地產金融周報：2022經濟發展穩字當先，通過并購推動房地產市場結構性調整；第三批集中供地南北冷熱不均；法拍房限購靴子落地

2021年12月27日央行召開2022年央行工作會議。會議總結2021年主要工作，分析當前形勢，部署2022年工作。一是穩健的貨幣政策要靈活適度。二是精準加大重點領域金融支持力度。三是進一步健全宏觀審慎政策框架和治理機制。四是堅持推動金融風險防范化解。穩妥有序做好重點機構風險處置化解工作，依法加強對資本和平臺企業監管，持續做好頭部網絡金融平臺整改工作。穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。五是持續深化國際金融合作。六是不斷深化金融改革。七是進一步優化外匯管理和服務。八是全面提升金融服務與管理水平。

二、全國財政工作視頻會議召開，準確把握穩字當頭、穩中求進的要求，落實好積極的財政政策，積極推出有利于經濟穩定的政策，政策發力適當靠前

2021年12月27日，全國財政工作視頻會議在北京召開。會議強調，財政部門要準確把握穩字當頭、穩中求進的要求，落實好積極的財政政策，積極推出有利于經濟穩定的政策，政策發力適當靠前。同時，加強財政政策與貨幣、就業等政策協調聯動，注重跨周期和逆周期調控有機結合，提升政策整體效能。2022年積極的財政政策提升效能，更加注重精準、可持續，要重點把握好6個方面：一是實施更大力度減稅降費，增強市場主體活力。二是保持適當支出強度，提高支出精準度。三是合理安排地方政府專項債券，保障重點項目建設。四是加大中央對地方轉移支付，兜牢基層“三?！钡拙€。五是堅持黨政機關過緊日子，節儉辦一切事業。六是嚴肅財經紀律，整飭財經秩序。

三、2022年全國外匯管理工作會議召開，推進私募股權投資基金跨境投資試點，推進外債便利化改革

2021年12月27日，國家外匯管理局以視頻形式召開2022年全國外匯管理工作會議。會議部署了2022年外匯管理重點工作。一是要深化全面從嚴治黨……二是防范化解外部沖擊風險。加強外匯市場監測研判和宏觀審慎管理，強化外匯重點領域風險防控，維護外匯市場穩定運行。三是深化外匯領域改革開放。穩妥有序推進資本項目高水平開放，擴大跨國公司本外幣一體化資金池試點，推進私募股權投資基金跨境投資試點，推進外債便利化改革。建設開放多元、功能健全、規范運行的外匯市場。深化傳統貿易形態外匯管理便利化改革，促進外貿新業態規范創新發展，優化個人用匯服務。以中小進出口企業為重點優化外匯服務，引導企業更好管理匯率風險，拓展跨境金融服務平臺應用場景。四是完善外匯市場微觀監管……五是完善外匯儲備經營管理……加強外匯市場法治建設，推進《外匯管理條例》修訂……

四、人民銀行舉行小微企業金融服務和綠色金融新聞發布會，通過并購等市場化方式推動房地產市場的結構性調整

2021年12月30日，人民銀行舉行小微企業金融服務和綠色金融新聞發布會。鄒瀾在答記者問中回復到“房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。我國房地產行業的市場化程度是比較高的，從近幾年的數據看，現有的10萬余家房企中每年都會有將近500家的企業進入司法破產重整，這是行業優勝劣汰、實現出清的重要方式。對于已經出險和資金周轉困難的房企集團持有的優質項目子公司股權或資產，不少行業內的優質民營、國有企業是有購買意愿的，這也就相應產生了專門的合理融資服務需求。為了充分發揮項目并購在防范化解房地產市場風險、推動行業健康發展和良性循環中的積極作用，同時進一步強調市場化、法治化風險化解原則，人民銀行、銀保監會聯合出臺了這樣一份文件。這份文件從穩妥有序開展并購貸款業務、加大債券融資支持力度、積極提供并購融資顧問服務、提高兼并收購服務效率、做好風險管理等方面，鼓勵金融機構提高服務效率，為并購營造良好的融資環境，助力化解風險、促進行業出清。

從長遠看，通過并購等市場化方式推動房地產市場的結構性調整，有利于高負債企業集團資產、負債雙瘦身的同時保護住房消費者合法權益，有利于引導市場各主體更加重視項目本身的風險評估與管理，有利于形成房地產新發展模式，促進房地產業的良性循環和健康發展”。

五、新華社訪中國人民銀行行長易綱：“穩”字上下功夫，增強服務實體經濟能力

2022年之所以強調“穩”，是基于當前的國內外形勢。國內看，我國經濟韌性強，長期向好的基本面不會改變，但在需求收縮、供給沖擊、預期轉弱的三重影響下，短期面臨下行壓力，必須穩定宏觀經濟大盤。國際上，世紀疫情沖擊下，外部環境更趨復雜嚴峻和不確定，維護內外部均衡的難度進一步增大，這也要求以穩定的經濟環境和政策環境來應對各種外部不確定性。對于記者提問的“如何正確認識和把握防范化解重大風險？近期，個別房地產企業出現資金周轉問題，是否會影響我國房地產行業的平穩健康發展”？回復表示：2018年以來，按照黨中央的總體部署，人民銀行在國務院金融委統籌指揮下，會同有關部門和地方政府，防范化解重大金融風險，取得了階段性成果。當前，我國金融體系運行總體平穩，金融風險整體收斂、總體可控。??

