民營房企有救了嗎？中梁控股展期“續命”

作者：桿姐

最近從監管到銀行、地方，都出了很多大招，融資、利率、調控優惠政策一個接一個。

為解決民營房企再融資舉步維艱的情況，有關部門選定碧桂園、龍湖集團、美的置業作為示范，協助其境內融資加碼增信，意欲提升市場對民營房企的投資信心。

基礎好、資質不錯的民營房企，最壞的時候基本過去，但那些中型、也不算差，但總有一些問題的民營房企呢？杠桿地產也看到一些好消息。

比如中梁控股，日前發布公告，該司4月28日公告的2筆優先票據的交換要約，取得高支持率 (最高獲超過90%支持率)。成功通過兩筆2022年5月到期與2022年7月到期合共本金7.5億美元票據的交換要約，及2023年4月到期本金2億美元票據條款修改的同意征求。

復雜的話看著累，翻譯過來就是美元債展期，獲通過。

當然也不全是好消息。今天杠桿地產以中梁控股為切口，談談這類型民營房企的境遇改善、未來的道路。

事情回到2022年4月28日。

公司根據交換要約及同意征求備忘錄所載條款及在其條件規限下，就至少26082萬美元或2022年5月票據未償還本金額的90%(2022年5月最低接納金額)及39555萬美元或2022年7月票據未償還本金額的90%(2022年7月最低接納金額)開始交換要約，并征求合資格持有人同意對規管交換票據的契約的若干建議修訂。

公告說，將予發行的2023年12月新票據的本金總額，不得超過5.33億美元。

如上文所述，日前中梁控股發布公告，上述兩筆2022年5月到期與2022年7月到期的美元票據(「交換票據」)將會交換為2023年4月，2023年12月到期的新美元票據。

此外，杠桿地產注意到，公告還指出，中梁一筆2022年8月到期的私募美元債，存量規模1.5億美元，已于4月26日簽定“再融資貸款” 協議，展期至2023年。

圖表來源|東方財富（特此感謝）

據說，中梁控股已經完成管理今年所有美元債務的到期風險。

如果企業有信用，也是符合債權人利益的。

中梁控股說，設立開發物業增信包，12個月內權益可售貨值超過100億元；并承諾，除現有項目融資抵押外，包括蘇州雅秀云庭、無錫中梁芯都會、長沙中梁璽悅臺、西安中梁鎏金云璽等在內的項目，銷售套現的自由現金流凈額的50%，優先歸集用作歸還或回購美元債。

同時，杠桿地產注意到，中梁控股4月末發布公告，取消了2021年中期派息。

據解釋，鑒于中國房地產面臨的持續不確定性、持續波動的市況以及新冠肺炎疫情的持續影響，為保留更多現金維持流動性去應對目前的市場困境，以及為達致更佳營運資金管理……

嚴格說，錢不算多，但是對于需要錢的企業來說，這是救命錢。

02 戰績：2021年表現不佳

根據此前3月末，中梁控股發布的年度業績公告，2021年該司營收761.14億元，同比增長約15.43%，對應歸母凈利潤同比減少27.81%，至27.03億元左右。

詳細看，實現毛利130億元，毛利率由2020年的21%下滑至17%。歸母凈利潤27億元，同比下滑近三成，歸母凈利潤率為3.5%，同比上一年下降2.2個百分點。

2021年，中梁控股實現合約銷售額1718億元，按年增長約1.8%，合約銷售均價為每平米約12000元，2020年單價約12500元，嚴格說，跌了一點。

回款率超85%，杠桿地產認為，還算不錯。

2021年，中梁控股其實有點猛，合計耗資526億元獲取了85個新項目，總建筑面積約1000萬平方米，已收購地塊(不含停車位)的平均成本約為每平方米5267元。

當然，布局是有一些特點的，長期也是如此。

新增項目中來自集中供地政策的二線城市占土地投資總額約17%，其他二線城市占22%，三線城市51%。

賬面上的債務還不錯。

截至2021年末，中梁控股未償還債務總額約401.81億元，較2020年底下降約26%。

截至2021年末，其剔除預收賬款后，中梁控股的資產負債率約為75.8%，凈負債比率約為35.4%，非受限現金短債比約1.04，即期債務總額約為195.39億元。

不過，現金流壓力仍然很大。

同時，借錢難度增大。

此前，中梁控股方面曾希望2021年的融資成本能降到8%以下。

03 銷售待回暖，春天何時來？

最近杠桿地產老說這句話，我覺得這話太正了。

之于壓力較大的中梁控股，以及其他類似民營房企開說，都是這個道理。

而前4月合約銷售金額為257億元，單價約10000元/平米。

顯然，無論銷售還是單價，4月很慘。

如果我們看2021年的4月，不用杠桿地產預告，桿友們注定有很多感觸。

比一下，如今單月只有當時的零頭了，單價也低了很多。

而2021年的前4月，中梁控股合約銷售更是高達621億元，當時前4月單價約12500元/平米。

回憶一下，那真是一個房企美好的春天。

如今大規模救市此起彼伏，還將持續一段時間。

房地產是否就是這樣循環？

房企就是在高杠桿、高周轉、死和生之間不停循環嗎？

哪天，我們的房企才可以更加成熟？

哪天，我們的房地產市場才可以走向成熟？

哪天，我們的經濟和房地產之間才有一個良好的關系？

圖表來源|百度股市通（特此感謝）

最后，杠桿地產多說一句，看看中梁控股近幾個月的股價走勢。

每個企業、每個行業其實都會有機會，就看怎么做、老板怎么想。

多數民營房企日子很難，但是我們也看到，確實有些樣板企業。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 民營房企有救了嗎？中梁控股展期“續命”