西政財富 作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
房地產招拍掛項目的土地款融資包括了競拍保證金融資和競拍成功后的土地款配資兩種。因土地款融資一直處于監管紅線之內，因此目前銀行、信托、資管以及私募的資金都很難進入，以西政財富中心當前的募資情況為例，2019年下半年以來僅有少數的單一機構資金、個人資金或過橋資金可以操作此類項目。
鑒于土地款融資周期很短，且具備很強的短拆、過橋性質，因此資金成本一直都居高不下，其中土地競拍保證金的融資成本基本在年化24%以上（未取得土地時無法辦理土地抵押），競拍成功后剩余土地款配資的成本也一般維持在年化20%左右（一般都可以辦理土地的后置抵押）。另外土地競拍保證金的融資在操作上依賴于競拍主體的綜合實力和企業魄力，因此該類業務的操作難度及機會成本更高。以我們先前已操作的拍地保證金融資項目為例，除非是勾地項目并且簽署了相關協議，且滿足主體的準入要求（一般要求百強開發商），不然我們都是按謹慎介入處理。客觀地說，百強開發商綜合實力相對較強，競拍成功的幾率相對較高，還款來源對應的盤子相對較大，因此該類交易對手可以優先考慮，另外需要說明的是，各類機構在操作土地款融資業務時，目前更傾向于將“拍地保證金融資”和“土地款融資”這兩項業務作打包處理，以防止拍地后后續土地款資金無法接續導致業務無法推進，甚至發生保證金被沒收的風險。
因涉及到監管和合規的問題，本文僅對業務操作本身做相關總結，不對合規問題做具體闡述。
百強開發商，其中土地競拍的保證金融資須說明競拍的成功幾率。
1.目前市面上競拍保證金的配資比例為50%，競拍成功后的土地款配資比例一般為50%-65%，特殊情況下可接受配資70%，具體一事一議；但單個項目可操作的放款限額一般在1-3億以內；
2.項目開發總成本按商業計劃書進行鎖定，總成本超支，須經董事會同意方可支出，總成本超過3%由開發商單方承擔；
3.融資存續期內，項目公司現金流封閉使用；
4.融資存續期內，項目公司管理費、營銷費用鎖定，超過部分由開發商自行補足。
6+6，最低使用期限為6個月，滿6個月，經融資機構同意可一次性償還。
四、投資方式及交易框架
1.融資機構與開發商或其關聯方按出資比例共同成立SPV用于拍地；
2.開發商或其關聯方將對應比例的出資以股東借款形式注入SPV，注意融資方需先完成出資；
3.融資機構以股東借款方式支付相應的融資款，SPV公司賬戶由融資機構掌管；
4.SPV公司摘得經融資機構認可的項目地塊后，該筆保證金作為項目公司已支付的土地款使用；
5.若SPV公司未摘得項目地塊開發商或其關聯方在SPV賬戶中的資金用于定向償還融資機構的相關本息；
6.競拍成功后的土地款配資業務操作參照上述執行。
以我們先前操作的土地款配資業務為例，融資成本約20%/年，其中5%左右于當年度前置收取，剩余部分按季付息。
股權轉讓發生的相應費用由項目公司承擔，5%/年的前置收款部分開票所涉增值稅及附加由融資機構承擔。
定向支付開發商指定且經融資機構認可的地塊保證金或土地款。保證金融資方面，若開發商摘得相關地塊，該筆資金轉化為該項目的土地款，融資機構對該項目按照約定風控進行管理，若未成功摘得，融資機構按如下標準提前退出：20%/年*0.5%*融資機構實際放款金額+本金。需注意，不少機構一般都要求開發商至少使用或支付6個月的資金成本，也即保證融資機構資金的“低消”，即最少使用6個月。
1.前融、開發貸及其他資金置換、集團資金調配、項目銷售回款。
2.資金歸集：項目公司設立監管賬戶，資金到期前10、5、3天提前歸集資金比例分別為30%、50%、100%，監管賬戶內資金月合計與歸集比例補足部分由開發商補足。
開發商或其關聯方或其指定有回購能力的主體，按照15%/年的總固定溢價回購融資機構持有的SPV的股權。
1.土地后置抵押：支付拍地保證金的地塊，在土地摘牌后并取得土地證的10個工作日內辦理完成抵押至融資機構指定主體或土地證原件由融資機構與開發商共管。
若未能在規定時間內完成土地抵押，每遲延一日，除固定收益外，開發商需向融資機構以貸款余額為基數，按照萬分之五/日支付罰金。
2.開發商及其實際控制人夫婦為項目公司償還全額本息提供無限連帶責任擔保。
1.融資機構向項目公司委派1名董事，項目公司股東會、董事會重大事項一致決（融資、對外擔保、股權轉讓、股東（預）分紅、增減資及分立、合并、解散或變更公司形式、修改公司章程等）。
2.融資機構向項目公司委派聯席財務總監1名，共管項目公司證章照及所有賬戶的U-key（所有賬戶增加基金預留印鑒及最后一道U盾），對付款享有全部審批權、查詢權。項目公司按照3萬元/月的標準向融資機構或其指定主體支付咨詢服務費，用于支付融資機構委派人員的工資社保等。
3.交叉違約：開發商或其直接控股公司或其實際控制的主體，對所有融資機構包括但不限于銀行、信托、證券、基金、保理、融資租賃等構成逾期未歸還融資款項違約事項的，融資機構有權單方面接管項目公司，包括但不限于項目公司所有證、章、照，且融資機構有權提前退出。
本文僅對西政財富及集團操作的地產融資項目進行簡要總結，更多項目融資、產品銷售、推介及風險分析等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
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