資深投資人，都懂“這些”開發報建知識點

作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID:toutuoJH）

干投資真的不易，實操中遇到的問題經常挑戰你的知識儲備，比如，最近圈內一個朋友在搞某部分已經開發的并購項目的時候，因為盡職調查不夠仔細，因為其中報規報建的證照有貓膩，在交易架構里面又沒寫清楚，導致公司收購該項目陷入了長時間的扯皮，地區公司被集團罵得狗血淋頭，一文不值。

投資人，是時候掌握一波硬核的開發報建知識點了，這篇就給大家梳理一下，具體各地有差異。

開發報建可以分為六個大的時間階段，即前期階段、方案報批階段、施工證辦理階段、預售證辦理階段、竣工驗收階段、產權辦理階段，這六個階段是環環相扣，而且是有先后順序的。開發報建是一個“堆積木”的過程，前面的證照辦理完成，湊夠辦理后面下一步流程的所需資料，才能完成接下來證照的辦理。

前期階段，開始于項目落地以后，包括前期建設項目備案，臨時用水臨時用電的辦理，用地許可證的辦理，土地證的辦理。就實際的操作角度而言，大部分地方辦理用地許可證，只需要土地合同即可，不需要先取得土地證。

土地證的辦理，需要交納完畢土地出讓金，以及繳清滯納金，支付完契稅，還有完成勘界。因此，從收并購的角度講，如果一個項目拿不出項目的國土證原件，只有一個復印件，那很有可能這個項目土地款或者滯納金沒繳清，或者說拿去金融機構抵押融資了，還沒還清貸款。

方案報批階段，這個階段對開發報建來說，是技術含量最高，難度最大的環節了。方案報批就是房企確定本項目的設計方案，各項指標，項目排布等具體內容，各個地方的規自局，會有自己的一套偏執標準，并且要求你在項目中付諸實踐。比如最讓人吐血的建筑退距，天際線布局，開放社區，智慧街區等等，這是一個房企跟政府部門拉鋸的過程，有的長則幾個月都沒搞下來的。所謂深耕型的房企，在這個階段就有優勢了，規自局的領導都是老熟人，對于其中一些規則也是門兒清，能大大縮短過規時間。

研發部門和設計院加班最多的就是這個階段，很多房企要求高周轉，大多都是要一個月出頭把方案搞定，因此規自局提出的問題，都是熬夜加班盡快改出來，很多開發報建人員以及項目總，經手的項目多了，自己都會很多設計的知識了。

方案報批階段的成果，就是可以取得規自局審核蓋章的方案，以及總平面圖，還有就是后面辦理的工程規劃許可證?，F在集中供地以后，不少房企強排做得很細了，而強排的具體指標，就是在方案階段確定下來。

很多大體量的項目，為了后期省事點，會在前期就把整個項目方案一起過審批。如果是收并購遇到這種大項目，就要注意核查方案是不是整體一起過審批的，這會影響項目拿到手后的開發運營節點，特別是要做資產剝離的，就會涉及項目切割，如果是前期方案一起過規了的，后面的開發報建至少難度翻數倍，而且有的地方還不允許輕易改方案。

施工證辦理階段，這個階段的特點，就是技術難度不大，但資料特別多，牽涉的部門也特別多，涉及的政府部門就有消防、建委、規自、園林、文廣新等，這幾個部門都需要對施工圖進行細致的審查，特別是消防審查，讓不少開發報建人員殫精竭慮。另外，還需要把施工單位、監理單位、設計單位幾個部門的資料湊在一起。本身湊足這些個資料，都是一件非常不容易的事情，具體有哪些資料清單，有興趣的可以到知識星球查看。

施工證辦理階段，一般就必須要求有國土證了，沒有國土證一般不給辦施工證。也有的地方在方案審查階段都要求先辦國土證了，但是還可以講一下感情，走一下關系。因此房企在拿地后，即使資金再緊張，砸鍋賣鐵在這個階段會剩下的土地款交了，等辦到施工證后，達到四證齊全的條件，再拿去做開發貸等融資。

預售證辦理階段，在限價限購的城市，預售證的辦理難度并不低。主要涉及房屋面積預測繪，預售資金監管，房源價格的審批，搖號上系統等，特別是預售天花板價格的突破，讓很多房企費盡了心思。很多城市都有區域限價的天花板，一般都是有不動產部門內部的不成文規則，這是一個剛性的原則，幾乎沒有突破可能性。

預售證辦理的大前提，就是工程的施工進度達到當地政策規定的形象進度，有的地方正負零即可，有的地方要地面建筑一半以上。進度差一點點，可以想一些辦法先把預售證辦了，如果現場差得太多的話，就難搞了。進度不拖后腿，關鍵要看工程部的負責人是否專業，而且強勢，能夠帶得動，管得住總包單位。

預售證辦理完了，開發部的人就可以小歇息一段時間，剩下的事情就可以交給營銷部門，促預售抓回款了。一般來講，從預售證辦理到竣工驗收階段，會有一年左右的空檔期，這是開發部比較閑的時間段。但是房企們大多不會讓你閑下來，因為很多項目都是滾動開發的，一期完了二期接著搞。方案審批是整個項目都辦了的，但是施工證大多是分標段，一期一期分批辦的。

竣工驗收階段，在項目即將完工，達到交房條件之前，就會著手辦理竣工驗收了。一般來講，驗收開啟的時間會在預售合同約定時間的6-8月前，提前開始相關工作。

竣工驗收一般是先從規劃驗收開始，是規自局把前面報建階段的方案當中的各項指標，以及施工圖根據現場情況進行復核。是把前面的圖紙上的規劃，落到現實上，至于那些沒有按圖施工，建筑面積指標超了，綠化，車位等指標不夠的，需要進行整改，整改完成才能驗收。在規劃驗收之前，會找測繪公司進行竣工面積測繪，形成正式的竣工測繪報告，作為規劃驗收提交的資料之一。大家買房，實際的最終面積，也是來自于這個竣工測繪。

規劃驗收之后，隨之會開展消防驗收、市政驗收、精裝修驗收、天然氣電力文廣新等驗收。等著這些分項驗收都完成，就可以湊齊竣工驗收的資料，去辦理竣工驗收了?？⒐を炇者€有一個很重要的內容，那就是施工單位的結算資料，竣工圖等資料的提交。不少房企跟施工單位合作不愉快，經常扯皮的，在竣工驗收階段就很難辦了。

產權辦理階段，產權辦理是開發報建的最后一個流程，前面的所有環節的證照，在這個階段都大多會上交原件，包括國土證、預售證都會把原價交給不動產登記局。產權辦理的大致流程，是先辦理每棟樓的初始登記，然后辦理每一戶的單獨產權（當然，各地方也有差異），因為是按棟數辦理，很多低密的別墅項目，辦產權交資料都是一件工作量很大的事情。

產權證下發之前，還需要繳納維修基金，不動產登記費，這也是一筆不小的資金，大家在自家的測算表里面應該有見過。

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