談談ESG在不動產資產管理中的應用

ESG是近幾年投資圈屢被提及的一個詞匯，但它卻并不是一個新鮮事物。事實上，ESG已經有了超過半個世紀的發展歷史，在很多國家和地區有著廣泛的應用。ESG的全稱是Environmental（環境）、Social（社會）、Governance（公司治理），它闡述了一種關注環境、社會、公司治理而非財務績效的投資理念和企業評價標準。

投資不從財務績效的角度出發，聽上去似乎有點匪夷所思，畢竟在大家眼里資本逐利是天經地義的。其實，恰恰是因為資本逐利的弊病，導致企業容易因追求眼前利益而忽略了長期可持續發展，才使得了投資者需要從另一個視角來對進行投資項目的衡量評價。

ESG起源于上個世紀60年代，最初是從社會公眾道德和倫理需求的角度出發，將勞工權益、種族及性別平等、商業道德、環境保護等作為價值觀來約束資本投資行為；而后90年代在聯合國環境規劃署、聯合國全球契約組織和部分資本的推動下，ESG逐漸被納入到投融資活動和公司運營中。2006年，聯合國責任投資原則組織（UNPRI）正式成立，由此ESG指標成為衡量可持續發展的重要指標。此后，對ESG相關信息披露與監管逐漸成為許多國家對企業經營（特別是上市公司）提出的要求。

圖1：聯合國制定的17個可持續發展的目標

ESG的社會意義相信大家都能夠理解，但它對于投資者的價值何在呢？我們知道，在投資過程中資本要想獲得長期穩定的收益，就必須關注所投資的企業或項目的價值能夠持續提升，這就不可避免地要去面對長期發展的問題。這個時候，環境、社會和公司治理等因素的影響就凸顯出來了——減少這些問題帶來的負面影響，是追求長期投資回報的必要保障。

基于ESG評價，投資者可以從環境、社會責任和公司治理的角度，去評估其企業發展的可持續性，進而衡量投資風險和投資價值，以實現長期收益。因此，主流投資機構都逐漸將ESG因素納入投資決策和分析評估的框架之中，成為長期投資的新標準。

既然ESG是衡量長期投資的一種標準，那么經營性不動產作為關注長期投資回報的典型資產，自然就需要重視自身各項ESG指標的表現。按照責任投資原則（PRI）倡導的理念和各個國家相關的要求，ESG在環境保護、社會責任和公司治理三方面所闡述的各項評價指標，許多都是與資產管理行為息息相關的。境外REITs所在的交易市場，往往也會對經營方提出相應的披露要求。

圖2：港交所對ESG披露的指引

ESG中的E-環境，主要評價企業的生產環節對環境的影響，包括能源使用、資源消耗、廢棄物、污染等。經營性不動產所處的建筑領域，是各國重點監管的行業之一，其日常運營對環境帶來的影響受到了廣泛的關注。因此，從實現可持續發展、增加投資者長期投資信心的角度，許多資產管理者越來越重視在綠色建筑、綠色租賃等方面的努力。這些方面，除了在物業管理上大家所熟知的節能減排之外，還有許多是資產管理者可以作為的地方，比如：對廢棄物的分類回收以減少污染，推行電子合同/電子賬單/電子發票來減少對紙張的消耗等等。

而對于S-社會，主要評價企業在人文關懷等社會責任方面的指標，包括員工薪資福利、健康安全、客戶/供應商之間的關系等。這些內容，對于不動產經營的企業而言同樣是適用的。某種程度上更甚至可以說，承載著空間服務職能的經營型不動產，對于社會的影響會比其他許多行業更加顯著。比如：業主方是坐地收租還是關注于客戶的發展，在疫情期間對租戶有怎樣的扶持措施，是否采取智慧化手段來減輕物業人員的工作負擔及危險……這些都是資產管理過程中可以思考和努力的地方。

G-治理的方面，則是審查企業在公司治理上是否合規合理，包括組織架構、董事會結構、高管薪酬、賄賂和腐敗、稅務策略等內容。許多REITs的年報中之所以要著重對關聯交易進行詳細披露，某種程度上也是ESG的要求。此外，制定企業資產管理的SOP、采用管理信息系統來加強對流程的合規管控、接受投資人定期的審計核查等等，也都是在資產管理過程中應對ESG的舉措。

圖3：不動產運營階段應對ESG的一些舉措

相較于ESG，“雙碳”應該更加的家喻戶曉。雙碳可以說是對ESG環境因素的進一步闡述，自從2020年國家承諾2030年前實現“碳達峰”與2060年前實現“碳中和”的目標后，雙碳每年都被寫入了政府工作報告。

其實，早在雙碳目標提出之前許多省份都已經推出了碳排放的管理辦法。以廣東省為例，年排放二氧化碳1萬噸及以上的工業行業企業，或年排放二氧化碳5千噸以上的賓館、飯店、金融、商貿、公共機構等單位，均會被列為了控制排放企業和單位，要求進行碳排放信息報告和核查。

5千噸二氧化碳大家也許沒什么概念，但我們可以通過一個用電的例子來簡單看下。目前國內多數省份采用的電力排放因子是7.88 tCO2/MWh，即：每使用1000度電會產生7.88噸的二氧化碳，也就是說排放5千噸二氧化碳相當于使用了634,518度電。這個數據相信物業的同事可能就有概念了，比如一些寫字樓單位面積的年用電量約為100度左右——那么簡單計算一下，5千噸的排放紅線只要管理6000多平米的空間就被輕而易舉的突破了。

事實上，建筑產業一直以來都是間接碳排放的大戶。根據中國建筑節能協會的數據，建筑在運營階段間接排放的二氧化碳占全國碳排放的比重達21.9%。而經營性的不動產，更是國家定義所的大型公建（單體建筑面積>2萬平方米），是碳排放監管的重點之一。這也就是為什么越來越多的業主方關注節能減排的原因。不過，需要說一句的是，不動產經營過程中的碳排放并不僅僅是能耗一個方面，車輛交通的燃油使用、打印合同及賬單的紙張消耗、廢棄物的處理等等，也都會產生碳排放——這些卻往往會被大家所忽略。

圖4：城市溫室氣體核算工具對排放范圍的定義

并且，從能耗的方面來說，上述范圍二的購入電力轉售給租戶是不能扣減的。因此，當我們招商引入一個能耗大戶時，我們就要好好斟酌一下潛在的“碳成本”。從去年開始，國家啟動了全國性的碳市場，對重點單位的碳排放進行配額管理——企業的碳排放定期進行核算，使用超額需要在碳市場購買填補缺口，而有盈余的企業則可以賣出來獲取收益。這就意味著，我們有可能需要會因為租戶的過度能耗使用而另外付出成本。對于關注投資收益的資產管理者來說，碳排放未來逐漸也會轉變成實實在在的錢。

根據國家《公共建筑運營企業溫室氣體排放核算方法和報告指南》的說明，目前排放源主要還是限定在燃燒源排放和外購電力、熱力。因此，運營不動產的資產管理者就需要根據這些排放源對應的核算方法來定期報告自身樓宇的碳排放情況，并結合歷史排放趨勢來讓投資者看到其在可持續發展方面做出的努力。