平安不動產和恒大的相同點

作者：神鎮的貓總

來源：好貓財經（ID:haomaocaijing)

許家印說恒大要退出房地產，平安不動產內部會議說要終止住宅投資。

這兩個動作，應該一起被賦予劃時代意義：

地產商對資金無限渴求，金融機構過度輸血，房價上漲貢獻高利潤，每一方都是贏家，這樣的時代結束了。

恒大從一家廣州小公司發跡，2014年開始迅猛擴張，2016年登頂銷售規模頂峰，2018年實現最高利潤，此后轉型多元發展，直至陷入債務危機。

平安不動產背靠手握多張金融牌照的保險巨頭，擁有萬億元險資不動產配置額度，同時為保險、基金、銀行、證券等資金，尋找不動產項目。

和實質上混業經營的平安保險一樣，平安不動產好像什么都能做。

2014年之前，平安不動產僅僅是在商業物業、物流地產上小試牛刀，2014年底降息后，平安不動產直接下場競買住宅地塊，與地產商縱橫聯合大展身手。

與此同時，平安集團接連入股碧桂園、旭輝、金茂、華夏幸福等巨頭，在業務頂層全面加大房地產投資。

金主爸爸一時風光無兩。

從財務指標來，無論是資產運營和融資中介的營業收入，還是代表直接股權和債權投資的投資收益，平安不動產在2019年達到頂峰。

滑鐵盧從華夏幸福開始，平安集團計提數百億元虧損，平安不動產高層去職，踩雷多家暴雷房企，直至內部會議確認，停止住宅業務投資。

這樣的決定，來源于多方面壓力，資管新規監管趨嚴，讓平安不動產充當融資中介的業務受限，另外房價不漲后利潤下滑，住宅投資業務全面承壓。

這也是不得不執行的決定，平安不動產可能也誤判了形勢。

去年年初以來，多家房企迫于資金壓力出售項目，平安不動產照單全收，直接導致現金大量流失。截至去年三季度末，平安不動產手持現金不到40億元，回到2015年水平。

金主爸爸有苦難言。

行情好時，地產商不愿意出讓優質項目權益，平安不動產為了完成險資配置的任務，不得不親自下場拿地，以及高溢價去入股房企，實現保險資產保值升值。

行情不好時，平安不動產能夠順利入股地產商項目，但也要承擔市場風險，股債權投資收益全面承壓。

這樣糾結心態下，平安不動產成為了一個“怪胎”。

從2015年開始，平安不動產投資收益就超過營業收入，2019年前者更是是達到后者的4倍。投資收益大部分為入股地產項目的股債權收益，營業收入則包含資產管理和商用不動產投資收入。

營業收入中，資產管理涉及房地產項目顧問和融資中介收入，占比超過80%。也就是說，平安不動產收入絕大部分來自房地產投融資業務。

平安不動產有限公司叫做“平安房地產投融資有限公司”，似乎更加恰當。

這個比喻，讓平安不動產大力布局房地產業務，與銀保監會“保險資金投資企業不得直接從事房地產開發建設”的禁令，形成強烈反差。

不過，平安繞開監管素來有經驗，保險資金經層層通道包裝后，還算不算險資？平安不動產200億實繳資本算不算險資？平安旗下眼花繚亂的子公司資金算不算險資？

這個問題暫時沒有答案。

平安當然不想被冠以“地主”、“金主”的稱號，反復強調不動產相關投資不到2000億，占3.8萬億保險資金投資規模比例不到5%，遠低于30%的監管上限。

反駁平安很容易，現金流不僅要講余額，也要講流速，平安集團常年對房地產保持2000億元投資，相當于一家中型銀行的房地產貸款余額。

幾千億資金，如果集中在重點房企重點城市，平安對企業的背書，對房地產市場的影響力，絕對不會比恒大小。

平安不動產的名字，從物業設施管理有限公司、物業投資管理有限公司，變更至不動產管理有限公司。如果全面終止住宅業務，似乎回到了公司初心上來。

2014年以來，平安不動產資產負債表從百億擴張到千億，搭建起了一個全國化公司的框架，業務模式更加多元，獲得了超級利潤。

迫于巨額險資配置需求，以及對收益率的要求，平安不動產將絕大部分資金引導至了住宅開發中去，導致不動產管理運營、商用物業、養老投資等，與險資資產負債久期相匹配的長期性業務停滯不前。

進入“縮表”時代，當平安的資金和混業牌照，不再是優勢的時候，平安不動產的優勢還有什么呢？

恒大也是，這個世界還需要一家從地產公司轉變而來的汽車公司嗎？

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原標題： 平安不動產和恒大的相同點