杠桿地產 
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作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID：Property-Market）
房企半年度成績單基本交完，強迫癥患者為湊個整數，今天關注最后一天。
實際上這家公司前幾天我就關注到，因為股價大漲。
大概在8月底，該司半年報發布前后，其股價就一直在漲。到了今天，已經第8個交易日，仍然持續飄紅，且漲得更猛烈。
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說起建發，桿友們應該大部分了解，國企背景，來頭不小。創立于1980年12月，到了四十不惑的年紀。
一開始建發集團是作為廈門經濟特區對外引進資金、技術、設備的唯一窗口，兼具政府和企業職能，代表廈門市參加所有對外招商引資項目的談判和簽約，爭取各類客商來廈投資興辦企業，引進國外先進技術設備改造老企業。
后面經過重組兼并等改革，形成了如今的實業投資企業集團，主要業務涵蓋供應鏈運營、城市建設與運營、旅游酒店、會展業、投資等。
建發股份是建發集團旗下上市平臺之一，另外兩家是建發國際和建發物業。根據建發股份最新半年報介紹，供應鏈運營業務和房地產業務是其兩大主業。
房地產開發方面，主要就是建發房地產和聯發集團。杠桿地產從最新半年報里看到，就建發股份來說，今年的營收增速確實不錯。
如上圖，2021上半年，建發股份營收2908.2億元，同比增速84.59%，這個增速，杠桿地產簡單翻看了下往期，按年度來算，自2012年起，其營收增速長期在10%+、20%+徘徊，最高的2017年也不過50%出頭。
利潤下降、毛利率走低
分業務來看，建發股份2021上半年的供應量運營分部營收2665.7億元，同比增速87.6%；房地產業務相對遜色，同期營收242.5億元，同比增速57.3%。
房地產業務這項數據則為203.2億元，同比增速85.74%，高于營收增速較多。
利潤方面，供應鏈運營分部表現正常，各項指標同比增速還略高于營收增速。但房地產業務表現有些不盡人意。
2021上半年，建發股份房地產業務的利潤總額為32.2億元，同比下降了28.3%；凈利潤、歸母凈利潤也都分別下降了26.4%、34.5%，為31.7億元、22.7億元。
為啥房地產業務利潤增速這么慘？進一步杠桿地產看到，建發股份半年報給出的原因是：
“本報告期確認的土地一級開發業務利潤較去年同期下降。公司房開業務（二級開發業務）的營業收入和凈利潤均大幅增長。”
基于此，建發股份今年上半年的毛利率持續走低，為3.3%。還是以年度來對比，杠桿地產發現，這一毛利率也是2012年來從未有過的。此前大都在6%-8%這個區間。
因為“土地一級開發業務利潤較去年同期下降”，子公司建發房地產受影響更大，2021年半年報顯示，建發房地產本報告期的歸母凈利潤為10.32億元，比上年的20.7億元腰斬。
說起建發的房地產業務，更離不開其另一家上市公司：建發國際。最新的半年度成績單里，建發國際似乎和建發股份“同病相憐”。
但利潤率卻不盡人意：凈利率僅3.92%；毛利率為12.5%，同比下滑8.77個百分點，相對于同等規模的企業而言已居于末位水平。
03
進擊的房產
如此快的增速，也并不是今年才有。杠桿地產注意到，這幾年建發房產的速度都頗為亮眼，2018年，其銷售額才不到250億元，到了2020年，這一數據已經破千億。
今年上半年，建發房產合同銷售金額約917.09億元，同比增長256.04%。這幾年房地產本來是回穩期，建發房產頗有逆風擴張的味道。
另一方面，建發房產拿地也不手軟，尤其黑天鵝嚴重的2020年。DM數據顯示，2017-2020年，建發拿地金額分別為262億元、277億元、326億元、758億元。
今年初，建發房產因高溢價競得上海一地塊，其項目公司被上海市普陀區政府約談警示。根據觀點指數統計，上半年建發以781.8億元的拿地金額位居行業第三，新增貨值1146億元。其中不乏一些盈利空間有限的高價地塊。
據管理層介紹，上半年建發國際新增進入南昌、寧波、溫州、徐州等17個城市，除深耕核心一二線城市外，挖掘三四線下沉市場獲取土儲。不過如今的三四線還有多少錢可賺，也是個問號。
三道紅線方面，雖然建發在三道紅線中為綠檔房企，但有息負債的增加幅度已經遠超15%的限額，截至2021年6月末，建發國際有息負債為731.6億元，比2020年底增加了大概37.5%。要注意了。
看完建發，杠桿地產就一個感受，這真不是一般搞房地產的可以比。
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