3,645億！2021年全國大宗交易市場全面回歸之后，2022年將走向哪里？

2021年，中國經濟整體繼續(xù)回升，IMF最新預測表明，2021年我國經濟增速將達到8.0%，中國經濟數(shù)據(jù)的持續(xù)攀升，提振了國內外投資者對國內大宗交易市場的信心。

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年中國大宗投資市場完成交易總額達人民幣3,645億元，同比上升28%。

其中，一線城市繼續(xù)往年的火爆，北上廣深的成交額占總成交量的66%。在國際差旅反復間斷的持續(xù)影響下，外資在國內的投資交易受限，內資交易占比延續(xù)了2020年的主導地位，為78%。

從成交業(yè)類型來看，寫字樓依舊是交易主體，占到總成交量的43%，零售物業(yè)交易上揚，而產業(yè)物流、數(shù)據(jù)中心的交易額在過去一年實現(xiàn)快速增長，成交量同比幾乎翻倍，占總成交額31%。

在2021年的大宗交易市場在諸多數(shù)據(jù)背后，2022年國內投資市場的走勢也漸漸清晰：

首先，短時間內國內房企仍將持續(xù)暴雷，2022年將成為資產收并購大年。2021年，國內房地產企業(yè)相繼暴雷，為了穩(wěn)定現(xiàn)金流，大多房企選擇出售資產。而私企出售、國企接盤漸成趨勢，這也造成了2021年國內投資資金的活躍。隨著房企的持續(xù)自救與轉型，預計2022年將會有更多優(yōu)質物業(yè)入市，2022年的大宗交易市場或將空前活躍。

其次，2022年中國投資市場或將迎來外資資金注入的高潮。2021年，外資雖受國際交通管制等硬件因素影響，但對于國內一線城市的布局并未減少，與2020年基本持平。

且值得注意的是，以黑石、高盛為代表的幾大外資基金巨頭在2021年下半年，都表示將在未來加大對亞洲尤其是中國內地的物業(yè)投資，這將給予投資者強大的投資信心，在幾大外資巨頭的帶動影響下，外資投資者將加速涌入。

第三，產業(yè)物流、數(shù)據(jù)中心等新興資產交易繼續(xù)強勁增長，外資資本獨大局面或將改變，內資企業(yè)爭相入局。產業(yè)、物流園區(qū)以及數(shù)據(jù)中心的交易量呈現(xiàn)連年增長，但板塊市場基本是由境外資本主導。

而2021年，一方面是房企的轉型需求，另一方面是源于投資回報率的凸顯，一些境內投資者和開發(fā)商進入或擴大在該領域的布局。2022年，隨著房地產投資信托基金的逐漸成熟，內資對于該領域的投資布局將持續(xù)加大。

第四，辦公物業(yè)成交占比將繼續(xù)穩(wěn)居第一，零售物業(yè)的收購趨向具有豐富運營經驗的資本，租賃型住宅物業(yè)資產受資本青睞。

雖然傳統(tǒng)寫字樓資產在近年的回報率與一些基金的回報預期不符。但在整體寫字樓市場重新回升下，2022年會是長期投資者擴充其資產組合的較好時期。

同時，零售物業(yè)受疫情與電商影響較大，一般資本大多對其持謹慎態(tài)度，而那些具有豐富運營的資本開始明顯趁機加碼布局。在頭部資本，如黑石與華平等的帶動下，租賃型住宅漸受市場矚目。

2021年部分商業(yè)地產大宗交易明細：

數(shù)據(jù)來源：睿和研究、房訊網(wǎng)、貓頭鷹研究所

01 北京全年大宗交易總額居歷史第二

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CBRE《2021年北京房地產市場回顧與展望》

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年北京大宗交易市場共錄得40筆交易，交易總額達714.7億元，同比增長13%，僅次于2019年位于歷史第二高，其中6筆超過30億元的超大體量交易占總交易額的的48%，頭部集中度較高。

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CBRE《2021年北京房地產市場回顧與展望》

在買家類型方面，2021年，內資買家在超大宗交易上非常活躍，使得內資成交金額進一步攀升，占全年總成交額的78%；全年外資占總交易額22%，維持較活躍的水平，體現(xiàn)境外投資者看好北京商業(yè)地產中長期基本面，尤其是第四季度，境外資本活躍度反彈，占總交易額的62%，分別為GIC、KIC和HKMA三支主權基金聯(lián)合遠洋資本，KKR聯(lián)合方隅控股進行的投資。

在物業(yè)類型方面，全年辦公物業(yè)占總成交額的68%，占比為近年最高，反映在整體市場的波動性和不確定性下，辦公物業(yè)的價值韌性和防御性凸顯。企業(yè)自用買家尤其是科技企業(yè)繼續(xù)購置寫字樓，如北京信安世紀和拓爾思兩家上市科技公司分別買入位于泛中關村區(qū)域東升子市場的金隅智薈中心獨棟作為辦公自用。

