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    這波行情,開始啟動了!

    地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
    2022-03-30 09:38 2428 0 0
    日前,地產(chǎn)圈傳瘋了一條新聞:又一個省會城市開始松綁樓市。而這次不同,力度非常猛,直接徹底取消限售!

    作者:炸天團

    日前,地產(chǎn)圈傳瘋了一條新聞:又一個省會城市開始松綁樓市。

    而這次不同,力度非常猛,直接徹底取消限售!

    01
     
    3月23日,哈爾濱住建部發(fā)布公示:
     
    “經(jīng)報請市政府同意,鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》已完成其階段性調(diào)控使命,擬予以廢止。”
     
    “已完成其階段性調(diào)控使命”這幾個字異常醒目,表明了地方政府松綁的決心。
     
    一張廢止令下來,長達4年多的“主城區(qū)商品房限售3年”的政策戛然而止。
     
    同時也開創(chuàng)了先例,讓哈爾濱成為第一個全面取消限售的大城市!
     
    對比其他城市降利率、降首付等隔靴搔癢的動作,取消限售才是復(fù)蘇樓市的大殺器。
     
    不少品質(zhì)次新房會殺入市場,再加上利率的一再探底,市場需求的回升,買賣雙方一拍即合,極大利于促進市場成交量回升。
     
    一旦二手房成交量回升,賣房者拿到錢再去購房,資金就在市場里流動起來,必然會帶動新房市場回暖。

    終于有大城市敢出來捅破“限售、限購、限貸”這個口子了!

    02
     
    哈爾濱這一猛藥,其實是今年各地密集政策蓄能已久的結(jié)果。
     
    2022年以來,全國超60個城市發(fā)布了各種穩(wěn)樓市的政策超過70次,疊加部委發(fā)布的政策更是已經(jīng)接近100次。
     
    僅3月以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策就接近50次,主要政策內(nèi)容以各種商業(yè)貸款、公積金、人才購房補貼為主。
     
    比如青島,昨晚最新曝出的內(nèi)幕,青島城陽部分中介表示,白云山片區(qū)的樓盤可以全款買第三套,且沒有社保或落戶方面的約束。
     
    這意味著“限購”的閥門也即將打開!
     
    還有之前的鄭州下狠手,一連發(fā)布18條松綁措施,先是取消認房又認貸,同時放開第三套限購,并重啟貨幣化棚改。
     
    “棚改”這兩個字熟悉吧,15年樓市起飛的助推器,它又回來了。
     
    長沙,一直被奉為“最良心房價”的省會城市,事實上新房房價已經(jīng)連續(xù)15個月環(huán)比上漲,全國之最!
     
    在這個背景上,長沙政府還公開表示改善型住宅價格漲幅放寬到8%-10%。
     
    還有蘇州,這個最強地級市直接把房貸利率干到了和LPR齊平——全國最低的4.6%。
     
    這也預(yù)示著銀行開始下場,助力這場樓市的回暖,房貸的成本朝著最大限度放松的方向演變。
     
    包括南寧把首付降到20%、大灣區(qū)各大城市房貸利率回歸“4字頭”等等...
     
    你會發(fā)現(xiàn)這一輪樓市集體大松綁有個很明顯的信號:
     
    各個省的省會動作幅度特別大。
     
    這些領(lǐng)頭救市的城市,基本都有一個特征,已經(jīng)持續(xù)低迷很久了。
     
    比如鄭州樓市長年冷淡、大量爛尾,樓市看不到后勁;哈爾濱人口流出嚴重,市場需求嚴重不足等;南寧去化周期已經(jīng)長達兩年,去庫存迫在眉睫。
     
    而省會城市帶頭松綁,背后是省政府的意志。
     
    無論是資金面、還是政策面,政策利好持續(xù),剛需的群體會形成一定的積壓,厚薄激發(fā),到了一定的時候會集中釋放。

    從中央到地方政府,從銀行到金融機構(gòu),全方位刺激樓市的趨勢,愈發(fā)強烈。

    03
     
    不僅上述提到的三四線城市,有些高能級的一二線城市也開始在銅墻鐵壁里面鑿出洞來。
     
    長三角樓市最熱的城市之一——南京,馬上引來今年第一波土拍。
     
    為了刺激房企拿地,不讓去年流拍成群的現(xiàn)象再次發(fā)生,相關(guān)部門立馬提出了四條救市措施:

    取消租賃用房配建;保證金下調(diào);保開發(fā)商利潤;取消競得地塊數(shù)量限制。
     
    前三條側(cè)重減少房企拿地的成本、減少拿地資金壓力。
     
    最后一條則專門針對那些資金雄厚的頭部房企,鼓勵他們:盡量拿!不限額!
     
    南京這個松綁動作不大,但余味很足。
     
    只要第一次效果不錯,后面幾次拍地,限制必然會越來越少。
     
    還有另外一個備受關(guān)注的長三角城市之一——杭州。
     
    這次土拍誠意滿滿,一次性拿出了60宗地,共3849畝地之多!主城四區(qū)這次一共拿出了11宗宅地,不乏奧體等熱門地塊。
     
    可見,杭州對土拍市場相當之自信。
     
    值得一提的是,杭州很會玩,首創(chuàng)了“次高報價者得”新規(guī)。

    具體怎么玩?

    本批次所有的地塊都會設(shè)置一個中止價,也就是溢價10%時的價格。

    當出價達到中止價以后,房企將進行一次性競價,可以在0%-2%區(qū)間內(nèi)(即最高溢價12%)選擇加價一次。

    一次性報價當中,由出價第二高的開發(fā)商拿地。

    這樣拍地規(guī)則的改動,本質(zhì)上還是為了抑制房企無序競價,導(dǎo)致地價瘋漲,盡可能給開發(fā)商留出利潤空間。
     
    南京和杭州的這些松綁舉動,雖然沒有動“限售、限購、限價”的口子,但也在金融側(cè)給房企足夠的喘息空間,讓很多中小房企有了入局的機會。
     
    把土地盤活,讓房企大膽拍、大膽賣。
     
    再把“限售、限購、限價”的口子打開,讓購房者大膽買。

    政府穩(wěn)樓市的邏輯已經(jīng)越發(fā)清晰。

    04
     
    最后,回到一個大家最關(guān)心的問題,利好消息如此頻發(fā),是否代表樓市新一輪上行真的要啟動了?
     
    炸天團覺得現(xiàn)在下結(jié)論為時尚早。
     
    縱觀這20多年來房地產(chǎn)的發(fā)展歷程,有過高峰有過低谷,基本都是跟隨政策松緊來走勢。
     
    而每次寬松政策出臺后,基本都引發(fā)了新的一輪上漲。
     
    值得注意的是,政策不會一夜之間完全兌現(xiàn),從政策出臺到市場響應(yīng)是有周期的,這個時間大約是半年左右。
     
    所以,接下來半年的走勢很重要。
     
    我們可以觀察下,那些高能級的一二線城市,比如北上廣深、成杭南蘇等等,是否會續(xù)上,撕開“限購、限售、限價”的口子?

    到時候才是真正的大反撲。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標題: 這波行情,開始啟動了!

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    • 蔣陽兵
      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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