綠城“不綠”|地產年鑒⑤

作者：桿姐

此前有桿友讓我關注綠城的財報，今天杠桿地產2021年地產行業財報拆解“地產年鑒”欄目就來看看。

01 營收高增長，但毛利率、凈利率還是降了

從營收等數據來看，如今的綠城中國在行業逆勢里是比較穩的。比如合同銷售額3509億元，同比增長21%，其中一二線城市銷售額貢獻占比80%。區域分布方面，長三角占66%、環渤海18%、成渝4%、大灣區及長江中游區域分別占3%。可見長三角依然是其銷售重地。

2021年，綠城中國收入1002.4億元，2020年這一數據為657.82億元，同比增加了52.38%，這一增速在其近9年來都屬于最高的，此前最高的2017年也不過44.79%，2015、2013年甚至還是負數。2019、2020年也是個位數。難怪這次綠城中國打破了一發業績股價就跌的魔咒。

利潤雖然沒有營收增速那么亮眼，也算不錯。2021年綠城中國年內利潤76.87億元，同比2020年的57.63億元增長了33.4%。

2021年，綠城中國毛利率為18.1%，較2020年的23.7%下降5.6個百分點。其中物業銷售毛利率17.5%，同比下降6個百分點。

如業績公告所言，一是房地產行業形勢的變化，毛利率下降，另近年來受限價影響，品牌價值溢價未能充分體現。

但期間綠城中國的銷售開支、行政開支、財務費用等同比增速均不高，分別為23.9%、19.3%、3.1%，加上分占聯營公司業績大幅上升，從2020年的6.95億上升至2021年的17.37億元，導致最后綠城中國的年內利潤增速還可以。

不過值得注意的是，綠城中國的歸母凈利潤同比增速并沒有這么高，為17.7%、44.69億元。且這一增速是其近3年來的低位。縱向來看，綠城中國的這一指標增速起伏不定，比較魔幻。此外少數股東權益也漲得厲害。

02 黃檔綠城

資產負債來看，綠城中國2021年流動資產4582.54億元，比2020年末的3690.72億元增長了24.16%；

非流動資產627.89億元，資產總額5210.44億元，同比2020年末的4142.82億元增長25.8%。

截至2021年末，綠城中國總負債4133.98億元，同比增加25.39%。其中流動負債同比增加31.1%，為3123.90億元；非流動負債同比增加10.4%，為1010.08億元。

凈負債綠城中國為52%，比2020年末的63.8%下降11.8個百分點，1年內到期借貸余額為320.53億元，占總借貸的25.1%，比2020年末的27.3%少了2.2個百分點。不過杠桿地產發現，三道紅線方面綠城中國還是黃檔，尚未變綠。

對此綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強曾說，上報監管部門三道紅線的計算口徑和財務披露口徑稍微有些不同。

截至2021年末，綠城上報監管部門的現金短債比為1.7倍（2020年底為1.4倍），凈資產負債率為53.5%（2020年底為64.6%），剔除預售帳款后的資產負債率為70.3%（2020年底為71.2%）。

流動性來看，截至2021年末，綠城中國有存款及現金（包括銀行抵押存款）714.9億元，2020年末這一數據為652.03億元，其中銷售監管資金109.51億元，比2020年末的141.28億元少了30來億。

03 拿地較猛背后的品質拷問

所謂“戰略2025”目標，就是到2025年，綠城的房產開發業務合同額要達到4500億元，房產代建業務合同額要達到1500億元，新興業務合同額要達到400億元。

不過從2021年綠城的合同額及增速來看，即便是在周期底部，只要不出現大的波動這一目標似乎不難實現。

截至2021年末，綠城中國有土儲256個，總建筑面積約5881萬平米，其中權益建筑面積約3276萬平米，平均樓面地價約每平米7182元。

圖表來源|中指研究院（特此感謝）

不過在擴規模過程中，綠城的樓盤品質似乎也正受到拷問，甚至出現了安全事故、造假等，連綠城的發源地杭州，這兩年對綠城樓盤的吐槽也不少。杠桿地產的北方合伙人看過不少綠城的項目，他的反饋就是老的樓盤比新樓盤品質普遍要好。

當然，這些問題也并非綠城一家獨有，只是人們心里對綠城的期待值更加高。畢竟綠城的品牌溢價也高啊，這些都需要購房者買單的……

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 綠城“不綠”|地產年鑒⑤