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誰(shuí)在說(shuō)謊？首例退地?fù)渌访噪x，宋都寶龍各執(zhí)一詞

扒財(cái)經(jīng)

2021-07-22 06:14 2419 0 0

7月20日晚，宋都股份發(fā)布公告稱(chēng)，將放棄于今年5月競(jìng)得的一宗杭州運(yùn)河新城土地使用權(quán)，成為今年首例公開(kāi)的退地事件。

作者：婷婷王

來(lái)源：風(fēng)財(cái)訊（ID：fengcaixun）

7月20日晚，宋都股份（600077.SH）發(fā)布公告稱(chēng)，將放棄于今年5月競(jìng)得的一宗杭州運(yùn)河新城土地使用權(quán)，成為今年首例公開(kāi)的退地事件。

不過(guò)據(jù)風(fēng)財(cái)訊獨(dú)家了解，宋都股份此次退地，或另有隱情。

知情人士向風(fēng)財(cái)訊透露宋都股份預(yù)約拍得這批地之前有意向合作方且商務(wù)合作相當(dāng)明確但摘地之后天目地合作方變卦臨時(shí)跳票導(dǎo)致資金減少，被迫先退拱墅地，推入窘境。

貼近此次交易的核心知情人透露，合作方是寶龍地產(chǎn)。

針對(duì)此事，寶龍地產(chǎn)方面表示，和退地事件無(wú)關(guān)，與宋都股份接觸的地塊并非這宗退地地塊。

寶龍很長(zhǎng)一段時(shí)間在杭州沒(méi)有新拿地，目前以合作開(kāi)發(fā)為主。

退地糾紛誰(shuí)在說(shuō)謊？

今年5月，杭州紹輝（宋都股份全資子公司）競(jìng)得杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)運(yùn)河新城GS1001-17地塊，由于歷時(shí)2個(gè)月未支付首期土地款，也未簽署出讓合同，最終經(jīng)宋都股份和主管部門(mén)溝通協(xié)商后，杭州紹輝競(jìng)得資格取消。

至此，宋都股份已繳納的5000萬(wàn)元保證金不予返還，占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)（3.52億元）的14.19%。

宋都股份在公告中表示，此次放棄競(jìng)得的土地使用權(quán)，是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素，基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策，公司將不排除保留申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政申訟的權(quán)力。

截至目前，公司同期競(jìng)得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程，不存在其他應(yīng)當(dāng)披露而未披露事項(xiàng)。

知情人透露，這一次杭州集中供地，雖然價(jià)格有限，但自持比例普遍很高，開(kāi)發(fā)基本沒(méi)什么利潤(rùn)。

杭州7月的“限商墅”政策進(jìn)一步壓縮利潤(rùn)空間。有沒(méi)有合作方，算賬公式完全不同，可能剩下一家就根本扛不動(dòng)項(xiàng)目。

寶龍方面則表示，和此次退地的地塊無(wú)關(guān)，接觸的是臨安地塊。

寶龍地產(chǎn)有高層向風(fēng)財(cái)訊直言，“杭州的地很難拿”。目前在杭州市場(chǎng)主要以合作開(kāi)發(fā)為主。因?yàn)椴粌H在杭州第一輪集中供地，在很長(zhǎng)一段時(shí)間，寶龍地產(chǎn)在杭州都沒(méi)有新拿地塊。這也使其在杭州市場(chǎng)，始終保持較濃厚的合作意向。

選吧，虧5000萬(wàn)還是虧掉一個(gè)項(xiàng)目？

據(jù)風(fēng)財(cái)訊盤(pán)點(diǎn)，宋都股份今年集中供地時(shí)，在杭州拿下的5處地塊，分別是杭州富陽(yáng)區(qū)富春灣新城6號(hào)地塊、富春77-2號(hào)地塊、臨安區(qū)天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊、中心城區(qū)單元01-ZX-01-140地塊、運(yùn)河新城GS1001-17地塊。

5宗地塊的土地價(jià)款最高17.83億元，最低3.35億元，另外三宗為8.91億元、8.46億元、7.29億元，溢價(jià)率均在29%左右，自持比例21%-28%。

苛刻的條件，帶來(lái)極小的利潤(rùn)空間。

以運(yùn)河新城GS1001-17地塊為例，總價(jià)178308萬(wàn)元，樓面價(jià)20962.12元/平，溢價(jià)率29.86%，自持21%。

項(xiàng)目要配建居委會(huì)、書(shū)店等，合計(jì)建面1125㎡。考慮配建建筑、自持打六折，項(xiàng)目的實(shí)際地價(jià)奔2.4萬(wàn)元/平。

但地塊銷(xiāo)售限價(jià)，毛坯均價(jià)不高于26500元/平，毛坯最高單價(jià)不高于29150元/平，裝修價(jià)格不高于3000元/平（即精裝修均價(jià)不高于29500元/平）。

按照這個(gè)售價(jià)和成本對(duì)比，若加上其他建安運(yùn)維營(yíng)銷(xiāo)成本，上述運(yùn)河新城地塊的預(yù)期銷(xiāo)售利潤(rùn)率可能不足2個(gè)點(diǎn)（非凈利潤(rùn)）。

應(yīng)了濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興此前那句話，“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)。”

“不賺錢(qián)、純跑量”這是杭州市場(chǎng)給幾乎所有房企的答題環(huán)境。

“杭州市場(chǎng)不愁賣(mài)，但不賺錢(qián)，現(xiàn)在資金回籠又很慢，不虧就很好了。拿了杭州一塊地可能要在其他下沉城市跑兩個(gè)項(xiàng)目，才能補(bǔ)回來(lái)。”某機(jī)構(gòu)研究院負(fù)責(zé)人直言。

這也形成了坊間一度流行的“玩笑”——退地虧5000萬(wàn)（保證金），不退就虧掉一個(gè)項(xiàng)目好幾億，你怎么選？

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“扒財(cái)經(jīng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 獨(dú)家|誰(shuí)在說(shuō)謊？首例退地?fù)渌访噪x，宋都寶龍各執(zhí)一詞

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蔣陽(yáng)兵
蔣陽(yáng)兵，資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士，具有獨(dú)立董事資格，深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事，深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員，深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師，深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員，中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話：18566691717
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劉韜律師，現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士，中國(guó)政法大學(xué)在職研究生，美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師（CMA）、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù)，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。
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