存量庫齡逾十個月以上的項目）。

投資層面，下狠功量入為出。

藍光在投資者會上表示，公司一季度減少了土地投資，主要的回款用來保障公司現(xiàn)金流；未來愿意在投資中降低權(quán)益，并且集中拿規(guī)模≤15萬㎡的地塊，中高周轉(zhuǎn)項目占比不低于80%。

公司治理上，則對組織架構(gòu)扁平處理，縮減管理半徑，進一步強區(qū)域、精總部。

在暴雷聲不斷的近兩年，藍光的處理，算是有責(zé)任感的，這樣的企業(yè)或值得市場在審視中給予信任。

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原標(biāo)題： 監(jiān)管12問解碼真實藍光一次“意外”的低估