地產金融周報：樓市與土拍政策刺激力度加大，市場回暖明顯，房企拿地熱情上升；融資類信托或將逐步退出市場；《金融穩定法》公開征求意見

作者：西政財富

一、信托業務分類新規出臺，融資類信托業務監管走向未明

近日監管部門向各信托公司下發《關于調整信托業務分類有關事項的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），將信托業務劃分為資產管理信托、資產服務信托、公益/慈善信托三大類。資產管理信托項下分為固定收益類資產管理信托（相應的投資于存款、債券等債權類資產的比例不低于80％）、權益類資產管理信托（投資于股票、未上市企業股權等權益類資產的比例不低于80％）、商品及金融衍生品類資產管理信托（投資于商品及金融衍生品的比例不低于80％）、混合類資產管理信托（債權類資產、權益類資產、商品及金融衍生品類資產且任一資產的投資比例未達到前三類產品標準）4類；資產服務信托項下分為行政管理受托服務信托、資產證券化受托服務信托、風險處置受托服務信托、財富管理受托服務信托4類，且4項分類下仍有細分領域。按照要求，信托公司應對各項存續業務進行全面梳理，制定存量業務整改計劃。對于基于信托關系開展的私募基金管理等業務，按照嚴禁新增、存量自然到期方式有序清零。對于其他不符合分類要求的信托業務，在資產管理信托項下單設待整改信托業務一類，將相關業務歸入此類別，按照業務特點有序實施整改。

對此，有券商研報表示，總體上，該文件要求“歸本源、不交叉、財產獨立優勢、統一于資管新規”。融資類（信托貸款）類影子銀行業務如何歸類未有明確說法。融資類（信托貸款）業務乃限制范圍，屬于存量梳理中需要歸入特殊的一類且需限期整改……業內普遍認為，未來限額及限制在自營范圍是趨勢……該類業務，未來應該向兩個方向同時轉型：一方面依托中信登向標準化債權融資工具轉型、業務徹底投行化；另一方面建立新的資本和流動性約束機制，限額規范發展。將融資類信托標準化為一類債權融資工具，是徹底改造融資類業務將其進行投行化的根本出路。再次，非標與標的問題亦未提及，號稱“調整信托業務分類”，那就應該包括所有信托業務，對于非標業務是不是信托業務、是否另案處理均不明確……依據目前未有提及的業務類型，預計行業會受較大影響，如融資類、事務管理類、投資類等傳統分類涉及到的同業通道、類永續債、融資類業務等均會受到影響……

二、各地加大樓市政策放松力度，著力刺激樓市購買端需求，深圳、東莞樓市回暖跡象明顯

根據各地方政府網站，近期福州、衢州、秦皇島多地放松房地產政策，包括取消和放松限購、限貸等、加快項目開發、推進貨幣化安置，提升預售資金使用效率，降低土拍付款要求、降低預售條件等。這些政策中部分內容較此前鄭州政策對需求端的刺激力度更大，一些內容也仿照此前哈爾濱直接廢止2018年政策的做法。監管層也逐漸意識到，僅僅依靠供給側資金流動，無法解決行業的信用、交付、投資、拿地等諸多問題，刺激需求是必然之選。

根據官方統計的數據，上周深圳新房成交912套，環比大漲496.1%；像不被市場看好的觀瀾新盤、萬科啟城家園也賣出了268套，去化超過五成，二手市場終于也開始筑底反彈，關于深圳二手房的咨詢、帶看明顯增多。據最新數據顯示，3月份深圳二手住宅成交量總算回升，為1117套；東莞新房成交1429套，環比更是暴增1187%，二手成交203套，環比增長150%。另外東莞政府主動為開發商“輸血”，預售款轉進開發商荷包、銀行房貸速度進一步加快——東莞城區、臨深區域的二手市場也率先回暖。

三、中國人民銀行就《中華人民共和國金融穩定法（草案征求意見稿）》公開征求意見

為貫徹落實黨中央、國務院關于防范化解金融風險、健全金融法治的決策部署，建立維護金融穩定的長效機制，人民銀行會同有關部門深入研究、反復論證，起草了《中華人民共和國金融穩定法（草案征求意見稿）》，向社會公開征求意見。

《金融穩定法》草案征求意見稿共六章四十八條，分為總則、金融風險防范、金融風險化解、金融風險處置、法律責任、附則。草案旨在建立健全高效權威、協調有力的金融穩定工作機制，進一步壓實金融機構及其主要股東、實際控制人的主體責任，地方政府的屬地責任和金融監管部門的監管責任；加強金融風險防范和早期糾正，實現風險早發現、早干預；建立市場化、法治化處置機制，明確處置資金來源和使用安排，完善處置措施工具，保護市場主體合法權益；強化對違法違規行為的責任追究，以進一步筑牢金融安全網，堅決守住不發生系統性金融風險的底線。

四、土拍政策改善，政府讓利明顯，房企拿地積極性明顯上升

從3月底至今，有四個城市發布了2022年首輪集中供地公告：（1）3月31日，廣州公告首輪集中供地推出18宗地塊，總計容建面276萬㎡；（2）3月31日，深圳首輪集中供地掛牌8幅住宅用地，總建面約107.06萬㎡，4月29日15時出讓；（3）3月31日，濟南公布首輪集中供地出讓32宗地塊，總出讓面積97.28萬㎡；（4）3月28日，蘇州公布首輪集中供地掛牌15宗商品住宅地塊，總出讓面積82.68萬㎡，5月9日開始競拍。

總的來看，各地土拍規則顯著改善，地塊質量明顯提高，優質房企迎來拿地窗口期。區位上看，廣州地塊主要集中于中心六區，蘇州掛牌了姑蘇平江新城、工業園區湖東和高新區獅山板塊內的優質地塊；利潤空間看，廣州和深圳均放寬了限價要求；參拍門檻上看，濟南與蘇州下調了保證金比例。

4月2日，成都首輪集中供地落幕，50宗地塊中，44宗土地成功出讓，成交溢價率約4.62%；3月31日，武漢結束首輪集中供地，11宗土地中成功出讓10宗，其中3宗溢價成交，1宗觸頂熔斷。競拍規則優化下兩地土拍結果均呈現出穩中向好的趨勢。成都放松了新房限價及配建要求，武漢無競配建、競自持。拿地成本的降低增強了企業參拍積極性，這反映出項目利潤是目前房企衡量是否拿地的關鍵。 

五、恒大案件或取消集中管轄

媒體報道稱，至少三家在浙江和山東的債權性金融機構近期被告知，可向當地法院申請立案，其中一些案件已獲受理。此舉將有助于提升法院的資產處置效率。自去年8月恒大案件被要求由廣州中院集中管轄，有律師表示，這是出于防止訴訟瓜分資產，保全資產的考慮。但是至今，債權人已向該院提起了數百宗訴訟，案件積壓導致債權人在凍結恒大資產和挽回損失方面進展緩慢。但恒大也因此獲得了一些喘息的空間，房地產項目得以繼續進行。

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原標題： 地產金融周報：樓市與土拍政策刺激力度加大，市場回暖明顯，房企拿地熱情上升；融資類信托或將逐步退出市場；《金融穩定法》公開征求意見