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來源：扒財精（ID：Bacaijing）
最近聽到一個消息，瑞安房地產計劃賣掉一部分上海的優質地產項目，資產價值約100億元。
已經和幾家國內私募股權公司、房地產基金公司，還有一家百強房企接觸。
扒財精Bacaijing聽說，按照之前瑞安的叫價習慣，100億，大概會賣兩棟樓。找了瑞銀和渣打做財務顧問，還在估值。
如果這次交易順利，瑞安還可能把上海以外的物業也掛牌一部分出售。
如果項目賣出后一段時間找不到合適的新投資機會，瑞安將考慮把收益留作股票回購或特別股息使用。
賣什么？
瑞安還在梳理資產包，根據交易情況做調整，所以項目細節還不透明。
據扒財精Bacaijing了解，擺上展架的項目大概率有企業天地，瑞安在5號甲級寫字樓還有44.55%的股權，另外在太平橋項目的123號、124號、132號地塊也有三棟甲級寫字樓。
上海商業地標“新天地”、賣最貴的豪宅“翠湖天地”、上海房企的后花園“虹橋天地”...知名度最高的項目，瑞安持股比基本在80%-100%，暫時不會動。
潘龍天地是瑞安難得的大面積住宅，鴻壽坊是2019年才拿的向當地“表態”的項目，估計也不會動。
為什么賣？
上海是瑞安在中國境內資產最多、價值最高的區域。
現在瑞安在上海有約172萬平方米的零售和辦公樓，商業物業組合的資產價值約在770億元（瑞安實占450億元）。
如果算竣工的部分約89萬平，已完工項目估值在200億-300億元左右。這次一口氣就計劃出售100億資產。
原因，或是出于兩個方面考慮。
一方面，瑞安想的是整體做資產重組。
扒財精Bacaijing注意到，這次瑞安找了瑞銀集團和渣打銀行做財務顧問，整體梳理資產更新估值。
搞清楚哪些項目低權益、變現慢、盈利面小、現金周期長，哪些項目能議價。
如果市場行情支持，瑞安還計劃把上海以外的佛山嶺南天地、重慶天地、南京未來城、武漢天地等，也挑幾件出來掛牌出售。
一方面，確實就是需要錢。
2020年，瑞安錄得虧損16.22億元，股東應占凈利虧損7.4億元。
現金流凈額連續兩年負數，2020年擺正到了39.72億，是因為物業銷售額做到2019年的1.1倍。如果不看銷售部分，租金關收入20.84億元，同比下跌了7%。
也因為可銷售項目有限，瑞安的資金周轉速度一直比較低，10%左右。
而且上海物業收入占了總收入的72%。2020年上海物業的租金收入14.91億元，下跌 6%，整體租金收入立即就下來了。
只是這反差有點尷尬——被稱為“上海姑爺”的羅康瑞日常夸口，看好上海。今年業績會上還說，新的投資集中在上海。轉頭就把刀口，首先下在了上海。
港企回不了春？
前有李嘉誠的和黃、長實甩賣國內資產被問詢；囤地不開發，被幾個城市下了“逐客令”；
后有九龍倉置業宣布將退出內地市場；最近收并購風尖浪口的融創，有消息說前段時間談了九龍倉在華東的項目（蘇州、常州）。
（扒哥說：九龍倉置業以出售物業為主，九龍倉集團以發展物業為主，二者已分拆）
希望瑞安想得明白，再也沒有地方，像中國內地這么劃算了。
武漢天地2004年拿地大概2000元/平的樓面價，至今17年均價已經3萬/平。
上海瑞虹新城，2018年瑞安拿了兩期和大悅城合作開發，套現45.89億元，2008年其中一期內部轉讓時，標價才1.5億港元。
說到底，最早一批港資房企來到內地，享受了最大的誠意，無論低價地、政策支持還是稅收補貼，這使它們最大程度獲取了時間收益。
這才是很多港資企業所謂“跨越周期”的主要原因，在時機和政策面前，所謂財技和穩健的財務策略，只是小巫見大巫。
市場和政策導向變了，途有財技最多自保。只要行情不好，玩轉融資市場，瑞安、仁恒、恒基兆業、九龍倉置業等等依然好幾年虧得很慘。
這也是為什么，中國房地產到了“在杠桿上沖出規模、沖出市場、沖出收益”的階段，港企集體落幕。
但如今的房地產導向，又變了。杠桿被控制、存量時代講求長期經營，包租婆的生意看似能回春。
只不過，可能港資已經沒多少“入場券”了。
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