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    融資方案系列(三):信托432項目融資交易方案

    西政財富 西政財富
    2019-08-22 14:32 2957 0 0
    23號文、信托行業一系列窗口指導、64號文等信托行業監管政策的輪番“轟炸”。

    作者:西政財富

    來源:西政財富(ID:xizhengcaifu)

    23號文、信托行業一系列窗口指導、64號文等信托行業監管政策的輪番“轟炸”。目前信托地產融資似乎僅能操作滿足432要求的項目以及真股合作類項目。由于受額度管控限制,對交易對手及項目更是優中選優。西政財富團隊結合當前的募資和放款案例,特就信托432融資項目方案進行示例性總結,以供有融資需求的同業人士作業務操作參考。

    1融資規模

    初步擬定總規模X億元,分階段放款:

    第一階段Y億元,在標的土地(或在建工程)辦理完畢抵押登記手續后發放,實際放款規模不超過評估值的 50%,資金用于償還項目公司存續融資、工程建設款項及其他認可的用途。

    第二階段X-Y億元,向項目公司提供流動性支持,僅可用于償還信托機構融資本息。即:融資存續總規模不超過一階段規模,在一階段融資到期時,若暫不能償還全部融資本息,可提取第二階段款項用以償還到期本金和利息。

    2融資期限

    期限為24個月(也可靈活配置期限,例如:總規模6個億,其中2個億18個月,4 個億期限24個月) 。

    3融資成本

    以實際商談為準。

    4交易結構

    本次融資采取432開發貸模式,滿足432條件后,向項目公司發放貸款。

    交易要素如下:

    1. 項目公司對項目公司投入資金需達到總投資的25%以上。

    2.項目公司或直接控股股東取得二級開發資質。

    3.標的項目四證齊全。

    5風控措施

    1.土地抵押 :以項目地塊土地使用權為償還債務本息提供抵押擔保,并辦理完成抵押登記。

    2.股權質押 :項目公司股權質押并辦理質押登記等手續。

    3.保證擔保: 控股機構及實際控制人提供連帶責任保證擔保:

    (1)XX房地產開發集團有限公司;

    (2)實際控制人及其配偶。

    4.項目現場監管:信托機構派駐1名現場人員,與項目公司共同管理章證執照、財務印鑒等。項目公司不承擔相應人力成本。

    5.公證:對本信托項下貸款合同、擔保類合同等辦理公證。

    6.出具承諾函 :XX集團出函承諾:按期投入建設資金、確保項目順利完工等事項。

    7.資金歸集

    (1)銷售資金歸集:標的項目如有銷售,應按批次歸集部分資金后,同時信托機構配合辦理該批次房源的網簽、備案、解押手續。

    (2)各筆債務到期前,需提前歸還少部分本金。

    6融資流程及周期

    資料齊備的前提下,信托機構融資流程及周期如下,整個融資過程約1-2個月時間:片區立項會——總部會議——中信登報審——確定合同內容并簽約——辦理抵質押等放款落實條件——募集資金。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“西政財富”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 融資方案系列(三):信托432項目融資交易方案

    西政財富

    西政財富/西政金融是西政投資集團下屬的財富管理服務機構,主要從事房地產項目前融相關業務,歡迎有融資需求的地產企業聯系我們。微信公眾號ID:xizhengcaifu

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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