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CBRE《2021年北京房地產市場回顧與展望》

在成交區(qū)域方面，交易熱點重回核心區(qū)域，朝陽及海淀兩區(qū)成交額占比超過65%；豐臺及通州等非核心區(qū)大宗交易額較2020年有所下降；疫情帶來的不確定性讓買家更加重視核心區(qū)域的產業(yè)基礎和區(qū)位優(yōu)勢。

02 上海大宗交易重回千億，蟬聯(lián)全國第一

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CBRE《2021年上海房地產市場回顧與展望》

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年上海大宗交易市場共錄得交易89筆，全年交易總額重返千億量級，達人民幣1,044.3億元，同比上漲51.3%。

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CBRE《2021年上海房地產市場回顧與展望》

從物業(yè)類型來看，寫字樓相關物業(yè)依舊是主導地位，成交占比52%。買家類型主要以TMT、生物醫(yī)藥為主。其中TMT行業(yè)成交額增長近9倍，生物醫(yī)藥行業(yè)成交額增長約兩倍。

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CBRE《2021年上海房地產市場回顧與展望》

從區(qū)域來看，2021年上海寫字樓中大型成交主要集中在楊浦、陸家嘴、CBD、世博前灘等區(qū)域，北外灘、徐匯、虹橋商務區(qū)緊隨其后。

值得關注的是，2021年上海商務園區(qū)投資型交易筆數(shù)首次超過傳統(tǒng)商辦項目，除核心板塊的成熟項目外，主打生命科學產業(yè)的商務園區(qū)得益于環(huán)評所帶來的租金溢價而備受投資者追捧。

工業(yè)物業(yè)成交錄得大幅提升，占比15%，尤其是錄得多筆物流資產包交易。受益于在線新經濟而加速發(fā)展的數(shù)據(jù)中心連續(xù)三個季度錄得成交。

此外，年內上海綜合體物業(yè)成交比例較去年有所上升，達9%，并且，以商場為代表的資產包帶動了2021年交易標的增大。比如，博楓以89億元收購上海悅薈等五個購物中心，以及平安收購上海來福士廣場和長寧來福士廣場的部分股權。長租公寓在近年持續(xù)被投資者看好，不少外資資本聯(lián)合本地開發(fā)商進行了公寓項目的改造。

投資者類型方面，內資買家依舊占據(jù)絕對主力地位，外資買家參與度較上年也有所提升。外資買家中開發(fā)商占比明顯上漲，其資產多配置于酒店、物流等與消費升級相關的物業(yè)類型。另外，外資地產基金公司則更偏好傳統(tǒng)寫字樓、零售或綜合體項目。

03 深圳寫字樓和零售資產成交額大幅上升

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CBRE《2021年深圳房地產市場回顧與展望》

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳大宗交易市場全年共錄得23宗交易，整體成交金額共計219.4億元，同比上升31.0%。

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CBRE《2021年深圳房地產市場回顧與展望》

寫字樓交易占絕對主導，成交額占比為64.8%。全年共錄得15宗寫字樓成交案例，成交總額超過人民幣140億元，交易集中在核心區(qū)域，且買家多來自科技企業(yè)，購買目的以自用需求為主。

綜合體交易成為年內第二大需求成交類型，成交額主要來自某資產包，該資產包的標的物業(yè)為一個城市綜合體，涵蓋寫字樓、酒店、商業(yè)和公寓，總成交金額高達人民幣66億元。

此外，包括倉儲在內的工業(yè)物業(yè)得益于其良好的租賃表現(xiàn)、單體投資額較小以及部分項目可以通過城市更新實現(xiàn)價值重塑，持續(xù)受到投資者的熱捧。

市場參與主體方面，企業(yè)是整體市場的主要買家來源，占比為76.0%。除寫字樓交易外，年內的商業(yè)和工業(yè)物業(yè)成交的買家也以企業(yè)為主。而從賣方來看，開發(fā)商為主要的賣方構成。與此同時，受自用型購買的帶動，資產型交易占主流，占比為60.9%。

04 廣州優(yōu)質工業(yè)物流資產受投資者追捧

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CBRE《2021年廣州房地產市場回顧與展望》

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年廣州錄得交易14宗，總成交金額約為102億元人民幣（未統(tǒng)計關聯(lián)交易），同比減少38%。

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CBRE《2021年廣州房地產市場回顧與展望》

另外，從成交的物業(yè)類型來看，44%的成交案例是寫字樓，但單個成交的金額較小，十億元以上的交易僅錄得1宗。寫字樓買家仍以自用需求為主。

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CBRE《2021年廣州房地產市場回顧與展望》

零售方面，領展32億收購太陽新天地購物中心的交易推動商業(yè)物業(yè)資產占到總成交的33%。

值得注意的是，在廣州，物流資產倍受投資者歡迎，相比寫字樓和商場，越來越多的機構投資者通過購買工業(yè)物流和另類資產，進入大灣區(qū)的地產市場，包括黑石購買富力物流園、吉寶購買的數(shù)據(jù)中心資產包，以及領展購買的第一產業(yè)物流園資產包等。

隨著大灣區(qū)內更多交通及基礎設施建設不斷完善，加之政策利好，物流園、商務園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老地產和長租公寓，都成為了近期機構投資者所關注的物業(yè)類型。