2021年12月27日經濟日報刊登《推動住房和城鄉建設事業高質量發展》，即住房和城鄉建設部部長王蒙徽答記者問。著力在“增信心、防風險、穩增長、促改革、強作風”。下一步，我們將堅決落實中央經濟工作會議部署，牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。住房和城鄉建設是最大的內需，也是最大的國內消費市場，是穩增長擴內需、建設強大國內市場的重要領域。推進住房供給側結構性改革。加快形成與高質量發展相適應的城市開發建設體制機制和政策體系。當前，我國城市發展進入城市更新的重要時期，城市開發建設從注重規模速度轉為更加重視質量效益，從大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，原有體制機制和政策體系已不適應高質量發展的需要。

明年，我們將重點抓好8個方面的工作：??

下一步，我們將堅決落實中央經濟工作會議部署，牢牢堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。??

北京第三輪土拍成交總金額282 億元，流拍率15%，相較第二輪 60%降低 45%（北京三輪土拍的流拍率分別為 0%、60%、15%）。北京第三輪土拍計劃出讓的 13 宗地塊中無地塊提前終止，但有 2 宗流拍。第三輪土地市場相較第二輪有所回溫。為了調動房企拍地的積極性，北京第三批次集中供地略微加大了中心城區優質地塊的占比，朝陽區有 5 宗優質地塊供應。從溢價率的角度看，三輪土拍最高溢價率分別為 15%、15%、15%，最高溢價率平穩。延續第二輪，地方國企央企托底現象依舊明顯。第三輪近八成的地塊由地方國企和央企競得，第二輪中地方國企央企占比高達九成，地方國企托底現象相比二輪稍有降低，但依舊明顯。北京第三輪地塊出讓規則限價+（現房銷售）+競品質為主流，但均未觸發。

2021年12月27日，鄭州三輪供地開拍，計劃出讓25宗地塊，其中有11宗地塊終止出讓，流拍率44%，較第二輪26.6%的流拍率有所上漲；鄭州第三批集中供地收官，合計收金94.1億元，成交的14宗地塊內12宗底價成交，最高溢價率達到15%。有分析表示，，鄭州市場遇冷的情況并不是今年才出現的，近幾年其房價一直處于下跌趨勢，主要原因是前期供應量較大，表現為供大于求的態勢；再疊加“三道紅線”以來的地產收緊政策，房企拿地的積極性更低迷。

2021年12月24日，沈陽第三次土地集中供地成交慘淡，共有27宗土地入市，19宗土地流拍，僅有8宗土地成交，成交總金額共計43.81億元，成交建筑總面積72.94萬平方米。

更多第三批集中供地土拍內容可參考西政財富2021年12月24日推文《地產金融周報：鼓勵加大房地產兼并收購；杭州等城市第三批集中供地有所復蘇；金交所非標融資徹底涼涼；12月境外美元債僅發行2支》

八、“法拍房全面限購”靴子落地；《動產和權利擔保統一登記辦法》將于2022年2月1日正式施行；企業注銷指引（2021年修訂）發布進一步明確了企業退出市場程序、流程

2021年12月17日，最高人民法院發布《關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》（法釋〔2021〕18號），該文件自2022年1月1日起施行。明確“人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準許”。法拍房全面限購”靴子落地。

中國人民銀行于近日發布《動產和權利擔保統一登記辦法》（以下簡稱《辦法》），于2022年2月1日正式施行，《應收賬款質押登記辦法》（中國人民銀行令〔2019〕第4號）同時廢止。

《辦法》進一步明確動產和權利擔保統一登記范圍、登記機構及職責，細化登記內容，優化登記和查詢操作流程，將更好地引導市場主體規范開展動產和權利擔保登記與查詢活動，進一步提高動產和權利擔保融資效率，優化營商環境。

2021年12月28日，市場監管總局、人力資源社會保障部、商務部、海關總署、稅務總局關于發布《企業注銷指引（2021年修訂）》的公告（2021年第48號），明確了企業退出市場基本程序、自愿及強制解散、清算、注銷登記、特殊情況辦理指引等內容。